Báo cáo tài chính nửa đầu năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gây chú ý với những con số chục ngàn tỷ đồng hàng tồn kho. Trong đó, tồn kho lớn nhất vẫn là bất động sản dở dang (đang đầu tư) và sản phẩm đã hoàn thành chờ bán. Báo cáo của 10 doanh nghiệp niêm yết cho thấy tổng giá trị tồn kho tính tới 31/6 là gần 270.000 tỷ đồng, tăng khoảng 3% so với cùng kỳ. Trong đó, Novaland vẫn dẫn đầu với hơn 142.000 tỷ đồng, chiếm hơn phân nửa lượng tồn kho.

Hàng tồn kho bất động sản tăng cao

Báo cáo của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – NVL) cho thấy đến 30/6, doanh nghiệp có tồn kho bất động sản hơn 142.000 tỷ đồng. So với đầu năm, lượng tồn kho của doanh nghiệp tăng thêm hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, vào đầu năm là gần 130.000 tỷ đồng.

Theo Novaland, bất động sản đang xây dựng đến hết 30/6 chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan đến dự án.

Bên cạnh lượng tồn lớn từ bất động sản đang xây dựng, lượng hàng tồn từ bất động sản đã hoàn thành để bán cũng rất lớn, chiếm hơn 8.380 tỷ đồng, con số này giảm hơn 850 tỷ so với mức 9.238 tỷ đồng hồi đầu năm nay.

Báo cáo cũng thể hiện giá trị hàng tồn kho đến hết tháng 6 được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỷ đồng. Đến 30/6, Novaland có tổng tài sản hơn 240.000 tỷ đồng, nợ phải trả gần 195.000 tỷ đồng.

Con số tồn kho tăng mạnh gây chú ý nửa đầu năm cũng được ghi nhận tại Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH). Tại ngày 30/6, hàng tồn kho của doanh nghiệp này ở mức hơn 21.457 tỷ đồng, tăng hơn 2.670 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang. Báo cáo tài chính của KDH giải thích phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. Trong đó, nhiều dự án lượng tồn kho ở mức hơn 3.000 tỷ đồng đến hơn 6.000 tỷ đồng.

Như tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo, tại ngày 30/6, tồn kho hơn 6.558 tỷ đồng. Tại dự án Bình Trưng – Bình Trưng Đông đang tồn kho hơn 4.171 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm 2024; tại dự án Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông cũng đang tồn kho hơn 3.474 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính của KDH cũng thể hiện phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại các dự án này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoảng vay của doanh nghiệp tại ngân hàng.

Đáng chú ý, KDH ghi nhận khoản trả trước của người mua bất động sản khá lớn, với hơn 2.939 tỷ đồng, chủ yếu là khách hàng trả tiền mua bất động sản theo tiến độ.

Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng là doanh nghiệp có tồn kho bất động sản tăng so với con số công bố đầu năm. Hàng tồn kho của Nam Long tại ngày 30/6 ở mức hơn 19.232 tỷ đồng, tăng khoảng 1.877 tỷ đồng so với mức hơn 17.353 tỷ đồng đầu năm, trong đó chủ yếu là bất động sản dở dang.

Theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp, tồn kho lớn nhất là tại dự án Izumi, chiếm hơn 8.655 tỷ đồng. Tại dự án Waterpoint giai đoạn 1 cũng đang tồn hơn 3.837 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) lượng tồn kho đang hơn 2.425 tỷ đồng…

Hay dự án Waterpoint giai đoạn 2 lượng tồn kho cũng đang ở mức hơn 2.036 tỷ đồng; dự án Cần Thơ cũng đang tồn kho hơn 1.492 tỷ đồng. Ngoài các dự án có lượng tồn kho lớn, 9 dự án khác của Nam Long có mức tồn kho từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng. Một số quyền sử dụng đất của các dự án này cũng được thế chấp cho các khoản vay.

