(KTSG Online)-  Quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai cụ thể là đất được Nhà nước giao thực hiện dự án mà không được sử dụng trong thời hạn nhất định (từ 12 tháng đến 48 tháng) đã có từ Luật đất đai 2013 và tiếp tục được duy trì đến Luật đất đai sửa đổi 2024. Luật 2024 có sửa lại quy định này theo hướng chặt chẽ hơn nhưng thực tế thực hiện liệu có khả thi?

Trình 2 phương án về thu hồi đất để làm nhà ở thương mại

Dự thảo Luật Đất đai: chưa rõ về trường hợp thu hồi đất an toàn môi trường của dự án

QUẢNG CÁO

Siết chặt hơn trách nhiệm của cơ quan quản lý

Hàng ngàn dự án đầu tư tại rất nhiều địa phương đã được Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nhưng chậm tiến độ nhiều năm và cũng chậm bị thu hồi. Đây là vấn đề gây ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của những người bị thu hồi đất, đến ngân sách Nhà nước và các bên liên quan.

Như sự vụ của Tập đoàn FLC (cựu chủ tịch HĐQT Trịnh Văn Quyết hiện đang bị xét xử) khởi công xây dựng khu công nghiệp (KCN) Hoàng Long (Thanh Hóa) với quy mô 286 héc ta từ năm 2015 và cam kết lấp đầy sau 2 năm. Tuy nhiên đến thời ông Quyết bị bắt giam tháng 3-2022, tức là sau 7 năm thì vẫn là dự án bị bỏ hoang. Sau đó, tỉnh Thanh Hóa mới có quyết định thu hồi. KCN Hoàng Long chỉ là một trong số hàng chục dự án mà FLC đã được giao đất hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thực hiện các bước theo quy định, bỏ bê dự án.

Một dự án khác là Trung tâm Nhiệt điện Kiên Lương (Kiên Giang) được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2007 trên diện tích 280 héc ta nhưng từ năm 2011 đến 2028, chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, không thực hiện thủ tục xin gia hạn và 11 năm sau tỉnh mới có quyết định thu hồi.

Vụ đất đai (Bộ Tài nguyên và môi trường) tổng kết thi hành Luật đất đai 2013 cho biết, đến năm 2021 cả nước có hơn 1250 dự án không đưa hoặc chậm đưa đất vào sử dụng và còn nhiều vướng mắc chưa xử lý.

Sự chậm trễ này có nguyên nhân từ năng lực của Nhà đầu tư và năng lực thẩm định, giám sát dự án của các cơ quan quản lý cùng nhiều vướng mắc pháp lý khác do quy định còn chưa rõ ràng của Luật đất đai năm 2013 (Luật năm 2013 quy định hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn liền, trừ trường hợp do bất khả kháng). Song trường hợp bất khả kháng tại nghị định hướng dẫn chỉ quy định một số trường hợp và không quy định các trường hợp bất khả kháng do Chính phủ quy định là như thế nào (Nghị đinh 43/2014)

Luật Đất đai 2024 cơ bản vẫn giữ nguyên các quy định về thu hồi đất như Luật năm 2013. Theo đó, đất được Nhà nước giao, cho thuê…để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ ngày giao hoặc chậm tiến độ sử dụng sử dụng đất 24 tháng thì được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và chịu phạt chậm nộp trong thời gian gia hạn (khoảng 8 điều 81, Luật Đất đai 2024). Về trường hợp bất khả kháng, luật yêu cầu Chính phủ quy định chi tiết về điều khoản thu hồi này.

Để luật triển khai tối ưu trên thực tiễn

Tuy đã được nêu rõ trong luật nhưng vấn đề là quy định này có dễ đi vào thực tế và Nhà nước có thuận lợi hơn nếu thu hồi đất tại các dự án chậm tiến độ quá quy định hay không?KTSG Online đã tiến hành một cuộc khảo sát nhỏ với chủ đầu tư một số dự án lớn đã và đang đối diện trực tiếp với những thay đổi nêu trên. Câu trả lời chung mà chúng tôi nhận được là: “Cho dù Luật đất đai có quy định mạnh mẽ như trên nhưng thực tế không dễ thực hiện”.

Thứ nhất, là cơ quan quản lý phải chứng minh được các sai phạm về việc chậm tiến độ như luật quy định lỗi hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư các dự án, không liên quan đến các thủ tục hành chính hay các vấn đề thuộc các cơ quan quản lý liên quan đến thủ tục giao đất, giải phóng mặt bằng, các bên liên quan…mới có thể đặt vấn đề thu hồi đất.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp chứng minh được, sự chậm trễ trong việc sử dụng đất được giao, cho thuê để làm dự án có nguyên nhận xuất phát từ quy trình, thủ tục hành chính, năng lực thẩm định… hoặc các vấn đề khác từ cơ quan quản lý trong việc ra các quyết định thì câu chuyện thu hồi hay không thu hồi đất như thời gian luật định sẽ rất dễ xảy ra tranh cãi, thậm chí khiếu kiện.

Lường trước được tình huống này, Dự thảo quy định thi hành Luật đất đai 2024 đã ghi rõ các trường hợp bất khả kháng không bị thu hồi đất dù chậm tiến độ theo quy định. Trong đó, việc “cơ quan nhà nước chậm làm thủ tục”  và “có sự thay đổi quy hoạch, kế hoạch, thay đổi địa giới hành chính ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ đầu tư” (điều 58, khoản d và đ tại Dự thảo hướng dẫn) cũng là nguyên nhân bất khả kháng được chấp thuận. Đây là một bước tiến mới, siết trách nhiệm của cơ quan quản lý vào trách nhiệm dự án của doanh nghiệp.

Thậm chí, quy định dự thảo cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát và công bố thông tin công khai trên trang thông tin điện tử của UBND tỉnh tại các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, lý do bất khả kháng là gì? (khoản 3, điều 81 hướng dẫn dự thảo).

Nhiều chuyên gia cho rằng, để Luật đất đai có hiệu lực từ 1-8 thực sự thay đổi được những tồn tại lớn từng làm khó doanh nghiệp và người dân như trước, các văn bản hướng dẫn cũng cần nhanh chóng được áp dụng. Điều này để buộc các cơ quan quản lý đồng hành và thúc đẩy doanh nghiệp thực hiện dự án; tránh tình trạng doanh nghiệp đổ lỗi cho thủ tục hành chính, còn cơ quan quản lý lại lặng im.