(KTSG Online) – Dù thị trường bất động sản được nhận định đã đi qua “vùng đáy” nhưng khó khăn vẫn còn đọng lại đối với doanh nghiệp trong ngành. Khó khăn có thể đến từ chính vấn đề nội tại của doanh nghiệp, hoặc từ những tin đồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá cổ phiếu, hoạt động công ty. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp vẫn đang từng bước cải thiện nguồn lực tài chính để hy vọng đi qua được giai đoạn chông chênh hiện nay.

Nhiều rào cản từ trong ra ngoài

Câu chuyện trái phiếu và việc thực thi nghĩa vụ với trái chủ luôn là vấn đề nóng, được thị trường quan tâm trong khoảng 2 năm trở lại đây. Bất cứ động thái nào trên thị trường liên quan tới trái phiếu cũng được các nhà đầu tư quan tâm và có phản ứng “nhạy” hơn bình thường.

QUẢNG CÁO

Tình huống tại Tập đoàn Đất Xanh vừa qua là một ví dụ. Tập đoàn này cho biết đầu tháng 7 có nhận được thông tin tố cáo của ông Nguyễn Xuân Triều – người tự nhận là đại diện của 15 nhà đầu tư, chủ sở hữu 448 trái phiếu do Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, công ty con do Đất Xanh Group nắm 59% vốn) phát hành.

Ông Triều đã tố cáo ông Đỗ Văn Mạnh – Tổng giám đốc Đất Xanh Services và ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Services – về hành vi chiếm đoạt 44,8 tỉ đồng thông qua việc phát hành trái phiếu nói trên. Ông Triều nêu sau khi nhà đầu tư nộp tiền, Đất Xanh Services đã không thực hiện các ký kết.

Trước thông tin này, Đất Xanh Group khẳng định những nội dung tố cáo hoàn toàn sai sự thật. Tập đoàn đề nghị cơ quan điều tra xác minh, làm rõ sự thật, có ý kiến chỉ đạo để can thiệp phù hợp trong tầm kiểm soát.

Cũng theo Đất Xanh, lô trái phiếu mà ông Triều tố cáo là MNRCH2123001, do Công ty Đất Xanh Miền Nam phát hành. Hiện tại, tỷ lệ sở hữu tại Đất Xanh tại Đất Xanh Miền Nam là 49% vốn. Ông Thìn không liên quan gì tới lô trái phiếu này.

Trong phiên giao dịch ngày Tập đoàn Đất Xanh lên tiếng bác bỏ tin đồn (8-7), cổ phiếu DXS đã giảm sàn về 6.590 đồng/đơn vị. Sau đó 1 ngày, cổ phiếu vẫn tiếp tục giảm và ghi nhận giảm 5 phiên liên tiếp.

Theo tìm hiểu, lô trái phiếu MNRCH2123001 do Công ty cổ phần Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam phát hành. Dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy lô trái phiếu này có nhiều lần chậm thanh toán lãi trong năm 2023 và đầu năm nay do đơn vị phát hành chưa thu xếp kịp nguồn tiền, đang đàm phán với trái chủ về việc thay đổi kỳ trả lãi.

Đất Xanh Miền Nam còn mới bị phạt 85 triệu đồng về các vi phạm hành chính không công bố thông tin phải công bố theo quy định, như báo cáo tình hình sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu năm 2021, báo cáo tài chính năm 2021, tình tình thanh toán gốc lãi trái phiếu năm 2021, báo cáo tình hình sử dụng vốn thu được từ việc phát hành trái phiếu với trái phiếu còn dư nợ được kiểm toán năm 2022 và 6 tháng năm 2023.

Liên quan tới vấn đề trái phiếu, nhiều doanh nghiệp khác tỏ ra khó khăn trong việc thu xếp nguồn tiền, dẫn đến chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu với trái chủ. Công ty cổ phần Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn chậm thanh toán lãi hơn 25 tỉ đồng của lô trái phiếu HQNCH2124007. Lý do thị trường tài chính, giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi nên công ty chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán lãi trái phiếu đúng hạn. Công ty cho biết chậm nhất đến ngày 31-7 sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức chậm thanh toán gần 36 tỉ đồng tiền lãi trái phiếu của lô GDUCH2131001. Công ty cho biết chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán và hẹn thanh toán dự kiến sang ngày 20-7.

Tập đoàn Novaland cũng chậm thanh toán khoảng 19 tỉ đồng tiền lãi của lô trái phiếu NVL2020-01-350, thời gian chậm 1 ngày. Công ty nêu lý do khách quan nên việc chậm thanh toán 1 ngày, đã thực hiện chi trả trong ngày 27-6.

