(KTSG Online) – Sau nhiều năm đấu giá đất bị biến thành “cuộc chơi tạo sóng”, Chính phủ ban hành nghị quyết siết tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc có thể bị cấm tham gia tới 5 năm. Biện pháp này nhằm chặn “trúng cao – bỏ cọc”, song liệu đã đủ sức đưa đấu giá đất trở về đúng vai trò phân bổ nguồn lực?

Nâng mạnh tiền đặt trước, bỏ cọc có thể bị cấm tới 5 năm

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết quy định xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 6-1-2026 đến hết ngày 28-2-2027.

QUẢNG CÁO

Đây được xem là động thái siết chặt kỷ luật đấu giá đất trong bối cảnh thị trường đã liên tục xuất hiện các phiên đấu giá “trúng cao – bỏ cọc”, gây xáo trộn mặt bằng giá đất và làm méo mó chức năng phân bổ đất đai.

Nghị quyết tập trung vào hai nội dung chính: điều chỉnh mức tiền đặt trước khi cá nhân tham gia đấu giá đất ở và bổ sung chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính.

Theo đó, mức tiền đặt trước được nâng lên tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, thay cho mức 5-20% trước đây theo Luật Đấu giá tài sản. Việc nâng trần tiền đặt trước được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc hoặc lợi dụng đấu giá để tạo “sóng giá”.

Cùng với tiền đặt trước, nghị quyết bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá đất ở đối với cá nhân vi phạm nghĩa vụ nộp tiền. Cụ thể, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm; trường hợp nộp không đầy đủ tiền bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Quyết định cấm đấu giá do cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá ban hành trong vòng 10 ngày kể từ khi hủy kết quả đấu giá.

Những hệ lụy phía sau các phiên đấu giá đất “trên trời”

Những năm gần đây, thị trường nhà đất, nhất là tại các đô thị lớn và vùng ven, liên tục xuất hiện những phiên đấu giá gây choáng váng. Nhiều cuộc đấu giá ở ngoại thành Hà Nội thu hút hàng ngàn hồ sơ, có phiên kéo dài xuyên đêm, với giá trúng vượt 100 triệu đồng/m², cao gấp 8-10 lần giá khởi điểm.

Đáng chú ý, không ít trường hợp sau khi trúng đấu giá đã bỏ cọc. Hệ quả không chỉ là một cuộc đấu giá thất bại, mà giá đất khu vực xung quanh bị đẩy lên nhanh chóng, nhiều dự án lân cận tăng gấp đôi, gấp ba trong thời gian ngắn. Khi “bong bóng” xì hơi, thị trường để lại mặt bằng giá méo mó, còn người có nhu cầu ở thật ngày càng khó tiếp cận đất đai.

Từ đó, đấu giá đất dần bị nhìn như một “trò chơi tạo sóng” hơn là công cụ phân bổ nguồn lực minh bạch. Người trúng đấu giá gần như không chịu tổn thất đáng kể khi bỏ cọc, trong khi thị trường phải gánh hệ lụy kéo dài.

Trong bối cảnh này, việc nâng mạnh tiền đặt trước được xem là chốt chặn quan trọng. Khi mức đặt trước có thể lên tới 50% giá khởi điểm, người tham gia buộc phải cân nhắc kỹ trước khi trả giá. Cùng với chế tài cấm tham gia đấu giá nhiều năm đối với hành vi bỏ cọc, chi phí vi phạm được nâng lên đáng kể.

Tuy vậy, biên độ tiền đặt trước từ 10% đến 50% cũng đặt ra băn khoăn: nếu áp dụng mức quá cao, rào cản tham gia sẽ tăng lên, có thể khiến người có nhu cầu ở thật khó tiếp cận đấu giá.

“Siết là cần thiết nhưng chưa đủ”

Bình luận về nghị quyết mới, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng quy định đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với các dự thảo trước đó, chỉ áp dụng đối với đất ở và đối tượng là cá nhân tham gia đấu giá.

Tuy vậy, quy định mới vẫn đặt ra không ít vấn đề trong khâu thực thi. Trước hết, việc cho phép áp dụng biên độ tiền đặt trước từ 10% đến 50% giá khởi điểm trao cho địa phương quyền quyết định rất rộng, dễ dẫn tới lúng túng khi lựa chọn mức phù hợp.

Đáng chú ý, nếu địa phương áp dụng mức đặt trước 10% giá khởi điểm, con số này thậm chí còn thấp hơn trần 20% của quy định cũ, khiến hiệu quả siết đấu giá bị đặt dấu hỏi.

Ngược lại, việc áp dụng mức đặt trước cao nhất có thể vô tình tạo rào cản tham gia, làm giảm tính cạnh tranh của các phiên đấu giá. Trong kịch bản tiêu cực, một nhóm có mục đích đầu cơ có thể lợi dụng mức cọc 50%, phối hợp đưa nhiều thửa đất ra đấu giá cùng thời điểm, khiến người dân không kịp huy động vốn, từ đó dễ dàng “gom” đất và chờ cơ hội bán lại kiếm lời.

Đối với chế tài cấm đấu giá, ông Đỉnh cho rằng đây là bước bổ sung nhằm khắc phục “khoảng trống pháp luật” trước đây, khi Luật Đấu giá tài sản chỉ áp dụng chế tài cấm đối với doanh nghiệp. Dù vậy, hiệu quả thực tế vẫn là dấu hỏi, bởi cá nhân có thể nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá để “lách” quy định.

Vì sao siết đấu giá vẫn chưa đủ?

Nhiều ý kiến cho rằng, siết đấu giá chỉ là một phần của câu chuyện. Gốc rễ của tình trạng thổi giá đất còn nằm ở việc xác định giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường. Khi giá khởi điểm quá thấp, tiền đặt trước dù tăng cũng khó ngăn hoàn toàn tâm lý “được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì nhiều”.

Bên cạnh đó, đấu giá đất không thể tách rời khỏi câu chuyện dòng tiền. Khi các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn, dòng vốn vẫn có xu hướng tìm đến đất đai như nơi trú ẩn. Nếu không có các công cụ tài chính đủ mạnh để điều tiết đầu cơ, thị trường đất vẫn có thể “nhảy múa” dù luật đấu giá đã được siết chặt.

Về lâu dài, nhiều chuyên gia cho rằng Nhà nước cần đồng bộ nhiều giải pháp: bảng giá đất sát thực tế, dữ liệu thị trường minh bạch, quy định chặt chẽ về sử dụng đất sau đấu giá và hạn chế chuyển nhượng trong thời gian nhất định.

Chỉ khi đó, đấu giá đất mới thực sự trở về đúng vai trò là công cụ phân bổ nguồn lực hiệu quả, phục vụ nhu cầu ở thật và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nghị quyết mới vì vậy được xem là bước đi quan trọng, nhưng không phải “liều thuốc vạn năng”. Câu hỏi còn lại không chỉ là luật đã siết đến đâu, mà là thị trường có trở nên “thật” hơn hay không.