(KTSG) – Theo các đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, cả hai phương án quy định việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có dự án nhà ở thương mại, tại điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều chưa rõ ràng và chưa thỏa đáng.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản mới nhất dành điều 127 quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo đó, các dự án phát triển kinh tế – xã hội không thuộc trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất tại điều 79, dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang sẽ phải tiến hành thỏa thuận.

“So với điều 73 của Luật Đất đai hiện hành, điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi, đối tượng và trường hợp áp dụng cơ chế thỏa thuận để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội. Đây là điểm tiến bộ lớn, là cơ chế cần được khuyến khích, thúc đẩy”, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn), Ủy viên chuyên trách Ủy ban Xã hội của Quốc hội, nhận xét trong Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách vừa diễn ra.

QUẢNG CÁO

Tương tự vấn đề thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, hiện vẫn còn các ý kiến khác nhau về hai phương án thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trong khi thời điểm thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tới rất gần.

Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Loại ý kiến nhất đề nghị giữ như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.

Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với (i) đất ở hoặc (ii) đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định này kế thừa quy định tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự, sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở; nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn. Theo đó, phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần. Hướng này thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn đối với trường hợp thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cả hai phương án này đã được đưa ra xin ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách vừa diễn ra.

Đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai), Ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, cho rằng Nghị quyết 18 của trung ương về đất đai yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Theo ông Long, “đấy là trích nguyên văn Nghị quyết 18” nhưng “chúng ta không thể vận dụng theo kiểu nghị quyết thì thuộc làu làu nhưng chỉ trích những câu mình cần vì như thế rất nguy hiểm”. “Nếu như thế này, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng để chuyển sang mục đích… (?)”, ông Long đặt vấn đề và cho rằng phương án này “chỉ thỏa mãn cho những đối tượng, cho những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thôi”.

Cũng theo ông Long, quy định như vậy là tự mâu thuẫn ngay trong Luật Đất đai. Nguyên tắc đầu tiên và xuyên suốt của (các) Luật Đất đai là sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng. “Mục đích sử dụng hiện nay của đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng và đất khác bây giờ lại được quyền thỏa thuận để chuyển sang đất thương mại thì có đúng với nguyên tắc sử dụng đất quy định tại điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không?”.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Long đề nghị chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án nhà ở thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. “Cả phương án 2 chúng tôi cho rằng chưa bảo đảm chặt chẽ. Ở phương án đất phi nông nghiệp và đã nộp tiền sử dụng đất thì vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác không phải là đất phi nông nghiệp như đất danh lam thắng cảnh, đất các khu di tích lịch sử văn hóa – những vùng đất đẹp này vẫn có quyền được thỏa thuận để đưa ra dự án thương mại thì rất nguy hiểm”, ông Long phân tích.

Cũng chưa hài lòng, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa), Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho rằng cả hai phương án về các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất “chưa thực sự rõ ràng và chưa thực sự thỏa đáng”. Ông Hoàn đề nghị cùng với việc liệt kê những trường hợp thu hồi đất bắt buộc theo điều 79, cũng cần liệt kê cụ thể các trường hợp phải thực hiện thỏa thuận theo điều 127.

Ngược lại, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa ủng hộ phương án 1 với lý do khoản 3 điều 127 đã thiết kế các “nút khóa” – gồm ba điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận, trong đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

Ngoài trường hợp thỏa thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định một số trường hợp Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất. Phương án 1 gồm hai trường hợp: (1) dự án nhà ở thương mại sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập theo quy định tại khoản 1 điều 112a của luật này; (2) dự án nhà ở thương mại quyết định hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 126 của luật này. Phương án 2, Nhà nước sẽ thu hồi đất để làm dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đây là dự án trọng điểm do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Tương tự vấn đề thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hiện vẫn còn các ý kiến khác nhau về hai phương án thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trong khi thời điểm thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tới rất gần.