Giới chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chịu nhiều áp lực chi trả gốc, lãi trái phiếu trong năm 2024 khi lượng hàng tồn kho bất động sản còn lớn và dòng tiền của nhóm này gặp khó khăn. Nửa cuối năm nay, Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỉ đồng, tương đương 42%.

Nhiều ý kiến cho rằng áp lực trả nợ trái phiếu còn kéo dài sang năm 2025, đặc biệt là đối với các trái phiếu chậm trả gốc/lãi có thời hạn đáo hạn gốc vào năm 2022-2023 và được cơ cấu tối đa 2 năm theo Nghị định 8-2023.

Doanh nghiệp cơ cấu nợ trái phiếu, xoay vòng vốn

Trong tình cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự “sáng cửa”, nhiều doanh nghiệp cũng đã xoay sở mọi cách để tạo dòng tiền. Một số doanh nghiệp đạt được các thỏa thuận tái cấu trúc khoản nợ, gia hạn thời gian trả nợ. Ngược lại, một số khác chấp nhận phát hành các lô trái phiếu mới với lãi suất cao.

Tập đoàn Novaland (NVL) công bố chính thức hoàn thành thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 298,6 triệu đô la Mỹ, lãi suất 5,25%/năm và đáo hạn năm 2026, được quyền chuyển đổi thành cổ phiếu NVL.

Theo đó, thời điểm thanh toán là ngày đáo hạn trái phiếu vào tháng 6-2027 hoặc đợt mua lại trước hạn (nếu có) trong tương lai. Dư nợ gốc (sau khi nhập lãi) tương ứng với ngày hiệu lực từ ngày 5-7 sẽ là hơn 320,9 triệu đô la Mỹ.

Giá trị mua lại sẽ được tính bằng 115% số tiền gốc (sau khi đã trừ đi phần chuyển đổi thành cổ phiếu) cộng với lãi trả chậm và lãi phát sinh. Lãi trả chậm sẽ được tính với mức lãi suất 5,25%/ năm. Thời gian tới, các trái chủ cũng có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL với giá chuyển đổi là 40.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ chuyển đổi là 134.135 cổ phiếu/trái phiếu.

Cuối tháng 6 vừa qua, Novaland đã được các trái chủ đồng ý gia hạn 8/17 lô trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị phát hành gần 3.200 tỉ đồng, thay đổi kỳ hạn trái phiếu lên 60 tháng, tức đáo hạn từ tháng 6  đến tháng 8-2025. Các công ty con của tập đoàn cũng đạt được những thỏa thuận khả quan tương tự.

Ở chiều ngược lại, một số công ty trong ngành lại sẵn sàng phát hành trái phiếu mới với mức lãi suất cao để sẵn sàng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh. Công ty cổ phần Vinhomes từ đầu năm nay đã có nhiều đợt phát hành trái phiếu khác nhau, mục tiêu hoàn thành huy động 10.000 tỉ đồng từ nguồn này. Gần đây nhất, trong tháng 6 và tháng 7, công ty đã huy động tổng cộng 5.000 tỉ đồng trái phiếu. Lãi suất trái phiếu cố định 12%/năm, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo, đáo hạn vào năm 2026.

Tập đoàn Khải Hoàn Land đã phát hành mã trái phiếu KHGH2429001 với tổng giá trị huy động 250 tỉ đồng. Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 20-6-2029. Lãi suất cố định 12,5%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên, các kỳ tính lãi còn lại sẽ tính lãi suất bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm dành cho khách hàng cá nhân kỳ hạn 13 tháng lĩnh lãi cuối kỳ của HDBank cộng biên độ 4,5%/năm.

Hay Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long công bố phát hành huy động thành công 550 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 17-6-2029. Lô trái phiếu có lãi suất trong 12 tháng đầu tiên từ ngày phát hành là 9,5%/năm. Sau đó, lãi suất sẽ tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của 4 ngân hàng quốc doanh cộng biên độ 4,3%/năm.

Thị trường bất động sản nửa cuối năm được chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo có nhiều chuyển biến tích cực, như việc các chủ đầu tư đang có kế hoạch xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để tăng thị phần. Môi giới bất động sản tăng cường mở rộng quy mô nhân sự và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh.

Song song đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở. Điều này thúc đẩy hoạt động M&A, tái cấu trúc, hợp tác giữa các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc phục hồi của thị trường cần có thời gian và lộ trình. Chặng đường đến đích phục hồi và phát triển rất cần sự nỗ lực từ cộng đồng doanh nghiệp trong việc giải quyết các bài toán về nội lực, về minh bạch tài chính, hoàn thiện pháp lý… để hướng đến khả năng phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai.