(KTSG) – Nếu không tính ảnh hưởng của nhóm cổ phiếu họ Vingroup, chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản đã điều chỉnh sớm hơn, từ những tháng trước đó. Điều này cũng phản ánh những lo ngại của các nhà đầu tư về những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản có thể đối mặt trong năm 2025.

Sự phân hóa

Chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản đã có sáu tháng tăng liên tiếp trong nửa cuối năm 2025 vừa qua và có đến 10 tháng tăng trong 12 tháng của năm 2025, ngoại trừ tháng 1 và tháng 6 giảm nhẹ tương ứng là 1,5% và 0,6%. Tính chung trong năm 2025, chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản đã tăng 187%, trong đó riêng tháng 11 và tháng 12 đã tăng 14,8% và 13,5%, để leo lên mức cao nhất từ trước đến nay.

QUẢNG CÁO

Tuy nhiên, sự tăng trưởng mạnh mẽ của chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản chủ yếu đóng góp bởi nhóm cổ phiếu họ Vingroup, vốn chiếm tỷ trọng vượt trội trong VN-Index nói chung và chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản nói riêng. Trong đó, cổ phiếu VHM của Vinhomes đã tăng hơn 3 lần trong năm 2025, còn cổ phiếu VIC của Vingroup thậm chí tăng gấp 8,5 lần.

Một loạt cổ phiếu bất động sản khác đã liên tục giảm trở lại trong giai đoạn cuối năm 2025.

Đơn cử như cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh sau khi tăng hơn 70% trong tám tháng đầu năm đã giảm hơn 30% tính từ tháng 8 đến nay. Các cổ phiếu NLG của Tập đoàn Nam Long, KDH của Nhà Khang Điền, NVL của Novaland… cũng có diễn biến giảm tương tự trong những tháng gần đây.

Dòng vốn tín dụng bị thắt lại không chỉ có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và các dự án đầu tư mới, doanh nghiệp bất động sản có thể còn phải đối mặt với áp lực chi phí vốn gia tăng khi lãi suất cho vay tăng theo xu hướng lãi suất tiền gửi tăng trong những tháng qua. Lãi suất tăng cũng sẽ ảnh hưởng đến các khoản cho vay mua nhà, khiến nhu cầu bất động sản – vốn đã phục hồi chậm, càng chịu tác động tiêu cực.

Đáng chú ý, chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản đã có tín hiệu điều chỉnh trong tháng 1-2026, khi giảm 3,7% tính từ đầu tháng đến phiên giao dịch đầu tuần này (19-1), bất chấp kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ trong năm 2025 cũng như có triển vọng khả quan trong năm 2026.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, lớn nhất trong năm năm qua, với 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024, và cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Riêng trong quí 4-2025, có 42.000 sản phẩm mới, tăng 24% so với quí trước và 48% so với cùng kỳ năm 2024.

Những thách thức

Đầu tiên, cùng với chính sách tiền tệ được dự báo sẽ thận trọng hơn nhằm kiểm soát rủi ro, dòng vốn tín dụng vào nhóm bất động sản có thể bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Các ngân hàng sẽ ưu tiên vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, vốn được xem là động lực tăng trưởng chủ chốt cho năm 2026.

Gần đây nhất, Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, dự án nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Về phần mình, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó. NHNN cho biết sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản của TCTD trong năm 2026 và sẽ xem xét giảm trừ room tín dụng nếu TCTD không tuân thủ.

Trước đó, báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank cho biết đến cuối tháng 8-2025, dư nợ tín dụng bất động sản và xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỉ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỉ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán…).

Dòng vốn tín dụng bị thắt lại không chỉ có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và các dự án đầu tư mới, doanh nghiệp bất động sản còn có thể phải đối mặt với áp lực chi phí vốn gia tăng khi lãi suất cho vay tăng theo xu hướng lãi suất tiền gửi tăng trong những tháng qua. Lãi suất tăng cũng sẽ ảnh hưởng đến các khoản cho vay mua nhà, khiến nhu cầu bất động sản – vốn đã phục hồi chậm, càng chịu tác động tiêu cực.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực trả nợ các trái phiếu đáo hạn trong năm 2026. Số liệu thống kê cho thấy dự kiến có khoảng 209.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2026. Trong đó, nhóm bất động sản dân cư vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất về giá trị đáo hạn, đòi hỏi các doanh nghiệp phải duy trì đà phục hồi và năng lực tài chính để đảm bảo quyền lợi cho trái chủ.

Với những rủi ro của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, khả năng các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi muốn gia hạn nợ, trong khi phát hành mới bị kiểm soát chặt hơn, thể hiện qua doanh số phát hành trong năm 2025 đã giảm mạnh so với những năm trước. Ngoài ra, lãi suất phát hành cũng sẽ cao hơn, cụ thể nhóm bất động sản đã phải chấp nhận mức lãi suất trung bình tăng lên 10,5%/năm trong tháng 11-2025 để kéo dài kỳ hạn phát hành (trung bình 5,3 năm).

Cuối cùng, dù khung pháp lý bất động sản đã được sửa đổi và hoàn thiện hơn, độ trễ thực thi trong năm 2026 vẫn rất lớn. Nhiều dự án hiện chưa thể hoàn tất thủ tục đất đai, vướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi tiến độ phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng còn chậm. Hệ quả là nguồn cung mới ra thị trường hạn chế, ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty bất động sản và giảm sức hấp dẫn cổ phiếu.

Với khả năng tiếp cận tín dụng bị hạn chế, huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp khó khăn hơn, chi phí lãi vay cao hơn, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải phát hành cổ phiếu riêng lẻ để tăng vốn tự có hoặc buộc hoán đổi nợ thành cổ phần. Tuy nhiên, điều này dẫn đến áp lực pha loãng, ảnh hưởng đến định giá và xu hướng tăng trưởng giá cổ phiếu, cũng như khiến niềm tin nhà đầu tư bị xói mòn về dài hạn.