Thị trường chứng khoán phiên 17/2 chứng kiến hưng phấn cao độ trên hàng loạt cổ phiếu bất động sản. NVL, PDR, HPX, DXG, KDH, DIG, KHG, CEO, L14,… đều “bốc đầu” tăng mạnh ngay đầu phiên với giao dịch khá sôi động.

Diễn biến khởi sắc của nhóm BĐS nhiều khả năng đến từ kỳ vọng Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” có thể đem đến thêm những thông tin tích cực.

Trước đó, Bộ Tài chính mới đây cũng đã trình Chính phủ Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Trong bối cảnh hàng loạt khó khăn xuất hiện trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022 đã có nhiều quy định mới được đề xuất.

Bộ Tài chính trình Chính phủ quy định trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác theo nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành và pháp luật có liên quan ; phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; doanh nghiệp phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Để hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và cơ cấu lại các khoản nợ, Bộ Tài chính trình Chính phủ quy định cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ thì được đàm phán để thay đổi kỳ hạn của trái phiếu, thời gian tối đa là 02 năm ; bổ sung quy định trường hợp đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu (trong đó có cả kỳ hạn trái phiếu) mà có nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư này.

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt khi cao điểm đáo hạn trái phiếu sẽ rơi vào giai đoạn 2023-24. Nếu được thông qua, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm thời gian cải thiện tình hình kinh doanh, tái cơ cấu, xoay sở dòng tiền để trả nợ. Tuy nhiên, mức độ hiệu quả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Bên cạnh đó, Dự thảo mới cũng ngưng hiệu lực thi hành với một số quy định tại Nghị định số 65 đến hết ngày 31/12/2023 như (1) Quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; (2) Quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm đến hết ngày 31/12/2023. (3) Quy định về giảm thời gian phân phối trái phiếu. Đối với TPDN chào bán ra công chúng, vẫn thực hiện theo lộ trình tại Nghị định số 155/2020/NĐ-CP, phải xếp hạng tín nhiệm từ ngày 01/1/2023.

Dù đón nhận nhiều thông tin tương đối tích cực gần đây nhưng không thể phủ nhận ngành BĐS vẫn đang phải đối mặt với không ít thách thức. Theo VNDirect, các chủ đầu tư BĐS gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành TPDN. Ngoài ra, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Mặt khác, VNDirect cho rằng sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-13 và kỳ vọng chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Giá căn hộ sơ cấp trung bình được kỳ vọng sẽ giảm 5- 10% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012-13).

Ngoài ra, VNDirect kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-25.