(KTSG) – “Doanh nghiệp bất động sản phải tự nâng cao năng lực nếu không muốn rời khỏi cuộc chơi. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chỉ bền vững khi thị trường vận hành một cách bền vững”, TS. Lê Đạt Chí, Trưởng khoa Tài chính, trường Kinh doanh, Đại học Kinh tế TPHCM trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.

QUẢNG CÁO

Thị trường bất động sản phải tuân theo luật chơi mới

KTSG: Báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 2–2026 do FiinGroup phát hành đã đưa ra một bức tranh tương đối không khả quan về thị trường vốn, đặc biệt là vốn cho bất động sản. Trong tháng 2, quy mô phát hành mới giảm 34% so với tháng trước, trong đó, gần như toàn bộ là phát hành ra công chúng của ngành ngân hàng. Cùng kỳ, hoạt động mua lại trước hạn tăng tới 234,6% so với tháng trước, bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 69%. Áp lực vốn tiếp tục là thách thức với ngành bất động sản khi nghĩa vụ thanh toán trái phiếu đến hạn của nhóm doanh nghiệp này trong tháng 4–2026 dự kiến chiếm 69% trong khoảng 23.300 tỉ đồng của khối phi ngân hàng. Ông nhìn nhận như thế nào về những thông tin này?

– TS. Lê Đạt Chí: Nhiều năm qua, dòng vốn liên tục đổ vào bất động sản. Giá bất động sản duy trì nhịp độ tăng theo thời gian tạo ra tâm lý chung cứ mua nhà là có lãi. Đòn bẩy tài chính được tận dụng tối đa, cùng với chính sách cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai kích thích nhu cầu đầu tư, găm giữ, góp phần đẩy giá lên cao hơn.

Từ phía các nhà phát triển bất động sản, do được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai, họ ưu tiên hơn vào việc tạo dựng dự án mới, thay vì hoàn thiện từng dự án để sớm có sản phẩm hoàn chỉnh bàn giao cho người mua.

Và vì nhận được tiền góp từ giai đoạn đầu của dự án, họ không cần có vốn đối ứng lớn, thậm chí, có thể dùng vốn góp ở dự án này tiếp tục đầu tư các dự án khác. Kết quả là dự án được triển khai chậm chạp, đội vốn, có dự án chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn mở bán cho nhà đầu tư.

Ở các quốc gia có thị trường bất động sản vận hành hợp lý, thông thường, sau 10 năm lập nghiệp, một người dân với mức thu nhập trung bình đã có thể sở hữu bất động sản. Còn ở Việt Nam, giá nhà ngày càng vượt xa mức thu nhập, thế hệ trẻ khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đây là thực trạng đã được thẳng thắn chỉ ra, và đã được đưa vào báo cáo của các cơ quan quản lý, từ cấp bộ ngành tới cấp lãnh đạo cao nhất.

Tuy vậy, thông điệp hiện đã thay đổi. Đáng chú ý nhất, Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân đặt ra mục tiêu ứng dụng khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số, nâng cao chất lượng doanh nghiệp, tham gia vào chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu. Nghĩa là, thị trường bất động sản phải trở về đúng với vai trò của nó.

Thứ nhất, bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, một cấu thành quan trọng của chuỗi cung ứng hàng hóa. Thứ hai, đó là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt, đáp ứng nhu cầu “an cư lạc nghiệp” của người lao động, gián tiếp thúc đẩy các ngành sản xuất liên quan. Trong cả hai vai trò này, giá của bất động sản phải được giảm xuống để thúc đẩy cho mục tiêu nâng cao năng lực các ngành sản xuất.

Thực tế đang diễn ra theo đúng định hướng này. Dòng tín dụng được điều tiết phù hợp, bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên. Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp niêm yết không thể dựa vào thẩm định không chính xác để nâng giá bất động sản để nâng cao dư nợ tại ngân hàng, thay vào đó, phải tự nâng cao vốn đối ứng và năng lực quản trị ở từng dự án. Trạng thái bình thường mới của thị trường bất động sản đang dần hình thành.

KTSG: Thưa ông, lãi suất cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng thương mại đang ở mức tương đối cao, dao động từ 10-13%/năm. Dòng vốn cho bất động sản sẽ bị thu hẹp hơn, như phân tích ở trên. Khi áp lực đáo hạn trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản lớn hơn, rủi ro cho toàn thị trường có gia tăng tương ứng?

– Theo một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá trị toàn ngành bất động sản năm 2025 chiếm 9,72% GDP, dự kiến đến năm 2030 chiếm 13,6% GDP. Con số này dù nhỏ hơn rất nhiều so với hiện trạng tại Trung Quốc nhưng cũng đã tạo ra những sự bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, nhìn ở chiều ngược lại, với mức đóng góp như vậy, ngành bất động sản không thể trói buộc nền kinh tế, để mỗi khi có chuyện là lại kêu giải cứu. Chưa kể, nền kinh tế đã vượt qua giai đoạn mà áp lực đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức cực đại vào năm 2024.

Đến thời điểm này, áp lực mỏng đi rất nhiều, vậy nên, doanh nghiệp bất động sản không thể trông chờ nhận được các hỗ trợ về chính sách từ phía cơ quan quản lý hay sự ưu ái từ các ngân hàng thương mại.

Từ phía các ngân hàng thương mại, khi định hướng đã được xác định rõ ràng, họ cũng đã có sự phòng thủ. Sẽ khó xảy ra tình huống doanh nghiệp bất động sản gặp chuyện sẽ liên lụy tới các ngân hàng thương mại và cả thị trường tín dụng.

Nguồn vốn bền vững khi…

KTSG: Vậy thì những doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực đáo hạn trái phiếu cao nên làm gì?

– Muốn phát triển kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nói chung, và doanh nghiệp bất động sản nói riêng phải có thực lực, không thể trông chờ hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng hay nguồn đầu tư cá nhân. Bản thân doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc, xử lý triệt để những khoản nợ tiềm ẩn rủi ro, tập trung nguồn vốn vào các dự án có tiềm năng sinh lời tốt.

Như vậy, với các khoản nợ, doanh nghiệp không nên tiếp tục trì hoãn, cố gắng duy trì chờ thời cơ bán được giá cao hơn, mà phải cơ cấu sớm. Những dự án giá cao, hàng tồn kho lớn thì phải giảm giá, những dự án có tiềm năng đang triển khai mà thiếu nguồn lực thì phải hợp tác hay tìm nhà đầu tư mới.

Dòng vốn, đặc biệt là dòng vốn nước ngoài vẫn đang vào Việt Nam, chỉ cần nhìn ra cơ hội, không lo không tìm được nguồn đầu tư.

Tóm lại, doanh nghiệp bất động sản không đủ thực lực phải chấp nhận đứng sang một bên. Ở thời điểm này, lựa chọn đã trở nên khắc nghiệt hơn rất nhiều. Nếu lựa chọn giữ giá tài sản mà không có thanh khoản, doanh nghiệp phải sẵn sàng đối diện với tình huống xấu nhất trong tương lai gần.

KTSG:Câu hỏi cuối cùng, về vấn đề vốn cho thị trường bất động sản, hướng tới sự lành mạnh hóa thị trường và những biến đối của cả thị trường, dòng vốn, nhà đầu tư…theo mục tiêu này, đâu sẽ là nguồn vốn ổn định cho bất động sản? Xin ông phân tích cụ thể.

– Trên thực tế, trong thời gian vừa qua, đa phần nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản là do họ tự huy động từ khách hàng. Do được bán nhà hình thành trong tương lai, doanh nghiệp chỉ cần hoàn thành phần móng đã có thể bán nhà, khách hàng đóng tiền theo tiến độ.

Ngân hàng đóng vai trò trung gian, giải ngân trước cho dự án rồi thu tiền từ người mua nhà. Chính vì vậy, ngân hàng không bị ràng buộc vào dự án, sẵn sàng chấp nhận cho vay với các dự án có thể có rủi ro về pháp lý.

Từ phía doanh nghiệp, vì có thể huy động vốn tương đối dễ dàng, họ ra sức phát triển thêm dự án mới chứ không tập trung vào hoàn thành các dự án hiện hữu. Còn với khách hàng, thay vì dồn tiền mua một sản phẩm hoàn chỉnh, họ đầu tư vào 3-4 sản phẩm dang dở, gây ra hiện tượng đầu cơ, găm giá, khiến giá nhà chỉ lên chứ không xuống.

Đến khi định hướng thay đổi, thị trường trầm lắng, giá bất động sản không tăng cao như kỳ vọng, các dự án chưa hoàn thiện chậm tiến độ, khách hàng gặp rủi ro từ các khoản vay ngân hàng.

Có thể thấy, vấn đề không nằm ở nguồn vốn không ổn định, không bền vững mà cách thức vận hành khiến nguồn vốn và thị trường trở nên thiếu bền vững. Nhìn sang kinh nghiệm thế giới, các nhà phát triển bất động sản chỉ được bán sản phẩm sớm nhất là khi đã hoàn thiện phần thô. Nghĩa là muốn bán nhà, doanh nghiệp phải có sản phẩm để bàn giao. Không thể bán một lời hứa, đến khi doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề thì khách hàng chịu hầu hết rủi ro.

Như vậy, doanh nghiệp phải tự có vốn để làm dự án, phải tập trung hoàn thiện để có sản phẩm bàn giao mới được bán. Ngân hàng thương mại phải giám sát toàn bộ quá trình hình thành dự án, đảm bảo dự án an toàn, hiệu quả mới cho vay. Tình trạng đầu cơ, lạm dụng đòn bẩy tài chính cũng sẽ giảm thiểu. Tóm lại, thị trường bất động sản vận hành một cách bền vững sẽ thu hút được nguồn đầu tư bền vững.