(KTSG Online) – Với mặt bằng lãi vay duy trì mức thấp, nền kinh tế trên đà hồi phục. Thị trường bất động sản được dự báo ‘ấm’ dần sau khi áp dụng sớm 3 luật mới, dòng vốn tính dụng đi vào nền kinh tế được kỳ vọng sẽ tăng trưởng về lượng và chất các quí tới.

Cho vay bất động sản – khó vẫn hoàn khó

Tại thời điểm 24-6-2024, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế mới tăng thêm 4,45% so với cuối năm 2023, bình quân mỗi tháng tăng khoảng 0,73%, theo số liệu của Tổng cục Thống kê. Nhưng thực tế thì dư nợ tín dụng chỉ thực sự bắt đầu tăng từ tháng 3-2024. Còn trong hai tháng đầu năm, dư nợ tín dụng hàng tháng đều sụt giảm so với thời điểm cuối tháng trước và cuối năm 2023.

QUẢNG CÁO

Đáng lưu ý, nhiều lĩnh vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn như bất động sản (BĐS), xây dựng bị chững lại do khả năng hấp thụ vốn kém kéo tụt nhu cầu tín dụng.

Bên lề một hội nghị về tài chính mới đây, ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB cho biết, trong bốn cấu phần cho vay thuộc lĩnh vực BĐS gồm: cho người dân vay để mua nhà ở; cho vay phát triển dự án BĐS khu công nghiệp; các dự án nhà ở; bất động sản nghỉ dưỡng thì có ba cấu phần gặp khó khăn.

Với cấu phần cho người dân vay để mua nhà ở, vị này thừa nhận nhu cầu mua nhà, chuyển đổi nhà trong 6 tháng đầu năm khá chậm do kinh tế khó khăn và tình hình thu nhập của người dân giảm. Do đó, tín dụng bán lẻ của các ngân hàng, gồm MB, đều bị ảnh hưởng.

Điều này, theo ông Ánh là, đáng lưu tâm do đây là lĩnh vực được các ngân hàng cổ phần định vị ở vị trí trọng tâm trong chiến lược cho vay.

Tình huống tương tự cũng diễn ra tại Vietcombank, khi dư nợ tín dụng bán lẻ (chiếm gần 20% tổng dư nợ) với phần lớn là cho vay mua nhà – liên tục sụt giảm. Đây là yếu tố khiến tăng trưởng tín dụng bán lẻ của ngân hàng bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho rằng, nguyên nhân khiến cho vay mua nhà sụt giảm là do thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn về pháp lý, nguồn cung hạn chế, thu nhập người dân sụt giảm… Trong bối cảnh này tâm lý e dè vẫn bao trùm thị trường.

Bên cạnh bối cảnh khách quan, một nguyên nhân khiến tín dụng bất động sản tăng chậm là các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay cá nhân. Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết trước đây ngân hàng cho vay với giá trị lên tới 70% giá trị tài sản đảm bảo, thì hiện chỉ cho vay khoảng 50%. Ngoài ra, việc định giá tài sản đảm bảo cũng khắt khe hơn, khiến người mua nhà chịu áp lực lớn về vốn tự có.

Với cấu phần BĐS nghỉ dưỡng, đại diện MB cho biết nhu cầu với phân khúc sản phẩm này chưa thể phục hồi, vì lượng khách du lịch mới phục hồi một phần so với mức trước dịch Covid-19, trong khi lượng cung BĐS nghỉ dưỡng quá lớn. Trong khi đó, cấu phần cho vay phát triển các dự án nhà ở, vướng mắc pháp lý vẫn hiện hữu.

“Vừa qua, Chính phủ cũng như các Bộ, Ban, Ngành cũng đang tập trung tháo gỡ vấn đề này. Tuy nhiên, cũng đang trong quá trình thôi chứ hiệu quả thực tế có thể trễ hơn”, ông Ánh cho biết.

Kỳ vọng gì từ ba luật liên quan tới bất động sản?

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm khoảng 15,5%, MB dự kiến cần đạt mức tăng trưởng khoảng 8% trong sáu tháng cuối năm. Nhưng để đạt được mục tiêu, ông Phạm Như Ánh cho biết phải áp dụng các giải pháp tổng hợp, bên cạnh việc chờ đợi vào sức hấp thụ vốn của nền kinh tế, nhất là khi mặt bằng lãi suất đã điều chỉnh giảm sâu nhất trong vòng 10 năm gần đây.