Báo cáo cũng ghi nhận đến cuối tháng 6, doanh nghiệp bất động sản này có nợ phải trả hơn 16.425 tỷ đồng. Cửa sáng là khoản tiền người mua trả trước hơn 4.519 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Đây là tiền khách mua nhà trả nhưng chưa nhận các sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự…

Lượng tồn kho giảm nhẹ so với hồi đầu năm, nhưng con số hơn 13.896 tỷ đồng đến 30/6 của Đất Xanh cũng gây chú ý. Trong đó, tồn kho bất động sản dở dang chiếm hơn 11.152 tỷ đồng, bất động sản hoàn thành sẵn sàng bán chiếm hơn 2.229 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa hơn 503 tỷ đồng. Hồi đầu năm, mức tồn kho của Đất Xanh hơn 14.139 tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2024, tổng tài sản Đất Xanh đạt gần 29.000 tỷ đồng, như vậy, tồn kho của doanh nghiệp này chiếm gần một nửa tổng giá trị tài sản.

Trong báo cáo tài chính nửa đầu năm 2024, Vinhomes cũng thể hiện con số tồn kho đến hết tháng 6 ở mức hơn 56.310 tỷ đồng, tăng khoảng 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm hơn 48.618 tỷ đồng; bất động sản đã xây dựng hoàn thành, sẵn sàng bán là hơn 411 tỷ đồng. Đáng chú ý, Vinhomes có khoản tiền người mua nhà trả trước rất lớn, với hơn 41.714 tỷ đồng.

Tập đoàn Vingroup cũng ghi nhận hàng tồn kho đến 30/6 hơn 114.381 tỷ đồng, trong đó bất động sản đang xây dựng để bán chiếm hơn 65.904 tỷ đồng; các sản phẩm bất động sản đã hoàn thiện, sẵn sàng bán hơn 3.442 tỷ đồng, tăng so với con số hơn 2.146 tỷ hồi đầu năm.

Quốc Cường Gia Lai đến hết nửa năm cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho bất động sản hơn 7.028 tỷ đồng. Con số này gần như không thay đổi so với số liệu ngày 1/1/2024, trong đó chủ yếu là bất động sản dở dang, với hơn 6.525 tỷ đồng, bất động sản đã hoàn thành tồn tương đương hơn 464 tỷ đồng.

Khả năng hấp thụ của thị trường

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 vừa tổ chức hôm 30/7, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, cho biết lượng hàng tồn kho với của những những dự án đã hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính sẽ là lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp hiện nay, khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, việc “giải phóng” hàng tồn kho ra sao còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường.

Để bán được sản phẩm, đồng nghĩa với việc “giải phóng” được hàng tồn kho, thì giá bất động sản phải đảm bảo ở mức chi trả của đa số người có nhu cầu mua nhà ở.

Chuyên gia tài chính – bất động sản Sử Ngọc Khương cho rằng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp rất lớn, nhưng chiếm đa số trong đó là vướng pháp lý, vướng các quy định khác chứ không phải nguồn hàng sẵn sàng đưa ra thị trường.

Điều đó dẫn đến suốt thời gian qua, dù cầu rất lớn nhưng nguồn cung mới hạn chế, các sản phẩm đưa ra bán đều ở mức giá rất cao, không đại diện cho số đông người mua nhà, trong khi tồn kho của các doanh nghiệp vẫn quý sau cao hơn quý trước. Ngược lại, khả năng chi trả của người dân hiện nay rất hạn chế, nên các doanh nghiệp không kỳ vọng tăng thanh khoản được.

”

Thị trường đừng kỳ vọng sau 1/8 là có ” cây đũa thần” với bất động sản, bởi nguồn cung không có, trong khi sức hấp thụ lại rất yếu do thu nhập của người dân thấp. Như vậy không thể có chuyện sôi động mua bán. Doanh nghiệp nếu muốn bán được hàng thì bắt buộc sản phẩm phải hợp lý, vừa túi tiền của số đông người có nhu cầu

“, ông Khương nói.

Còn việc kỳ vọng nhà đầu tư nước ngoài sẽ mạnh tay hơn sau khi các luật mới áp dụng, theo ông Khương, ở thời điểm này nhà đầu tư ngoại không để tiền nằm im mà kiếm đường đầu tư, nhưng họ đang ưu tiên chuyển sang tài sản tạo ra dòng tiền, có nghĩa là các bất động sản đã đưa vào vận hành, như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng…