(KTSG Online) – So với kỳ khủng hoảng bất động sản trước đây (2011-2013) thì thi trường trong giai đoạn hiện nay đang có đà phục hồi chậm hơn vì không có sự chuyển đổi cơ cấu sản phẩm nhanh như trước. Nhiều chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến cuối năm sau bởi khi chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa thể giải quyết được vấn đề.

Khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ

Xét về bản chất của hai chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản thì lần trước đây là dư cung, trong khi lần này là thiếu cung. Vì vậy việc chuyển đổi trạng thái của hai giai đoạn cũng có sự khác biệt vì cơ cấu sản phẩm trên thị trường khác nhau.

QUẢNG CÁO

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị. Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung – cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền nhưng hiện nay doanh nghiệp cũng không thể bổ sung sản phẩm vì thiếu vốn. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây. Do đó việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp.

Trong giai đoạn năm 2022 – 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, nếu khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Khủng hoảng của thị trường bất động sản là điều đã được dự báo từ trước nhưng không thể tránh được. Các chuyên gia kỳ vọng, trong năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn hiện nay.

Tại một diễn đàn bất động sản mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, hồi giữa năm nhiều doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu đã phần nào tạo nên kỳ vọng về sự phục hồi niềm tin của thị trường. Tuy nhiên, sau cả quí 3, kết quả cho thấy thị trường chỉ đang rón rén phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng.

Bên cạnh đó dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng rất khiêm tốn, cho thấy nền kinh tế đang chuyển động ở hình chữ U thay vì chữ V. Với diễn biến này, thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến quí 3 năm sau.

“Chúng ta chưa vào tâm bão, chúng ta chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào phân khúc nhà ở giá rẻ được tự do? Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường bất động sản”, ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Thị trường tái cấu trúc bằng nhu cầu thực

Trong hội nghị gặp gỡ với các doanh nghiệp bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ cho rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Đây là vấn đề cốt lõi của thị trường, tháo gỡ phân khúc này mới thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ, tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, cần sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án.

“Các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội phải có lợi nhuận ngang bằng hoặc gần bằng các loại hình khác thì họ mới mặn mà, không thể yêu cầu doanh nghiệp hưởng ít lợi nhuận. Thay vào đó, hãy ưu đãi thật mạnh về lãi suất, chính sách với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội”, ông Nghĩa nói.

Cùng với đó, các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách. Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm được khắc phục. Với những chính sách đó, bất động sản sẽ có mội mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ dẫn nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB) để nhìn nhận về thực trạng cung cầu trên thi trường bất động sản Việt Nam. Theo WB, trong chu kỳ tăng trưởng 5 năm qua của thị trường bất động sản có khoảng 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chính sách chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại là đủ để thúc đẩy phía cầu.

Về các giải pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, pháp luật đã quy định về việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, trước đây là 20% diện tích trong các dự án nhà ở cơ bản.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đã sửa đổi theo hướng sẽ giao cho UBND các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch. Như vậy, quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ đầy đủ hơn và dễ tiếp cận hơn.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, đã có quy định rất rõ về chính sách bao gồm việc miễn thuế sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, lợi nhuận 10%, ưu đãi vay vốn… Thời gian tới, Chính phủ sẽ trình Quốc hội Luật Nhà ở (sửa đổi), có hỗ trợ tích cực hơn như hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, được các địa phương hỗ trợ đầu tư các hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị…

Về ý kiến cho rằng tại sao không nâng lợi nhuận lên 15% cho doanh nghiệp, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, bộ đã khảo sát và thấy rằng như vậy sẽ làm nâng giá bán nhà cho người thu nhập thấp. Trong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp cũng thấy lợi nhuận 10% là chấp nhận được. Điều quan trọng doanh nghiệp đang cần là cải cách thủ tục hành chính, các địa phương phải tích cực vào cuộc để giải quyết việc này, lúc đó sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư, sự tham gia của các doanh nghiệp sẽ nhiều hơn.

Tuy vậy, để các chính sách này chuyển động trên thực tế thúc đẩy nguồn cung nhà vừa túi tiền ra thị trường cần thêm thời gian ít ra là tới khi Luật Nhà ở được hoàn thiện. Đây là điểm khác biệt so với chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước khi nguồn cung nhà có sẵn để doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm một cách dễ dàng.

Với bối cảnh thị trường hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng thời điểm phục hồi thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ khó kéo dài. Trong kịch bản thiếu tích cực thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ gia tăng, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó.