Trong hơn 2 năm qua, “cơn sốt” đất nền vùng ven đã giúp nhiều nhà đầu tư thắng lớn. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản xuất hiện những tín hiệu xấu thì thị trường này chịu khá nhiều ảnh hưởng.

Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư thay đổi không còn mạo hiểm chạy theo những cuộc đua lướt sóng, đầu cơ mà quay về với những dự án bất động sản sở hữu giá trị thực, có tính an toàn cao. Với những nhà đầu tư lao vào cơn sốt hồi đầu năm vẫn đang ôm đất nền thì nay trong tình trạng “khóc ròng” bởi bán không được giữ cũng không xong.

Theo dữ liệu batdongsan.com.vn mới đây công bố cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Tại miền Bắc, đất nền giảm nhiệt diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên đến 45% tại địa bàn các tỉnh như: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam.

QUẢNG CÁO

Về giá rao bán, một số thị trường đất nền nổi bật như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá rao bán giảm nhẹ 1-7%.

Diễn biến này xảy ra tương tự với thị trường miền Nam. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2022, TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.

Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, như việc siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế chảy vào thị trường bất động sản.

Vị này cho hay đất nền là loại hình bất động sản mang nặng tính đầu cơ, nên mức độ ảnh hưởng nhiều hơn so với loại hình ở thực. Đặc biệt, đất nền đã liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng trong 2 năm qua, nên hiện giờ, giá phải chững hoặc giảm để cân bằng cung – cầu.

“Với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu nhiều đất nền thì áp lực lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản là rất lớn. Họ buộc phải giảm giá, cắt lỗ để giải quyết bài toán tài chính”, ông Quốc Anh nói.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội cho hay, phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm. Bà Hằng cho rằng giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Mặc dù, phân khúc đất nền gặp khó nhưng theo thông tin từ nhiều nhà đầu tư, môi giới vẫn đang tích cực mời chào một số loại hình đất nền mới như đất nền nông nghiệp đa dụng, đất nền nghỉ dưỡng.

Chị Thanh Ngân chia sẻ: “Không còn những cú điện mời chào đi xem đất nền các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh… mà thay vào đó môi giới chuyển sang mời chào loại hình đất nền nghỉ dưỡng ở một số khu du lịch trọng điểm như Sa Pa, Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang, Vân Đồn, Cô Tô, Bảo Lộc… với mức giá vài triệu đồng/m2”.

Theo chị Ngân chia sẻ, môi giới giới thiệu cho chị một nền đất có diện tích hơn 900m2 ở Mộc Châu, trên nền đất có hơn 80 gốc mận, vị trí thích hợp để kinh doanh homestay. Nhưng với hình thức đầu tư này, chị Ngân cho rằng mất khá nhiều công sức và không nhìn thấy tương lai phát triển.

“Bao người ôm đất nền vùng ven Hà Nội còn đang ngậm đắng nuốt cay chưa biết khi nào thoát hàng được. Giờ mà đầu tư đất nền ở các tỉnh miền núi Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang… thì càng không rõ tương lai ra sao”, chị Ngân chia sẻ.

Ngoài ra, trên thị trường xuất hiện loại đất nền nông nghiệp đa dụng được giới thiệu “lần đầu tiên xuất hiện”. Với loại hình này, diện tích lớn từ 1ha trở lên với giá từ 300-500 triệu đồng/ha.

Nhà đầu tư Nguyễn Mạnh cho biết: “Môi giới có giới thiệu nói rằng, đầu tư đất nền nông nghiệp đa dụng sẽ trở thành xu thế tất yếu của các nhà đầu tư. Loại hình này có sẵn mô hình kinh doanh và đang vận hành – trồng rau hữu cơ, giá trị gia tăng lớn. Không những thế còn bao đầu ra, cam kết vận hành sản xuất, chia sẻ lợi nhuận, tạo dòng tiền đều (lợi nhuận lên đến 1-2 tỷ/năm). Bên cạnh đó, khi vận hành mô hình sẽ kết hợp khai thác du lịch trải nghiệm và nông nghiệp”.

Theo anh Mạnh, nói là “lần đầu xuất hiện trên thị trường” nhưng thực ra gần giống với loại hình farmstay rầm rộ một thời. Nhà đầu tư mua sản phẩm farmstay sẽ được sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Các chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn như: sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận từ 15- 20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…

Nhưng thực tế, loại hình này mới xuất hiện nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Và thời gian qua, loại hình này cũng dần chìm, những cam kết của chủ đầu tư cũng như “gió thoảng mây bay”.

“Bài học farmstay còn đó nên với loại hình đất nền nông nghiệp đa dụng mà môi giới giới thiệu tôi không có niềm tin và từ chối ngay”, anh Mạnh chia sẻ.

Chuyên gia cho rằng, với những mô hình đầu tư mới trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần tìm hiểu, tính toán kỹ, không vì những lời mời chào lợi nhuận mà chạy theo. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính, tập trung vào giá trị gia tăng của sản phẩm.