(KTSG) – Giữa bối cảnh khó khăn của nền kinh tế hiện nay, việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN vào ngày 28-6-2023 (Thông tư 06) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), trong đó bổ sung thêm một số nhu cầu cấp vốn không được cho vay đã nhanh chóng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận, phần lớn đến từ các hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản.

Sau cuộc họp khẩn vào ngày 17-8-2023 theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc nghiên cứu sửa đổi Thông tư 06 nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp trước khi Thông tư 06 có hiệu lực thi hành vào ngày 1-9-2023, NHNN đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN vào ngày 23-8-2023 (Thông tư 10) để ngưng hiệu lực thi hành điều 8.8, 8.9 và 8.10 của Thông tư 39 (được bổ sung theo điều 1.2 của Thông tư 06).

Theo dòng sự kiện trên, bài viết này sẽ nêu những điểm bất hợp lý và tác động bất lợi của Thông tư 06 đối với thị trường bất động sản, từ đó chỉ ra tính cấp thiết của việc cần bãi bỏ hoặc sửa đổi thông tư này.

QUẢNG CÁO

Từ quan điểm của NHNN

Từ góc độ của người hoạch định chính sách với mục đích điều tiết kinh tế vĩ mô và bảo đảm an toàn cho hệ thống các TCTD, NHNN khẳng định Thông tư 06 được ban hành với ý định bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng trong hoạt động cấp vốn, hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất, kinh doanh thiết thực, hạn chế cấp vốn vào các lĩnh vực rủi ro, đồng thời kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng. Theo đó, trong bốn trường hợp bổ sung bị cấm cho vay theo Thông tư 06, các nhu cầu cấp vốn nêu tại điều 8.8 và 8.9 của Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung bởi điều 1.2 của Thông tư 06) đã áp thêm những hạn chế đối với bên đi vay, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản – một lĩnh vực mà theo đánh giá của NHNN là tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cụ thể, theo điều 8.8 của Thông tư 39, TCTD không được cho vay để “thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UpCom”.

NHNN giải thích chỉ áp dụng hạn chế này đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và công ty cổ phần chưa niêm yết. Đối với các công ty cổ phần niêm yết thì TCTD vẫn được phép cho vay theo quy định. NHNN còn cho rằng phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh nếu hình thành từ vốn vay sẽ phản ánh không chính xác năng lực tài chính của công ty. Ngoài ra, đây cũng là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay do TCTD không quản lý được việc sử dụng vốn của bên góp vốn cũng như không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, hoạt động và khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp. Vì thế, nhiều doanh nghiệp sẽ tìm cách “lách” để có được nguồn vốn tín dụng ngân hàng nhằm tài trợ cho những dự án chưa đảm bảo pháp lý thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần hay hợp tác đầu tư.

Việc ban hành Thông tư 10 là một bước đi hợp lý của NHNN tại thời điểm hiện tại, điều này cũng hứa hẹn một văn bản quy phạm pháp luật phù hợp, hiệu quả và hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan sẽ được ban hành trong thời gian tới.

Liên quan đến hạn chế quy định tại điều 8.9 của Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06), NHNN không cho phép TCTD cho vay để “thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. Quy định này nhằm đối phó với tình trạng một số doanh nghiệp lớn đứng ra vay vốn để góp vốn, đầu tư, hợp tác vào các doanh nghiệp, dự án chưa đáp ứng các điều kiện vay vốn trực tiếp từ TCTD. Thông qua hạn chế này, NHNN muốn sàng lọc và loại bỏ dần khỏi thị trường những nhà đầu tư yếu kém năng lực, đồng thời ngăn chặn những hoạt động không lành mạnh, lợi dụng nguồn vốn tín dụng để đầu cơ bất động sản.

Những bất cập cần tháo gỡ cho doanh nghiệp

Từ góc độ của cơ quan quản lý, NHNN có lý do để đưa ra các hạn chế nêu trên nhưng vô hình trung lại tạo thêm những nút thắt, rào cản mới cho nền kinh tế vốn đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt cho những doanh nghiệp có nhu cầu được vay vốn chính đáng.

Thứ nhất, tác giả cho rằng các quy định nêu trên của NHNN không phù hợp với chủ trương và chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 về thực hiện một số giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm khơi thông dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được phát triển bền vững. Thông tư 06 cũng cho thấy sự “lệch pha” và không phù hợp với quy định của pháp luật liên quan ở một số khía cạnh sau:

(i) Thông tư 06 hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp. Do Luật TCTD không cấm các nhu cầu vay vốn như quy định tại Thông tư 06 nên có thể nói rằng Thông tư 06 đã hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

(ii) Thông tư 06 cũng mâu thuẫn với quy định của các luật khác. Cụ thể, Thông tư 06 không tương thích với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 vốn công nhận quyền của “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Đối chiếu với Luật Đầu tư 2020, điều khoản 8.8 Thông tư 39 (được sửa đổi bởi Thông tư 06) cũng không đồng bộ, theo đó “đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp” cũng là một hình thức đầu tư và không bị giới hạn về loại hình cũng như tình trạng niêm yết của công ty mục tiêu. Ngoài ra, điều 8.9 Thông tư 39 (được sửa đổi bởi Thông tư 06) cũng không phù hợp với quy định liên quan của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản không cấm hay hạn chế các hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc các hình thức hợp tác khác đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý nhưng chưa đủ điều kiện mở bán.

Tác giả cho rằng sở dĩ có quy định trên là do NHNN chưa tách bạch được vấn đề “dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh/mở bán” và vấn đề “dự án không đủ điều kiện pháp lý”. Tại một thời điểm nhất định ở giai đoạn thực hiện dự án, dự án bất động sản có thể đủ điều kiện pháp lý nhưng không đủ điều kiện mở bán. Đây mới là lúc chủ đầu tư cần huy động vốn nhất từ thị trường và các chủ thể khác. Vì vậy, việc áp dụng Thông tư 06 vào hoạt động kinh doanh bất động sản thực sự đánh đố các doanh nghiệp.

Thứ hai, Thông tư 06 hạn chế hoạt động mua bán-sáp nhập doanh nghiệp (M&A), một phương thức hiệu quả để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Mặc dù NHNN cho biết quy định này chỉ áp dụng cho các công ty chưa niêm yết nhưng cần lưu ý tại thị trường Việt Nam, số lượng doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm tỷ lệ vượt trội so với các doanh nghiệp đã niêm yết. Quyền được tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp chưa niêm yết cũng chính đáng và cần được hỗ trợ. Do đó, cần nhìn nhận M&A là một hình thức hoạt động bình thường và hữu hiệu của doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh khó khăn cần khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản như chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết 33.

Việc ban hành Thông tư 10 là một bước đi hợp lý của NHNN tại thời điểm hiện tại, điều này cũng hứa hẹn một văn bản quy phạm pháp luật phù hợp, hiệu quả và hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan sẽ được ban hành trong thời gian tới.

(*) Công ty Luật DIMAC