(KTSG) – “Câu trả lời đúng luôn đến từ thị trường. Đối với nhà ở xã hội, phải xác định được nhu cầu thật, từ đó, có phương thức sử dụng nguồn lực công theo cách hiệu quả nhất. Đối với phân khúc căn hộ tầm trung, hãy tạo môi trường để các doanh nghiệp quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này”, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế – tài chính, trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.

Ẩn ý sau “điệp khúc” nhà ở xã hội

KTSG: Trong lúc thị trường bất động sản (BĐS) nói chung vẫn ảm đạm, phát triển thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) được coi là một trong những lối ra, vậy nên, nhiều giải pháp theo hướng tăng cung thông qua ưu đãi về tiếp cận đất đai, thuế, đơn giản thủ tục hành chính… và tăng cầu thông qua mở rộng đối tượng được tiếp cận NƠXH được đưa ra. Ông bình luận như thế nào về các giải pháp này?

QUẢNG CÁO

– TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, quan điểm nêu trên không mới. Xuyên suốt rất nhiều năm nay, mỗi khi thị trường BĐS có dấu hiệu suy thoái, đâu đó lại xuất hiện đề xuất phát triển phân khúc NƠXH, vừa đáp ứng nhu cầu tiếp cận nhà ở của công nhân, người lao động có thu nhập thấp vừa góp phần kích thích, giúp thị trường BĐS phục hồi. Ý kiến này thoạt nghe có vẻ hợp lý nhưng có lẽ cần phải nhìn cả câu chuyện đằng sau đó.

Vào năm 2012, khi thị trường BĐS đang rất ảm đạm, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng hỗ trợ công nhân, người lao động và doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án NƠXH hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi sang dự án NƠXH tiếp cận tín dụng lãi suất thấp (dưới 6%/năm) để mua nhà và phát triển sản phẩm nhà ở được công bố. Ngay từ đầu, ngoài đối tượng thuê, mua NƠXH, người dân được quyền vay vốn để mua nhà ở thương mại, tuy nhiên, bị khống chế về mức giá (dưới 15 triệu đồng/mét vuông) và diện tích (dưới 70 mét vuông). Tuy nhiên, sau khi chính thức có hiệu lực vào giữa năm 2013, tốc độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỉ đồng này tương đối chậm.

Đến tháng 8-2014, điều kiện tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ đồng được nới rộng, đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở được vay để mua nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỉ đồng, để cải tạo và sửa chữa nhà ở hiện hữu. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới NƠXH phù hợp với quy định của pháp luật để cho thuê, cho thuê mua và để bán cho các đối tượng là công nhân, người lao động, sinh viên, học sinh và các đối tượng khác thuộc diện được giải quyết NƠXH cũng được tiếp cận vốn ưu đãi.

Nhờ đó, thị trường BĐS tại Hà Nội và TPHCM sôi động trở lại, từ phân khúc chung cư tới đất nền. Hiệu ứng lan từ hai đô thị lớn trên tới nhiều tỉnh thành, tạo thành một giai đoạn “huyền thoại”, tỷ suất sinh lời rất lớn vào những năm 2017-2022. Có vẻ như, một số người đang mong muốn kỳ tích lặp lại và cũng bắt đầu từ NƠXH.

Một mặt chúng ta nên tạo thêm những khu NHÀ Ở XÃ HỘI cho thuê với giá cả hợp lý, tiện ích đảm bảo, một mặt khuyến khích các chủ đầu tư tư nhân ở các vị trí phù hợp xây dựng loại hình nhà trọ này.

Thứ hai, những giải pháp được đề cập trong câu hỏi có phải là lời giải cho phân khúc NƠXH hay không? Bình Dương là địa phương hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển NƠXH như quỹ đất lớn, tập trung nhiều công nhân từ khắp các tỉnh, thành trên cả nước. Cách đây một vài năm, Bình Dương thực hiện một số dự án NƠXH với diện tích sàn là 15 mét vuông, diện tích sử dụng 30 mét vuông, giá bán từ 200-300 triệu đồng/căn, nhưng hiện tại, họ chưa thúc đẩy làm tiếp. Bình Dương cũng phát triển những căn hộ thương mại mức giá từ 1-2 tỉ đồng ở những vị trí đẹp, tiện ích tương đối tốt nhưng nhu cầu chưa cao. Các địa phương như tỉnh Bắc Ninh, thành phố Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) cũng ghi nhận tình trạng NƠXH “ế”.

