(KTSG Online) – Ghi nhận từ các nội dung trao đổi tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, cùng các ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp trong ngành, cho thấy các khuyến nghị, đề xuất đều mong muốn Luật Đất đai được xây dựng dựa trên tư duy thị trường, khắc phục những bất cập hiện hữu trên cơ sở nguyên tắc, quy luật thị trường. Trên thực tế, qua nhiều lần điều chỉnh, dự thảo Luật Đất đai liệu đã thực sự thể hiện được tư duy thị trường?

Để đất đai được chuyển dịch theo cơ chế thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, quá trình phân phối các loại tài sản, tài nguyên và hàng hóa cần được thực hiện dựa trên tín hiệu của thị trường. Theo đó, với tư cách là tài sản, tài nguyên quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn lực phát triển to lớn, đất đai càng phải được phân phối theo sự chỉ dẫn của thị trường. Tuy nhiên, việc phân phối đất đai của các cơ quan quản lý hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được vận dụng tối ưu.

QUẢNG CÁO

Đơn cử như thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định nhằm giúp hoạt động phân phối đất đai của Nhà nước trở nên minh bạch và khách quan. Tuy vậy những vấn đề này sinh như “quân xanh quân” đỏ vẫn thương được đề cập sau các phiên đấu giá và để lại các hệ quả tiêu cực.

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai đã có nhiều tiến bộ trong việc kiểm soát năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tình trạng đấu giá bỏ cọc… Tuy nhiên quá trình đấu giá quyền sử dụng đất các vẫn chưa thiết lập được cơ chế hữu hiệu để phòng ngừa tình trạng cấu kết để thu lợi.

Làm sao để cho cuộc đấu giá được diễn ra công khai, minh bạch, công bằng và thửa đất, khu đất đấu giá được trao đúng cho người có nhu cầu sử dụng theo đúng quy luật cung – cầu là một trong những yêu cầu lớn đặt ra đối với Luật Đất đai lần này.

Bên cạnh hoạt động giao đất, cho thuê đất thì việc Nhà nước thu hồi đất để điều phối đất đai cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng “cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc” cũng chưa thật sự đảm bảo nguyên tắc thị trường. Tại không ít nơi, chính quyền địa phương thường điều chỉnh quy hoạch khi có dự án đầu tư mới hoặc điều chỉnh quy hoạch để hợp pháp hóa việc thu hồi đất. Từ đó, dẫn đến hệ quả là những dự án treo, quy hoạch treo lần lượt xuất hiện, gây lãng phí nguồn lực đất đai, phát sinh nhiều bức xúc trong xã hội.

Trên thực tế, việc Nhà nước tham gia trực tiếp vào quá trình chuyển dịch đất đai cho cả các dự án bất động sản trong thời gian qua đã làm phát sinh nhiều xung đột, khiến cho tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng, gây bất ổn xã hội. Nguyên nhân chủ yếu là việc điều tiết địa tô chênh lệch trước và sau thu hồi đất thiếu hiệu quả, người dân bị thu hồi đất chưa được tối ưu giá trị từ các dự án bất động sản hình thành trên thửa đất mình đã sinh sống nhiều năm.

Mặc dù vậy, qua nhiều lần hiệu chỉnh, dự thảo Luật Đất đai vẫn chưa minh định được những tiêu chí cụ thể để rạch ròi được ranh giới giữa những dự án thuần túy mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp với các dự án phục vụ cho lợi ích cộng đồng và xã hội.  Trong nền kinh tế thị trường, việc tiếp cận các nguồn lực như đất đai để sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận riêng nên để cho thị trường tự điều phối.

Vai trò của Nhà nước hướng đến hỗ trợ về mặt chính sách như miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính đất đai hoặc đẩy nhanh việc giải quyết thủ tục hành chính để dự án sớm được cấp phép triển khai.

Ở khía cạnh khác, “cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện” – nhà đầu tư thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án là một hình thức hoàn toàn dựa trên nền tảng thị trường có thể giải quyết hiệu quả những bất cập của cơ chế thu hồi đất. Nhưng hiện tại dự thảo Luật vẫn chưa thiết kế được chính sách tối ưu nhằm hỗ trợ, khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất của người dân. Trong khi đó, việc thuê đất thường thiếu bền vững, mà quy định về góp vốn quyền sử dụng đất lại chưa cụ thể, rõ ràng và không quen thuộc với đại bộ phận người dân.

Đề cao sự đồng thuận trong thu hồi đất

Quyền sử dụng đất dù là tài sản đặc biệt nhưng về bản chất vẫn là một loại tài sản. Trong nền kinh tế thị trường, nếu đã là tài sản thì việc lưu thông bắt buộc phải tuân theo cơ chế thị trường. Vì vậy, việc thu hồi đất cũng cần được xem như một giao dịch đất đai trên thị trường và các lợi ích vật chất hợp pháp của người sử dụng đất nếu bị thiệt hại phải được bù đắp theo đúng cơ chế thị trường.

Cần thiết phải xem việc thu hồi đất là một quan hệ giao dịch dân sự, mang bản chất trao đổi ngang giá. Để thực hiện được mục tiêu này, trước hết cần đảm bảo sự tham gia thực chất của người bị thu hồi đất trong quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tuy nhiên, dự thảo Luật hiện nay vẫn chủ yếu đề cao vai trò của các cơ quan nhà nước trong suốt quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân chỉ được tham gia đóng góp ý kiến đối với phương án bồi thường khi mà giá đất cụ thể đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, khó thể thay đổi. Hơn hết người dân phải được tham gia đàm phán, thương lượng với Nhà nước về quyền lợi của mình ngay từ những giai đoạn đầu tiên. Đó mới thực sự là tư duy thị trường.

Do đó, trong dự thảo Luật cần bổ sung quy định, trong quá trình xác định giá đất bồi thường phải có sự tham gia ý kiến và đồng thuận của người bị thu hồi đất. Đạt được sự đồng thuận từ đầu ngay tại quy trình xác định giá đất bồi thường là tiền đề quan trọng giúp quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thuận lợi hơn. Từ đó, có thể tháo gỡ phần lớn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng hiện nay.

Luật Đất đai là một đạo luật có tác động rộng lớn trên nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế. Vì vậy, để nền kinh vận hành theo đúng cơ chế thị trường, các chính sách, quy định trong Luật phải lấy tư duy kinh tế thị trường làm nền tảng chủ đạo. Nếu không cải thiện các quy định với đất đai sẽ dễ nảy sinh tiêu cực, làm cho nguồn lực đất đai tiếp tục bị tắc nghẽn, chi phí tiếp cận đất đai tăng cao và phát sinh thêm mâu thuẫn xã hội…

—————————————

(*) Viện Kinh tế – Xã hội thành phố Cần Thơ