Còn Vietcombank dự kiến tập trung nguồn lực cho BĐS khu công nghiệp, các dự án trọng điểm, doanh nghiệp FDI và khách hàng sản xuất hàng xuất khẩu. Ngân hàng cũng đặt mục tiêu với lộ trình tăng trưởng tín dụng đến hết ngày 30-9 tăng 8,2%, đến hết ngày 31-12 tăng 12%.

Đại diện Vietcombank cho rằng, việc tăng trưởng tín dụng không đạt kế hoạch không hoàn toàn nằm ở ý chí của các ngân hàng, mà phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Vì vậy, cần có sự vào cuộc hỗ trợ của các bộ, ngành, địa phương trong việc cấp phép, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024 và Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1-7-2024 được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản và toàn nền kinh tế.

Cụ thể, tín dụng nhà ở, cho vay với mục đích mua nhà để ở, mục đích tự sử dụng là cấu phần chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng dư nợ tín dụng BĐS. Tại TPHCM – thị trường lớn nhất cả nước, tín dụng nhà ở chiếm tỷ trọng 67,78% tính trên tổng dư nợ tín dụng BĐS.

Việc cấu phần này đạt mức tăng trưởng tăng 1,2% trong tháng 5 (các tháng trước đó tăng trưởng âm – PV) góp phần giúp tín dụng BĐS tháng 5-2024 duy trì mức tăng trưởng 1,15% so với tháng 4, đồng thời đưa dư nợ tín dụng 992.800 tỉ đồng – bằng 28% so với tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TPHCM.

Do đó, sự tăng trưởng của cấu phần này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng BĐS mà còn có ý nghĩa thúc đẩy cho vay, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Mức tăng trưởng này cũng phần nào tác động tích cực đến thị trường BĐS và tăng trưởng kinh tế.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản kỳ vọng các luật mới được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm sẽ giải quyết được tâm lý “co cụm, chờ đợi” của cán bộ, công chức. Chẳng hạn, vấn đề “doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất có phải đấu giá, đấu thầu không?” đã được quy định cụ thể tại Luật Đất đai (sửa đổi), giúp cán bộ yên tâm khi ký quyết định, đồng thời tiết kiệm thời gian thực hiện thủ tục và chi phí cho người dân, doanh nghiệp

Với Luật Kinh doanh bất động sản, những quy định mới theo hướng quản lý chặt chẽ hình thức phân lô, bán nền cho cá nhân cũng buộc các doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực tạo lập nhà ở, công trình trên đất, thay vì vay vốn để đầu tư hạ tầng và chờ cơ hội đầu cơ.

Bên cạnh nỗ lực siết chặt phân lô đất nền, việc luật bổ sung hình thức kinh doanh BĐS mới là “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng” hướng đến chủ thể là tổ chức và doanh nghiệp BĐS hứa hẹn sẽ giúp mảng M&A dự án BĐS nở rộ thời gian tới, giúp thị trường trở nên sôi động hơn, theo ông Đỉnh.

Bổ sung thêm nhận định về vấn đề này, các chuyên gia của PwC Việt Nam cho rằng, luật đã đưa ra các điều kiện cụ thể, gồm khả năng tách biệt các hợp phần của dự án và giải quyết các khoản thế chấp trước khi chuyển nhượng. Việc thủ tục chuyển nhượng được quy định rõ ràng có thể tăng tính thanh khoản của thị trường, tạo cơ hội cho các hoạt động mua lại hoặc thoái vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó kích thích nhu cầu vốn từ thị trường này.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng tạo cơ hội giới thiệu các sản phẩm BĐS mới thông qua việc mở rộng loại hình tài sản để bao gồm cả các dự án hiện hữu và hình thành trong tương lai. Theo đó, hầu hết các BĐS đều được phép bán theo hình thức “trên giấy”, qua đó thúc đẩy cơ hội huy động vốn ngân hàng của các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi cũng tạo cơ hội cho tổ chức tín dụng chuyển nhượng các dự án BĐS là tài sản đảm bảo đáp ứng các quy định nghiêm ngặt để xử lý nợ xấu. Điều này được dự báo là tạo thuận lợi cho việc thu hồi nợ và giảm thiểu nợ xấu trong lĩnh vực BĐS.

Với bối cảnh trên, đại diện MB dự báo hàng loạt vấn đề sẽ được tháo gỡ sau khi luật có hiệu lực từ 1-8. “Hi vọng đến quí 3, 4, các dự án nhà ở sẽ được tháo gỡ, tạo một hiệu ứng chung cho thị trường bất động sản. Lúc đó, người dân sẽ bắt đầu mua nhà, đổi nhà và các ngân hàng sẽ tăng trưởng tốt hơn”, ông Ánh kỳ vọng.