Một ví dụ khác là trường hợp một chủ đầu tư phân khúc NƠXH giá rẻ tại TPHCM. Doanh nghiệp này xây dựng các căn hộ diện tích khoảng 40 mét vuông, giá bán dưới 500 triệu đồng/căn hộ, ở vị trí tương đối thuận lợi, được hưởng hạ tầng đường Võ Văn Kiệt, TPHCM. So với các doanh nghiệp đầu tư phân khúc trung và cao cấp, doanh nghiệp này không thành công bằng. Quan trọng hơn, họ cũng không phát triển thêm các dự án như vậy.

Đương nhiên, tại Hà Nội hay TPHCM, có nhiều dự án NƠXH theo dạng thí điểm, có chất lượng xây dựng, ví trí và tiện ích tốt, người dân xếp hàng mua. Vấn đề nằm ở chỗ, chúng ta có đủ nguồn lực để nhân rộng những dự án thí điểm này hay không? Chưa kể, quỹ đất đẹp trong đô thị có hạn! Xin nói thêm rằng, thời điểm cách đây 10 năm, các điều kiện để phát triển NƠXH thuận lợi hơn hiện tại rất nhiều, quỹ đất còn lớn, giá đất thấp hơn, chẳng hạn, đất ở vùng xa quận 9 (TPHCM) chỉ vào khoảng 3-4 triệu đồng/mét vuông.

Đến thời điểm này, nếu muốn chính sách NƠXH thành công, phải có cách đặt vấn đề rất mới. Bằng không, người hưởng lợi chỉ là những doanh nghiệp BĐS, nương theo kỳ vọng của người lao động và chính sách của nhà quản lý để hy vọng được “cứu” vì họ đã nhận sứ mệnh làm NƠXH.

Giải mã nghịch lý

KTSG: Như vậy, vấn đề phát triển NƠXH cần được tiếp cận theo góc nhìn cung – cầu của thị trường. Thực tế hiện nay đang ra sao, thưa ông?

– Một nghịch lý đang tồn tại trong phân khúc NƠXH là có một số dự án ra hàng bao nhiêu là hết bấy nhiêu, công nhân, người lao động phải xếp hàng, bốc thăm, chủ đầu tư phải quay số để chọn lựa người mua trong khi hiện tượng ế hàng xuất hiện ở Bình Dương, Bắc Ninh hay Nha Trang như đã đề cập ở trên. Vì sao lại xảy ra nghịch lý này?

Chúng ta nhận thấy các dự án “cháy hàng” thường là những dự án thí điểm, vị trí tốt, giá thành rẻ hơn so với giá thị trường, chẳng hạn, giá trị thực là 2 tỉ đồng nhưng bán ra với mức giá 1,2-1,5 tỉ đồng. Người thu nhập thấp mong đợi những sản phẩm như vậy với kỳ vọng vì có đặc quyền tiếp cận, chỉ cần họ được mua nhà là đã có một khoản lãi vài trăm triệu đồng. “Cầu” các dự án dạng này vô cùng lớn.

Chỉ có điều, để có được một dự án như vậy, nguồn lực công phải dồn hết sức cho nó, từ các chính sách tài khóa đến hỗ trợ tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua. Nguồn lực và quỹ đất đều giới hạn, chỉ một số người may mắn có thể tiếp cận các căn hộ NƠXH “điểm”, đồng thời, xuất hiện tiêu cực như báo chí phản ánh trong nhiều năm trở lại đây. Vì vậy, nếu dựa vào ý chí chủ quan, có thể ra được một vài dự án đáp ứng nhu cầu này, còn muốn tính đường dài thì chắc chắn không thể đạt được. Nhìn từ góc độ vĩ mô, chúng ta đang vô tình làm méo mó sự vận hành bình thường của thị trường trong phân khúc BĐS này.

Thị trường BĐS Việt Nam sẽ phải tự điều chỉnh, bỏ lại sự phát triển nóng, nhu cầu ảo và tập trung vào các phân khúc trung lưu, đáp ứng nhu cầu nhà ở thương mại mức giá trung bình từ 2-3 tỉ đồng/căn hộ chừng 60-70 mét vuông. Các doanh nghiệp buộc phải nỗ lực cạnh tranh về chi phí giá thành để giảm giá bán, từ đó, có thể tồn tại trên thị trường. Trong bối cảnh này, sự xuất hiện của những căn NƠXH chất lượng tốt, giá thấp (nhưng không đáp ứng đủ nhu cầu) sẽ tác động tiêu cực đến động lực phát triển phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình. Điều đáng nói, nguồn lực công sẽ không thể bao phủ hết nhu cầu, thế nên sự can thiệp nửa vời chỉ làm mất đi nguồn lực công mà kết quả sẽ không như mong muốn.

