(KTSG Online) – Ba bộ luật liên quan đến bất động sản, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Nhà ở, có hiệu lực từ đầu tháng 8-2024, được cho là sẽ thay đổi đáng kể bức tranh kinh doanh của nhiều tổ chức tín dụng, bao gồm hoạt động cho vay và đòi nợ.

Thay đổi nhiều điều kiện vay vốn

Theo thông tin từ các tham luận được chia sẻ tại Hội nghị diễn ra cuối tháng 11 do Hiệp hội Ngân hàng tổ chức, về tác động của ba bộ Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ đầu tháng 8-2024 đến hoạt động ngân hàng, đa phần các diễn giả cho rằng các quy định mới có nhiều điểm thay đổi hoàn toàn, tích cực có nhưng cũng cần làm rõ thêm một số điểm.

QUẢNG CÁO

Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, Giám đốc Ban Pháp chế BIDV, đánh giá chung rằng các bộ luật đã có sự thay đổi đáng kể và ảnh hưởng đến quy trình thẩm định khi vay vốn, kể cả cá nhân lẫn doanh nghiệp, trong đó liên quan nhiều đến đất đai là tài sản thế chấp.

Trong đó, có một số quy định sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức tín dụng, nhưng cũng có những trường hợp phức tạp và rủi ro trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn, một thay đổi lớn trong Luật đất đai là bỏ quy định về khung giá đất. Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá đất, nhất là hiện tượng hai giá.

Bên cạnh đó, bộ luật này cũng bỏ luôn khái niệm “hộ gia đình” là chủ thể sử dụng đất, thay vào đó phải ghi tên rõ ràng các thành viên cùng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Luật cũng cho phép ghi tên một người để đứng tên đại diện cho vợ/chồng, nhưng lại thiếu hướng dẫn về việc xác định người sử dụng, sở hữu và quyền thực hiện giao dịch. Điều này dẫn đến lo ngại nếu tổ chức tín dụng nhận thế chấp dựa trên thông tin do Hộ gia đình cung cấp thì có rủi ro hay không.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các hành vi bị nghiêm cấm có thể dẫn tới vô hiệu các giao dịch liên quan, ảnh hưởng đến tài sản đảm bảo. Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các tổ chức tín dụng trong việc thẩm định, kiểm tra tài sản thế chấp, nếu phát hiện chủ tài sản sử dụng nhà ở vào các mục đích không phù hợp thì cần có biện pháp xử lý kịp thời.

Các nội dung này tác động trực tiếp đến việc thẩm định khách hàng là cá nhân, chủ đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng có thể nghiên cứu, ban hành sản phẩm cấp tín dụng và nhận tài sản đảm bảo khi hợp thức hóa loại hình chung cư mini (cho phép cấp giấy chứng nhận) trên cơ sở đáp ứng các quy định của pháp luật, theo bà Phương.

Đại diện pháp chế của ngân hàng cũng cho rằng hiện trong các bộ luật còn nhiều khái niệm chưa rõ ràng, kiến nghị bổ sung cụ thể hơn.

Chẳng hạn, có một trường hợp dẫn lại thông tin từ Tòa án nói rằng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng (trường hợp ký hợp đồng thế chấp trước khi hết hạn), thì tòa cần có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng cho rằng việc xin xác nhận này chưa được hướng dẫn cụ thể, dẫn đến vướng mắc cho người sử dụng đất và các bên liên quan.

Nhiều khái niệm khác chưa được làm rõ cũng khiến các tổ chức tín dụng bối rối. Chẳng hạn như quy định “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người quản lý, sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Khái niệm “xong” là chưa rõ ràng, liệu có phải là hoàn thành tỷ lệ 100% diện tích phạm vi thực hiện dự án hay không.

Ngoài ra, một lo ngại khác là Luật cũng như các văn bản dưới Luật chưa có hướng dẫn cách ứng xử khi nhà nước thu hồi đất, mà đất đó đang thế chấp, cho dù khoản vay này đúng quy định tại thời điểm nhận thế chấp.

Lo ngại cơ sở đòi nợ

Theo ông Đỗ Giang Nam, Chủ nhiệm CLB Xử lý nợ, Thành viên Ủy ban Chính sách (Hiệp hội Ngân hàng), Thành viên Hội đồng thành viên VAMC, cả ba bộ luật được thông qua đều tác động trực tiếp đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động xử lý nợ xấu nói riêng.

Một lo ngại là việc xử lý tài sản xấu theo Nghị quyết 42/2027 của Quốc hội (thí điểm xử lý nợ xấu) kết thúc cuối năm 2023, nghĩa là hết những điều kiện thông thoáng, rút ngắn các quy định khó khi chuyển nhượng dự án bất động sản (như hoàn thành quy hoạch chi tiết, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là điều kiện về nghĩa vụ tài chính về đất…).

Tuy nhiên khi luật hóa, bên xử lý nợ xấu phải đáp ứng quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản, ngoại trừ quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông Nam, điều kiện này không có ý nghĩa trên thực tế, vì hoạt động xử lý tài sản đảm bảo là dự án bất động sản không phải là hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng hay VAMC.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án bất động sản để thu hồi nợ xấu cũng gặp vướng mắc, với quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đáp ứng được tất cả các điều kiện tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản. Vướng mắc nằm ở chỗ nếu đã đủ điều kiện như vậy thì đa phần chủ đầu tư có đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án, không cần phải đặt vấn đề chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác.

Bên cạnh việc khó bán tài sản xấu, một điểm khó khăn nữa là không tiếp tục quy định thu giữ tài sản đảm bảo trong trường hợp không nhận được sự hợp tác của “con nợ”. Cách giải quyết là khởi kiện khách vay, nhưng việc này gặp rất nhiều vấn đề đã nói đến trước đó, từ thủ tục tố tụng kéo dài, ảnh hưởng đến chi phí liên quan đến tài sản đảm bảo và nhiều chi phí khác.

Theo ông Nam, NHNN đã có tờ trình Chính phủ về xử lý kiến nghị của các tổ chức tín dụng liên quan đến quyền thu giữ tài sản đảm bảo sau khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực. Với Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi mới có hiệu lực, NHNN đề xuất luật hóa quy định này, nhưng cũng chưa có định hướng việc luật hóa tại văn bản quy phạm pháp luật nào.

Nhìn chung, kiến nghị từ phía các tổ chức tín dụng là làm rõ thêm một số khái niệm, hướng dẫn chi tiết trong các bộ luật vừa có hiệu lực để các bên liên quan cùng thực hiện. Trong khi đó, vướng mắc hiện nay không chỉ từ phía con nợ và chủ nợ, mà còn ách tắc ở cấp quản lý địa phương.

Theo bà Phạm Thúy Hạnh, Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, việc ba bộ luật nói trên đánh dấu một bước tiến về cải cách thể chế quan trọng và rất cần thiết, hành lang pháp lý rõ ràng hơn với nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành trong tháng 8 và tháng 9-2024.

Tuy nhiên, vướng mắc nằm ở chỗ việc thực thi đầy đủ các quy định mới còn phụ thuộc vào chính quyền địa phương, vì hầu hết các quyết định cụ thể đã được phân cấp. “Nếu các địa phương không có các hướng dẫn cụ thể thì sẽ ách tắc, không thực hiện được trên thực tế. Đến nay nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật này”, bài tham luận của bà Hạnh có đoạn.