(KTSG Online) – Được kỳ vọng là “phao cứu sinh” giúp các doanh nghiệp giải bài toán thanh khoản khi thị trường gặp khó, nhưng số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai những năm gần đây vẫn ở mức thấp, bởi thiếu “lực đẩy” chính sách.

Nhiều trên kế hoạch, ít trên thị trường

Tại nhiều báo cáo phân tích, các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đều nhắc tới sự thiếu vắng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân ở các tỉnh, thành. Nhưng chỉ tới khi thị trường rơi vào khó khăn, thanh khoản liên tục sụt giảm, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới được các doanh nghiệp quan tâm.

QUẢNG CÁO

Với khu vực phía Nam, Công ty cổ phần tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân Group) từng lên kế hoạch chào bán riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu, để có nguồn lực nhận chuyển nhượng 40 triệu cổ phần tại Công ty cổ phần đầu tư Thành phố Vàng – chủ đầu tư Chung cư Nhà ở xã hội Thành phố Vàng (tên thương mại là Golden City Tây Ninh). Đáng lưu ý, chính Hoàng Quân đã chuyển nhượng dự án này cho Thành phố Vàng với giá 120 tỉ đồng vào năm 2020, khi dự án đã xong phần móng.

Tương tự, Him Lam, Novaland, Bitexco cũng từng lên kế hoạch đưa ra thị trường sản phẩm NƠXH trong những năm tới trên quỹ đất hiện có hoặc mở rộng.

Với khu vực phía Bắc, dự án NƠXH Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) được công bố nằm trong kế hoạch triển khai và là một trong những dự án trọng điểm của Hà Nội cách đây nhiều năm. Từ năm 2016, UBND thành phố Hà Nội có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu NƠXH Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu vực – tỷ lệ 1/500 tại quận Long Biên, Hà Nội với diện tích nghiên cứu quy hoạch chi tiết khoảng 60.355 m².

Tới tháng 5-2018, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 2110 về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, chấp nhận cho nhà đầu tư Liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty cổ phần BIC Việt Nam thực hiện dự án này.

Một dự án nằm gần trung tâm thành phố Hà Nội là NƠXH Hạ Đình thuộc huyện Thanh Trì, cũng được cấp chủ trương đầu tư từ năm 2021. Dự án được nhiều người dân săn đón và “nóng” đến mức không ít lần môi giới chấp nhận mức chênh hàng trăm triệu đồng để có suất mua nhà tại đây. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa thành hình hài.

Với dự án Golden City, việc chậm tiến độ – theo lý giải của Công ty Thành phố Vàng tại công văn gửi khách hàng hồi tháng 4-2023 là do dịch bệnh kéo dài, cách ly xã hội nhiều lần để phòng tránh dịch; kinh tế toàn cầu và trong nước trải qua giai đoạn đầy khó khăn biến động; giá cả vật tư và nhân công tăng nhiều và ngân hàng siết tín dụng…

Với dự án NƠXH Thượng Thanh, Liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty cổ phần BIC Việt Nam từng có thông báo tới toàn thể khách hàng về việc giao dịch, mua hồ sơ trực tiếp căn hộ tại dự án vào đầu năm 2021. Nhưng hiện dự án vẫn chưa có dấu hiệu triển khai.

Bên cạnh những dự án trên, một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thực trạng nguồn cung NƠXH hiện còn hạn chế. Thậm chí, một số địa phương trọng điểm có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư còn khiêm tốn so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Cụ thể, Hà Nội có ba dự án, với 1.700 căn đáp ứng 9%; TPHCM có bảy dự án, với 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng có năm dự án, với 2.750 căn đáp ứng 43%. Đáng lưu ý, một số địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi…

Về kết quả triển khai thực hiện dự án NƠXH giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023, báo cáo của Bộ này thông tin có 71 dự án hoàn thành, với quy mô 37.868 căn; 127 dự án với quy mô 107.896 căn đã khởi công xây dựng.

Còn thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, mới có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ. Nhu cầu vay vốn của các dự án này là hơn 30.000 tỉ đồng.

Hiện các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án, với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỉ đồng. Trong đó, có 7 dự án có nhu cầu giải ngân, số tiền cấp cam kết cấp tín dụng hơn 1.800 tỉ đồng. Tổng số tiền giải ngân đến nay đạt hơn 500 tỉ đồng.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng mới giải ngân cho người mua nhà tại hai dự án với số tiền giải ngân là 542 triệu đồng.

