(KTSG Online) – Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 21-5 tại TPHCM không chỉ đưa ra các xu hướng thị trường mà còn phân tích sâu hơn để góp phần giải đáp câu hỏi: làn sóng đầu tư hạ tầng khổng lồ giai đoạn 2026 – 2030 có thực sự chuyển hóa thành giá trị bền vững, hay chỉ là một lần nữa kích hoạt vòng xoáy đón đầu ngắn hạn?

Hai gánh nặng đang kìm hãm đô thị

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, đến từ công ty tư vấn enCity chỉ ra vùng đô thị TPHCM đang gánh chịu hai nghịch lý về chi phí logistics và giá nhà ở đều đang ở mức quá cao.

QUẢNG CÁO

Về logistics, chi phí vận chuyển và chuỗi cung ứng tại Việt Nam hiện chiếm tới 16 -18% GDP, cao hơn đáng kể so với mức trung bình các nước trong khu vực. Riêng tại TPHCM, thiệt hại kinh tế do ùn tắc nội đô ước tính vào khoảng 6 tỉ đô la mỗi năm, tương đương gần 9,3% GRDP của thành phố. Kết nối liên vùng thiếu hiệu quả không chỉ đẩy giá thành sản xuất lên cao mà còn làm giảm năng lực cạnh tranh của cả hệ sinh thái công nghiệp.

Nghịch lý thứ hai là về nhà ở khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TPHCM năm 2025 đang ở mức 22,2 lần, chỉ đứng sau một số thị trường đặc thù như Hồng Kông hay Thâm Quyến của Trung Quốc. Điều này đồng nghĩa với việc một người lao động phải dành toàn bộ thu nhập trong hơn 20 năm mới đủ sức mua một căn nhà.

Hệ quả là khoảng 50% lực lượng lao động phi nông nghiệp trong vùng vẫn sinh sống ở các khu vực nông thôn hoặc ven đô vì không thể tiếp cận nhà ở gần nơi làm việc. Có đến 56 – 58% thu nhập hàng tháng của người thuê nhà tại TPHCM bị ngốn vào chi phí thuê.

Hai gánh nặng này tương tác với nhau làm trầm trọng thêm hiệu quả kinh tế của toàn vùng. Khi người lao động không thể tiếp cận việc làm trung tâm với chi phí hợp lý, “lợi thế tích tụ đô thị”, yếu tố giúp TPHCM và Hà Nội duy trì năng suất lao động cao hơn các địa phương khác tới 20% vào năm 2011, sẽ dần bị bào mòn. Theo dữ liệu từ World Bank, khoảng cách năng suất này đã thu hẹp xuống còn 13% năm 2016, và dự báo chỉ còn 5% vào năm 2030 nếu không có những điều chỉnh cấu trúc căn bản.

Tùng Giang – bài học không chỉ riêng cho Thượng Hải

Ở phiên thứ hai, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, đã mở rộng góc nhìn ra ngoài hạ tầng vật lý, đặt câu hỏi về điều kiện để một vùng đô thị thực sự “đáng sống” và từ đó thu hút, giữ chân lực lượng lao động chất lượng cao.

Bà Như Ngọc dẫn chứng mô hình phát triển của quận Tùng Giang, một vùng ngoại ô Thượng Hải từng thuần là khu công nghiệp dệt may từ thập niên 1960. Qua hơn sáu thập kỷ, Tùng Giang đã trải qua bốn giai đoạn chuyển hóa từ đô thị vệ tinh công nghiệp (1958 -1990), sang đô thị mới đa chức năng (1990 – 2010), rồi tích hợp với nâng cấp công nghệ cao (2010 – 2020), và đến nay đang phát triển như một cực đô thị hội nhập vùng đồng bằng sông Dương Tử.

Điều khiến Tùng Giang trở thành bài học có giá trị là sự xuất hiện đồng thời của ba yếu tố. Đầu tiên là kết nối giao thông với tuyến tàu điện ngầm số 9 khai trương năm 2007 và nâng cấp thành đầu mối giao thông trọng điểm năm 2024. Tiếp theo là hệ thống giáo dục và y tế đủ năng lực với nhiều trường đại học, bệnh viện và trung tâm y tế được xây dựng đồng thời.