Bên cạnh đó, chúng ta đang giải bài toán giá căn hộ NƠXH rẻ hơn theo cách giảm chi phí xây dựng, thông qua các chính sách ưu đãi của Nhà nước và thông qua việc cắt giảm các tiện ích. Thông thường, một chung cư có tuổi thọ ít nhất 50 năm, nếu làm đúng chất lượng phải tồn tại tới 70 năm. Nếu tập trung giảm giá bán một cách tối đa, chỉ sau 5-7 năm, dự án xuống cấp, một mặt, người mua nhà phải đóng góp để sửa sang, thay mới các thiết bị dùng chung, sửa sang cải tạo căn hộ của họ, mặt khác, hạ tầng chung của đô thị phải gánh tải từ những dự án NƠXH thiếu tiện ích. Tình trạng thiếu trường học, sân chơi ở Hà Nội và TPHCM là một biểu hiện điển hình. Kết quả là người lao động thu nhập thấp không được ở trong một căn hộ đúng chuẩn, có thể dần cải thiện chất lượng sống như mục tiêu của chính sách NƠXH, đô thị ngày càng xuất hiện nhiều khu nhà chất lượng thấp, xuống cấp, thiếu các tiện ích cơ bản mà thành phố sẽ phải dành nguồn lực để hỗ trợ.

Rõ ràng, câu trả lời đúng đến từ thị trường. Chúng ta nên tạo điều kiện để thị trường căn hộ thương mại tầm trung vận hành tốt, các doanh nghiệp quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Nhà ở xã hội không để… đầu tư

KTSG: Thưa ông, cầu thật trong chính sách NƠXH đang nằm ở đâu? Tiếp cận theo hướng này, tư duy về sản phẩm NƠXH nên thay đổi như thế nào?

– Nếu chúng ta trực tiếp đi khảo sát tình hình nhà trọ công nhân ở quận 12 (TPHCM), chúng ta sẽ thấy khá nhiều nhà trọ được đầu tư bài bản với diện tích căn hộ cho thuê chừng 30 mét vuông, có gác lửng, toàn khu có bảo vệ, sử dụng nhận diện vân tay, có sân chung và trang bị phòng cháy chữa cháy… với giá cho thuê chừng 2 triệu đồng/tháng. Với giá thuê như vậy, một gia đình gồm hai người công nhân, thu nhập chừng trên 10 triệu đồng/tháng/gia đình có thể tiếp cận. Họ có thể tự trang bị các thiết bị tiện ích như tủ lạnh, tivi, máy giặt, máy lạnh…, để có được không gian sống tạm ổn cho chính mình và một đến hai đứa con.

Đối với người công nhân, đa phần họ sẽ lựa chọn ở thuê, thay vì mua nhà. Trong giai đoạn hiện nay của nền kinh tế Việt Nam, thông thường, mỗi người công nhân sẽ lựa chọn đi làm thuê chừng 10-15 năm. Đến một độ tuổi nhất định, họ sẽ quay trở lại quê hương. Với nhiều người, vì không có sẵn đất nông nghiệp để canh tác, họ buộc phải tiết kiệm trong thời gian đi làm công nhân, để có thể mua được một mảnh đất chừng 1-2 héc ta, để sinh nhai sau khi không còn đủ điều kiện lao động ở các khu công nghiệp. Bài toán khả thi với họ là ở trọ.

Vậy thì, một mặt chúng ta nên tạo thêm những khu NƠXH cho thuê với giá cả hợp lý, tiện ích đảm bảo, một mặt khuyến khích các chủ đầu tư tư nhân ở các vị trí phù hợp xây dựng loại hình nhà trọ này. Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư tư nhân đầu tư vào loại hình nhà trọ cho công nhân, chẳng hạn, tạo điều kiện tiếp cận đường điện, đường nước, có chính sách giá điện, nước cho các khu nhà trọ công nhân đảm bảo người lao động được sử dụng điện, nước như giá phổ thông… Thậm chí, để đáp ứng nguyện vọng “an cư”, có thể xây dựng chính sách cho vay lãi suất thấp để người công nhân trả tiền thuê trọ dài hạn từ 2-5 năm. Đó là những biện pháp cụ thể, thực tế mà rất dễ áp dụng.