Lý giải nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho rằng cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân  chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn do một số yếu tố, gồm: thiếu quỹ đất; nguồn vốn tín dụng từ ngân sách nhà nước còn hạn hẹp; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng còn chưa đồng bộ, thời gian thực hiện kéo dài.

Nhiều địa phương  chưa quan tâm phát triển NƠXH. Thậm chí, có địa phương chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Cụ thể, ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Nỗi niềm người trong cuộc

Triển khai sản phẩm NƠXH với thương hiệu Happy Home, Công ty cổ phần Vinhomes cũng gặp không ít khó khăn.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải xác định tiền thuê đất. Ngoài ra, việc xác nhận đối tượng mua cũng mất nhiều thời gian. Do đó, cần có giải pháp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Duất đầu tư làm NƠXH hiện thấp hơn 25% so với nhà ở thương mại, trong khi sản phầm này cũng cần đầu tư chất lượng và kiểu mẫu, nên Bộ Xây dựng cần xem xét suất đầu tư này.

“Nhà ở xã hội cần có cơ chế riêng, nhanh gọn hơn, chất lượng cũng cần tốt hơn. Cách nhìn, tư duy đối tượng nhà ở xã hội rộng rãi hơn, bình đẳng hơn”, ông Hoa nói.

Ông Nguyễn Quốc Toàn, Chủ tịch Tập đoàn bất động sản An Hưng, cũng cho rằng thời gian thực hiện thủ tục pháp lý với NƠXH quá lâu, nhất là phần duyệt giá bán. Theo quy định thì thời gian thực hiện thủ tục này là một tháng, nhưng có trường hợp kéo dài tới năm tháng mới xong.

Bổ sung, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhấn mạnh việc thủ tục để làm NƠXH hiện nay vẫn cực kỳ chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Cụ thể, một quy trình pháp lý để thực hiện NƠXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công.

“Thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NƠXH. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất sạch để làm NƠXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có hai nhà đầu tư đăng ký trở lên, chỉ được chấp thuận nhà đầu tư nếu có một nhà đầu tư đăng ký”, ông Đỉnh nói.

Cũng theo chuyên gia này, phần lớn dự án NƠXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ.

Thậm chí, sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021 với nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NƠXH thì các địa phương vẫn lúng túng, hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

Không chỉ vướng mắc về thủ tục thực hiện dự án, một số đơn vị còn gặp khó khăn về đầu ra sản phẩm. Ông Trần Ngọc Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera, cho biết doanh nghiệp đã đầu tư hoàn thành 8.000 căn hộ và chuẩn bị quỹ đất sạch cho 9.000 căn hộ trong năm nay. Tuy nhiên, chỉ có 5.000 căn được đưa vào sử dụng, còn 3.000 căn đang tồn kho.

“Đây là các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, cơ bản đồng bộ hạ tầng. Giá thành sảm phẩm hợp lý, nhưng hiện vướng quy định về đối tượng mua nên khó bán”, ông Ngọc Anh nói.

Cần thêm “lực đẩy” chính sách

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều ý kiến nhận định, việc tháo gỡ được nút thắt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội có thể giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết của người dân. Không chỉ vậy, sức nóng của nhà ở xã hội cũng sẽ lan tỏa tới các phân khúc bất động sản khác, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng tháo gỡ được ba vướng mắc lớn về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.

Với quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NƠXH do quỹ đất hiện tại chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại, dẫn tới thực trạng nhiều chủ đầu tư có quỹ đất NƠXH nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước.

“Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ngoài giải pháp về chính sách, các chuyên gia cũng khuyến nghị phát triển sản phẩm NƠXH do đây là sẩn phẩm hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua NOXH, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi.

Theo nội dung Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua, quy định chủ đầu tư dự án NƠXH phải dành 20% để cho thuê đã được bỏ, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán. Vì vậy, Nhà nước cần phải bổ sung nguồn NƠXH cho thuê thay thế.

Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối người nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp như lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình NƠXH cho thuê nữa. Do vậy, Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung NOXH, đáp ứng nhu cầu cho thuê của nhóm người này.