Cuối cùng là cơ hội việc làm đa dạng, từ sản xuất công nghệ cao đến hành lang đổi mới sáng tạo. Dân số thường trú của khu vực này tăng vọt ngay khi tuyến metro đầu tiên đến nơi. Dân cư đến đây không phải vì bị giải tỏa, đẩy ra ngoại ô, mà vì họ chủ động chọn Tùng Giang vì đủ điều kiện sống và làm việc.

Bài học này đặt ra một câu hỏi trực tiếp cho các nhà phát triển bất động sản Việt Nam, đó là giãn dân chỉ hiệu quả khi cơ hội việc làm và hạ tầng xã hội phát triển song hành với nhà ở. Một đô thị vệ tinh chỉ có nhà, dù đẹp, dù gần cao tốc mà thiếu trường học chất lượng, bệnh viện, trung tâm thương mại và đặc biệt là việc làm, sẽ vẫn là “đô thị ngủ” không có sức hút dân cư thực sự.

Từ “đón sóng” sang “nhận diện cấu trúc”

Dù từ hai góc độ khác nhau, hai tham luận trên đều có chung nhận định, đó là chu kỳ thị trường hiện tại không còn chỗ cho những mô hình phát triển thiếu nền tảng mà chuỷen sang dành cho những doanh nghiệp có chiến lược dựa trên cấu trúc dài hạn.

Đầu tư nước ngoài (FDI) trong quí 1-2026 đạt hơn 15 tỉ đô la, tăng gần 43% so với cùng kỳ và tập trung đến 69% vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Đây là dòng vốn đang gửi tín hiệu rõ ràng về phân khúc nào sẽ có nhu cầu thực.

Bất động sản công nghiệp, kho vận, nhà ở vừa túi tiền tại các vùng có giao thông công cộng tốt, trung tâm dữ liệu và hệ sinh thái logistics tích hợp là các phân khúc được Cushman & Wakefield đánh giá là “tần số tăng trưởng tiếp theo”, gắn trực tiếp với dòng vốn của nền kinh tế thực. Ngược lại, những phân khúc phụ thuộc vào tâm lý kỳ vọng hoặc đòn bẩy tài chính ngắn hạn đang đứng trước áp lực tái cơ cấu lớn hơn khi môi trường vận hành thay đổi.

Trên thực tế, cơ hội sau sáp nhập hành chính với quỹ đất lớn hơn, tầm quy hoạch rộng hơn và tiến độ hạ tầng được cải thiện đang tạo ra điều kiện lý tưởng để xây dựng những mô hình đô thị tích hợp theo đúng nghĩa. Việc tích hợp giữa công nghiệp và đô thị, giữa nhà ở và việc làm, giữa giao thông công cộng và không gian sống là hướng phát triển tất yếu nhưng đây cũng là lúc quy mô quỹ đất đòi hỏi tầm nhìn quy hoạch tương xứng. Bà Ngọc nhấn mạnh: “Quỹ đất càng lớn, tầm nhìn càng phải rộng”.

Diễn đàn Bất động sản 2026 đã phác họa trong chu kỳ mới, lợi thế không còn thuộc về người đi nhanh nhất, mà thuộc về những ai có khả năng hiểu đúng cấu trúc vận động của nền kinh tế và kiên định với chiến lược dài hạn.

Hai gánh nặng chi phí logistics và nhà ở đang chờ hạ tầng giải quyết, nhưng hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là một tư duy phát triển đô thị không xây dự án chỉ để bán, mà phải kiến tạo trung tâm đô thị để sống. Không đón sóng để “thoát hàng” mà là nhận diện cấu trúc để đầu tư dài hạn. Không chạy theo mật độ xây dựng, mà xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi việc làm, nhà ở, giáo dục, y tế và giao thông kết nối thành một tổng thể đô thị đáng sống.