(KTSG Online) – Nhiều dự báo cho rằng thị trường bất động sản về cuối năm sẽ được thúc đẩy từ dòng vốn rẻ mà các ngân hàng giải ngân. Tuy nhiên, ghi nhận qua nhiều lần giảm lãi suất, dường như dòng vốn tín dụng vẫn chưa thể chảy vào bất động sản bởi thị trường này chưa đạt các điều kiện về ‘sức khỏe’ để tiếp nhận.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn. Theo đó, lãi suất huy động  và cho vay tại các ngân hàng thương mại đang giảm mạnh. Nhiều ngân hàng còn tung ra gói vay ưu đãi tiêu dùng, mua nhà, thậm chí vay để trả nợ cho các ngân hàng khác. Đà giảm lãi suất này chỉ phần nào giảm bớt áp lưc đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi nhưng vẫn chưa thể bổ sung vốn mới vào thị trường bởi ngân hàng vẫn lo ngại về rủi ro của tài sản đảm bảo.

Lãi suất hạ nhưng mức độ ‘dò xét’ tăng

QUẢNG CÁO

Hiện lãi suất cho vay bình quân khoảng 7,9%/năm đối với cho vay mới, lãi suất huy động là 4,7%/năm. Với các món vay chưa đến kỳ hạn trả nợ thì lãi suất cho vay là 9,4%/năm, lãi suất huy động cũ là 6,5%/năm. Đây đều là mức lãi suất lý tưởng cho nhiều doanh nghiệp vay vốn để hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên tăng trưởng tín dụng trong quí 3 vừa qua có thời điểm ghi nhận mức âm. Điều này cho thấy điều kiện thị trường vẫn chưa đủ tốt để tiếp nhận đà giảm lãi suất.

Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản phía Nam” mới đây, chuyên gia Tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho biết, ngân hàng đang “ế” vốn nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn. Một trong những nguyên nhân lớn nhất là rủi ro của nền kinh tế và rủi ro từ phía khách hàng của các ngân hàng đều tăng lên. Tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào bế tắc. Ngân hàng sợ rủi ro, song tài sản bất động sản lại không đủ giá trị để thế chấp.

Nhiều ngân hàng yêu thích việc mua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc phát hành, bởi trái phiếu này được đảm bảo bằng bất động sản. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp này đang là khách hàng của ngân hàng. Tuy nhiên, tài sản bất động sản ảm đạm, mất giá trong thời gian qua khiến đôi bên ngỡ ngàng. Ngân hàng cho vay ở mức 70-80% trên giá trị tài sản, song khi giá trị tài sản giảm đến 50% khiến giá trị thực của thế chấp thấp hơn dư nợ. Ngân hàng trong trường hợp này lo sợ rủi ro, sẽ không cho vay nữa.

Ông Hiếu nhận định, các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất. Tuy nhiên, họ vẫn không vay được tiền vì tình hình tài chính suy giảm, không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo đang giảm giá. Vì thế, dù Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất bốn lần nhưng thị trường vẫn trầm lắng.

Nếu so sánh với với chu kỳ khủng hoảng trước đây (2009-2012) để thấy được hiệu quả của chính sách tiền tệ có sự khác biệt. Thời điểm đó, khủng hoảng của nền kinh tế đến từ phía cung với bong bóng tài sản được thổi căng. Lãi suất của hệ thống ngân hàng neo cao nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn được duy trì. Dù nền kinh tế đối diện với nợ xấu lẫn sức ép lạm phát, lãi suất đội đỉnh lên tới 18-20% nhưng hệ thống doanh nghiệp vẫn có sản phẩm và vẫn hoạt động được và vẫn vay vốn được. Tăng trưởng tín dụng cũng chưa bao giờ bị âm như hiện nay.

Theo TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM, chính sách hiện nay đang khá tập trung về phía cung, tức là giảm lãi suất để hỗ trợ cho doanh nghiệp. Nhưng, vấn đề lại nằm ở phía cầu của nền kinh tế còn khá yếu. Bên cạnh đó, những doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản thì lại không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng.