Tất nhiên, sẽ có một bộ phận người công nhân muốn bám trụ lại thành phố. Đối với nhóm đối tượng này, thay vì đưa ra những kỳ vọng mua nhà chưa thể đáp ứng cho tất cả, hãy tạo thuận lợi cho người công nhân và con cái họ trong tiếp cận giáo dục, để họ có cơ hội chuyển đổi hoặc thăng tiến trong công việc, tạo điều kiện tích lũy để mua nhà và trang trải chi phí của cuộc sống đô thị, để con cái họ được học cao hơn, thay vì chỉ hoàn thành chương trình phổ thông thì có thể học trung cấp, kỹ thuật nghề hay đại học. Từ nền tảng giáo dục như vậy, những đứa con trong gia đình công nhân có thể lựa chọn công việc tốt hơn, cùng cha mẹ tích lũy để mua một căn nhà phân khúc trung cấp ở thành phố. Các chính sách về học phí, tín dụng học nghề, học đại học… sẽ đáp ứng mục tiêu này, và cũng góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nói chung.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, tư duy về NƠXH cần có những thay đổi phù hợp. Thứ nhất, trong thời đại công nghiệp như Việt Nam hiện nay, nội hàm của vấn đề “an cư lạc nghiệp” phải được hiểu khác đi. Trong thời kỳ sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, người nông dân phải có đất và có nhà trên hoặc gần mảnh đất canh tác thì mới có thể yên tâm xây dựng cuộc sống. Còn ở thời đại công nghiệp, sự dịch chuyển lao động giữa các khu công nghiệp trong một thành phố, giữa các thành phố… diễn ra thường xuyên, liên tục. Nơi cư trú phải gần nơi làm việc, cho nên, ưu tiên phải là nhà thuê để linh động. Đó là lý do ở các đô thị phát triển trên thế giới, chính sách hướng nhiều hơn đến xây dựng nhà cho thuê, thậm chí thuê dài hạn hàng chục năm. Thứ hai, về đối tượng, nên tập trung cho nhóm công nhân vùng ven các đô thị lớn và như đã nói, nhu cầu chính của họ là nhà cho thuê. Nhóm cán bộ, công nhân, viên chức nên được đặt mức ưu tiên thứ hai, vì đó là nhóm đối tượng có khả năng nâng cao thu nhập, có thể dễ hơn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại phân khúc trung bình sau khoảng 5-10 năm đi làm.

KTSG: Vậy chúng ta cần có những hành động cụ thể như thế nào, thưa ông?

– Tôi cho rằng, chúng ta không nên nóng vội trong phát triển chung cư bình dân theo cách làm như từ trước tới nay. Thay vào đó, hãy tìm giải pháp phù hợp cho Hà Nội và TPHCM, theo hướng người lao động có chỗ ở đáp ứng các tiện ích cần thiết như điện, đường, trường, trạm, có khả năng cải thiện đời sống theo hướng hiện đại. Đây là hai địa phương có nhu cầu cấp thiết nhất về NƠXH và chúng ta phải xác lập được cách thức phát triển NƠXH chuẩn ở hai đô thị này, là tiền đề cho việc hình thành các mô hình NƠXH ở các địa phương khác trên cả nước.

Bên cạnh đó, loại bỏ cách tiếp cận chính sách NƠXH từ góc độ đầu tư BĐS, trong đó, người công nhân, người lao động mong muốn mua được một căn nhà giá rẻ hơn thị trường và coi như một khoản đầu tư sinh lời, doanh nghiệp nhân danh chính sách NƠXH để xin ưu đãi, tiếp cận dòng tiền… để giải quyết các khó khăn trước mắt. Nhìn chung, những bất cập trong thực thi chính sách đều đến từ cơ chế xin – cho. Chúng ta phải loại bỏ được tính chất xin – cho trong chính sách NƠXH, hỗ trợ thị trường vận hành đúng quy luật cung – cầu, loại bỏ hiện tượng doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu, để cuối cùng nguồn lực công thất thoát, còn đa số người công nhân, người lao động không hưởng lợi.