(KTSG Online) – Giới chuyên gia lo ngại bảng giá đất mới tại TPHCM tác động tới nhiều đối tượng người dân và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong dài hạn, đẩy giá nhà tăng. Thậm chí, Hiệp hội bất động sản TPHCM còn đề nghị Nhà nước có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng một bộ phận “cò đất” thổi giá làm nhiễu loạn thị trường, thu lợi bất chính.

“Hai mặt” của bảng giá đất

UBND TPHCM vừa công bố bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 sau gần 3 tháng tổ chức lấy ý kiến. Thời gian áp dụng từ ngày 31-10-2024 đến ngày 31-12-2025. Từ đầu năm 2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất hàng năm chung theo Luật đất đai 2024.

QUẢNG CÁO

Trả lời tại cuộc họp báo chiều 22-10, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, phân tích bảng giá đất điều chỉnh đem lại nhiều lợi ích khác nhau. Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai minh bạch và công bằng.

Các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng sẽ góp phần răn đe và làm giảm thực trạng này, hướng tới phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư.

Ông Thắng khẳng định, bảng giá đất tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Người dân nhận đền bù theo giá thị trường nên tiền được nhận sẽ nhiều hơn. Trong khi đó, giá tái định cư được xác định theo khung giá đất cao thì sẽ có được những vị trí đất tốt, tuyến đường đẹp hơn.

Cũng theo ông Thắng, TPHCM cũng có các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31-10) thì thuế, phí… vẫn được tính theo bảng giá của Quyết định 02.

Tuy nhiên, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thừa nhận, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết những tác động này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp. TPHCM sẽ cố gắng đưa ra các ý kiến góp ý để người dân không bị ảnh hưởng quyền lợi.

Đánh giá về tác động của bảng giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng chỉ ra 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn. Đó là trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có sổ hồng, nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn. Hay người sử dụng đất xin tách thửa đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu.

Cuối cùng là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong “dự án treo” điển hình là dự án Bình Quới Thanh Đa. Trong nhiều năm qua, người dân đã bị treo các quyền của người sử dụng đất mà nếu tới đây được xóa treo thì có thể bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TPHCM nhấn mạnh, đến thời điểm này nhất thiết phải ban hành bảng giá đất điều chỉnh vì Quyết định 02/2020 đã không còn phù hợp. Tinh thần bảng giá đất phải sát giá thị trường, tránh ách tắc giải quyết hồ sơ cho người dân và giúp đẩy nhanh các dự án trọng điểm của thành phố. Bảng giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng bảng giá đất sẽ có hai chiều tác động.

Đầu tiên, bảng giá mới tác động đến hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng, tăng tốc độ triển khai đầu tư công. Bảng giá đất điều chỉnh cũng đồng nghĩa với chi phí đền bù giải toả, các dự án giải phóng mặt bằng cũng sẽ tăng, điều này tác động tích cực tới các hộ dân bị thu hồi có thể được hưởng đền bù cao hơn, làm giảm tranh chấp và tăng tốc độ triển khai đầu tư công. Ngược lại, chi phí giải phóng mặt bằng có thể lằm tăng ngân sách và đội vốn với những dự án đã lên ngân sách từ trước.

Thứ ba, bảng giá mới góp phần tăng nguồn thu ngân sách địa phương. Điều chỉnh bảng giá đất giúp cho thị trường minh bạch và các bên tham gia chuyển nhượng phải tuân thủ và cũng sẽ tăng nguồn thu cho cho ngân sách TPHCM. Điều này cũng thay đổi thói quen hiện tại từ việc khai hai giá đang gây khó khăn cho các cơ quan chức năng khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.

Lo ngại thị trường bất động sản bị tác động

Giới chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới sẽ đem lại nhiều thuận lợi, giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, từ đó rút ngắn thời gian triển khai dự án đầu tư công, tiết kiệm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, một phần thị trường vẫn bị tác động sâu sắc bởi sự thay đổi giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, bảng giá đất mới tại TPHCM chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, bảng giá sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2”, khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Nhà nước có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành bảng giá đất điều chỉnh để kích giá, thổi giá đất làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Hiệp hội đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết, sau khi thị trường rục rịch có bảng giá đất mới, mặt bằng giá của phân khúc nền thổ cư, đất có sổ cũng đã ghi nhận tăng đột biến. Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất nền có sổ, đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%.

Đối với các dự án, ông cho rằng, trong ngắn hạn, dự án đã có đất, chỉ tính tiền sử dụng đất thì không bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên về dài hạn, các chủ đầu tư đi mua quỹ đất mới, phải giải phóng, đền bù thì chi phí giá đất tăng, cấu thành vào giá bán và làm giá sản phẩm trên thị trường tăng lên.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, bảng giá đất mới chưa cao bằng giá thị trường thì chưa thể khiến giá thị trường tăng trong tình trạng ảm đạm hiện nay. Dòng tiền đầu tư bất động sản giai đoạn 2024 – 2025 chưa mạnh, giá đất nhiều vùng ven, vùng xa nội thành TPHCM vẫn có khả năng giảm từ 10% đến 40% do nhiều người chưa ra hàng được sau giai đoạn “ôm” nóng. Vì vậy, khó có sóng đầu cơ săn đất nền vùng ven để đẩy giá tăng.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường sẽ có dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư phát triển dự án. Một số doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh chiến lược đầu tư, những khu vực có giá đất cao có thể khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang các khu vực lân cận TPHCM nơi có giá thấp hơn. “Những điều chỉnh chi phí đầu vào sẽ làm tăng giá các dự án trong thời gian tới và sẽ có sự dịch chuyển từ việc mua bất động sản sang tìm thuê, tăng nhu cầu thuê và cả giá thuê”, ông nói.