Thực tế thị trường bất động sản dang trong giai đoạn suy yếu tính từ tháng 6-2022 đến nay, điều này cũng dẫn đến việc các nhà băng thay đổi về định giá tài sản thế chấp. Chẳng hạn, trước đây một bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể vay được 100 đồng, nhưng nay cũng vẫn là bất động sản đó thì chỉ vay được 60-70 đồng. Lý do là vì thị trường đóng băng, ngân hàng cũng cân nhắc về vấn đề rủi ro.

“Như vậy, lượng tiền doanh nghiệp có thể vay được sẽ giảm đi, kéo theo khả năng và nhu cầu vay vốn giảm theo. Bối cảnh hiện nay là lãi suất giảm nhưng thị trường vẫn chưa đủ điều kiện về sức khỏe để tiếp nhận”, ông Nguyễn Hữu Huân nhận định.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản cho đến nay vẫn chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm. Cộng với sức khỏe tài chính doanh nghiệp suy yếu, việc giảm lãi suất không phải là “chiếc đũa thần” đối với nhóm bất động sản. Vấn đề khai thông nguồn vốn nhiều khả năng phải đợi đến năm 2024 khi các chính sách hỗ trợ có đủ thời gian “thấm”, các vướng mắc pháp lý được hỗ trợ tháo gỡ khi các bộ luật liên quan được chỉnh sử hoàn thiện.

Doanh nghiệp cần chú trọng quản trị rủi ro

Hiện nay, vốn tín dụng khó tiếp nhận, trong khi gánh nặng đáo hạn trái phiếu 2 năm tới của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỉ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

Hiện nay, đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất cao để đảo nợ hơn là tìm vốn cho hoạt động kinh doanh. Nhìn vào khối lượng trái phiếu đáo hạn sắp tới thì diễn biến này có thể tiếp diễn, thực tế là nhiều doanh nghiệp không có khả năng trả nợ và việc phát hành là đẩy nợ lãi cao về tương lai. Tất cả đều kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường để giải quyết vấn đề nhưng rủi ro cũng là rất lớn.

Trong bối cảnh sức khỏe tài chính doanh nghiệp và giá trị tài sản giảm mạnh không đủ bao phủ rủi ro cho các khoản vay. Các tổ chức tín dụng hiện nay không thể cởi mở trong việc cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản như giai đoạn trước. Nhiều chuyên gia cho rằng, trong khi chờ chính sách “ngấm”, thị trường đạt trạng thái lý tưởng thì doanh nghiệp cần phải tập trung vào việc quản trị rủi ro.

Thậm chí doanh nghiệp cần buông bỏ bớt lợi nhuận kỳ vọng và xây dựng quỹ tài chính bài bản, bao gồm cả quỹ dự phòng rủi ro. Hiện nay phần lớn các doanh nghiệp chỉ tính nhẩm bằng cách lấy đầu ra trừ đầu vào mà chưa tính được hết chi phí cơ hội, tương tự khi huy động vốn mà chưa tính đến rủi ro, đặc biệt là sử dụng sai nguồn tiền.

Một chuyên gia kiểm toán nhìn nhận, doanh nghiệp vay nhiều hay vay ít không quan trọng, quan trọng là khả năng trả nợ. Doanh nghiệp phải đặt mục tiêu tài chính lên hàng đầu, làm sao quản trị được từng đồng, từng hào. Thông thường doanh nghiệp chỉ thực hiện một phép tính là doanh thu trừ chi phí bằng lợi nhuận và bây giờ phải đặt ngược phép tính lại đó là lợi nhuận bằng doanh thu trừ chi phí. Thêm tiền hay cắt giảm chi phí trong từng bối cảnh thi trường là doanh nghiệp cần phải tính được.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, người điều hành doanh nghiệp bất động sản phải có chuyên môn trong lĩnh vực sắp xếp vốn và quản trị rủi ro dòng tiền, phải có thực lực về vốn và quản trị tài chính. Tuy nhiên trong giai đoạn tăng trưởng vừa qua, nhiều doanh nghiệp quên mất những điều này mà mải mê mở rộng thị trường, cứ vay vốn và phát triển, đến khi tắc vốn lại kêu gọi Chính phủ hỗ trợ cấp vốn.

Để cứu mình trong điều kiện hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tính toán lại về việc thêm tiền hay cắt giảm. Chính phủ không thể liên tục đổ tiền vào bất động sản như các doanh nghiệp mong muốn.