(KTSG Online) – Các luật liên quan bất động sản có hiệu lực sau ngày 1-8 đang mở ra kỳ vọng gia tăng nguồn cung thị trường, trong đó hỗ trợ các phân khúc nhà ở thực sớm trở lại với người dân. Tuy còn nhiều thách thức, song nhiều doanh nghiệp vẫn cho thấy sự sẵn sàng trong việc phát triển phân khúc nhà ở thực khi bối cảnh pháp lý rõ ràng hơn.

Môi trường pháp lý mới sẽ thúc đẩy nguồn cung?

Cùng lúc, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1-8, sớm hơn 5 tháng do với kế hoạch ban đầu. Nhiều qui định mới đã được ban hành nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, gia tăng trách nhiệm cho chủ đầu tư, giúp thanh lọc và minh bạch thị trường bất động sản.

QUẢNG CÁO

Giới chuyên gia kỳ vọng sự hoàn thiện và đồng bộ các hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường phục hồi và ổn định trong thời gian tới. Cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) đóng vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, giúp cải thiện nguồn cung nhà ở… Luật này cũng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn thông qua các phương án trả tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần như trước đây.

Ngoài ra, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương.

Với luật Đất đai (sửa đổi), đội ngũ chuyên gia phân tích của Công ty chứng khoán MB (MBS) đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản lớn, có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến tăng với mục tiêu phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất hiện nay), nhờ đó các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.

Với Luật Nhà ở, các chính sách thu hút đầu tư nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh, mở rộng. Chủ đầu tư được lợi nhuận là 10% phần đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đối với 20% đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh công trình dịch vụ thương mại, chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhưng được kinh doanh tự do và hưởng lợi nhuận.

Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng đi theo hướng thông thoáng hơn, không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại. Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, khó để nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sớm lấy lại vị thế trên thị trường. Bởi lẽ, như số liệu từ HoREA công bố, từ năm 2020 đến nay, sản phẩm phân khúc này dường như đã biến mất. Trên 70% nguồn cung mới của thị trường đến từ nhà ở cao cấp, hạng sang. Điều này tiếp tục tái diễn trong 6 tháng đầu năm, được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường tiếp tục cảnh báo.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho rằng giá nhà thậm chí còn tiếp tục tăng, dự án nhà ở cao cấp tiếp tục giữ tỷ trọng lớn trong nguồn cung thị trường. Bởi lẽ, giá bất động sản được hình thành từ nhiều loại chi phí khác nhau, như chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác. Các loại chi phí đầu vào đều tăng trong thời gian qua, đẩy giá căn hộ mới lên tầm cao mới.

Do đó, thật khó để nhà ở xã hội, vừa túi tiền áp đảo nguồn cung trong thời gian ngắn. Thị trường chỉ có thể kỳ vọng các chủ đầu tư có thực lực tài chính, thực sự quyết tâm, cố gắng chạy đua để bắt kịp với “luật chơi mới”, “cuộc chơi mới”.

Doanh nghiệp có sẵn sàng cho cuộc chơi mới?

Nhiều kế hoạch, chiến lược được doanh nghiệp vạch ra bám sát theo những thay đổi sắp tới từ ngày 1-8, nhằm đảm bảo nền tảng pháp lý dự án vững chắc, khả năng triển khai tốt và đạt hiệu quả tài chính tích cực, minh bạch nhất.

Ở vai trò của chủ đầu tư triển khai nhiều dự án nhà ở tầm trung, vừa túi tiền khu vực phía Nam, lãnh đạo Tập đoàn An Gia cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ làm thị trường tốt và minh bạch hơn, nhiều điểm mới như cho phép Việt kiều sở hữu nhà, giá đất được cập nhật hàng năm. Nhà đầu tư phải rất chuyên nghiệp, tỉnh táo, đủ năng lực để áp dụng đúng luật. Thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ hơn các nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia nhận định, các luật mới ra đời là điều tốt, càng rõ ràng, càng minh bạch thì càng dễ làm. Luật mới sẽ là nền tảng, là cơ hội cho những doanh nghiệp làm thật, tôn trọng khách hàng. Dù có đi qua giai đoạn thị trường đóng băng đến giai đoạn phục hồi, nhà ở tầm trung vẫn phục hồi đầu tiên.

Chiến lược mua bán, sáp nhập (M&A) dự án cũng được An Gia điều chỉnh theo những thay đổi của Luật Đất đai (sửa đổi). Lãnh đạo An Gia cho biết công ty cũng kiên nhẫn và cân nhắc trong việc tìm kiếm và nghiên cứu rất nhiều dự án vừa túi tiền ở các địa phương. Nhưng công ty chỉ mới dừng ở bước nghiên cứu, chờ đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, quy định rõ ràng, pháp lý được tháo gỡ thì công ty sẽ cân nhắc mua – cũng là lúc giá mua hợp lý hơn.

Lãnh đạo Công ty cổ phần Hưng Thịnh Incons đánh giá 3 luật mới có hiệu lực sẽ tác động theo hướng tích cực tới thị trường bất động sản, doanh nghiệp, người dân và cả Nhà nước. Từ đó, ngành xây dựng cũng sẽ khởi sắc khi có nguồn việc dồi dào từ những dự án bất động sản.

Vừa qua, Hưng Thịnh Incon hợp tác liên danh với đối tác thực hiện dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hải Phòng, quy mô 7,4 hecta, tổng vốn đầu tư 1.900 tỉ đồng. Lãnh đạo công ty nhận định khi các luật mới có hiệu lực, phân khúc nhà ở xã hội sẽ có thuận lợi rất nhiều với các ưu đãi rõ ràng và hợp lý hơn.

Theo đánh giá của lãnh đạo Hưng Thịnh Incons, nhà ở xã hội là nhu cầu của hàng triệu người dân, trong khi nguồn cung tại thị trường Việt Nam đang không đủ đáp ứng. Dù biên lợi nhuận chỉ ở mức 10% trên mỗi dự án nhưng biên lợi nhuận này có tính ổn định, bền vững bởi nhu cầu luôn có. Nếu công ty thực hiện được nhiều dự án nhà ở xã hội thì tổng thể sẽ đạt lợi nhuận tốt.

Theo dự báo, những địa phương như TPHCM, Hà Nội và các tỉnh đông dân sẽ triển khai việc đấu thầu dự án rộng rãi hơn, giúp gia tăng nguồn cung bất động sản. Vì vậy, trong kỳ ĐHCĐ vừa qua nhiều doanh nghiệp cho rằng tham gia mảng nhà ở xã hội để hướng đến sự tăng trưởng ổn định cho công ty, đảm bảo quyền lợi cổ đông.

Với tập đoàn Nam Long, giai đoạn 2024-2026, công ty đặt mục tiêu tập trung phát triển hơn 10.000 sản phẩm, trong đó hơn 65% cơ cấu sản phẩm là affordable housing (dòng sản phẩm căn hộ thương mại vừa túi tiền). Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long, nhận định năm 2024 mở ra nhiều cơ hội cho các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Lãi suất cho vay giảm, các luật mới liên quan bất động sản được ban hành là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.

Với những diễn biến mới của thị trường, từ năm nay, ban lãnh đạo Nam Long định hướng sẽ cơ cấu lại quỹ đất cho sản phẩm vừa túi tiền và tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm tầm trung từ năm 2025. Năm nay, công ty tập trung 3 chiến lược quan trọng gồm Đầu tư và quản lý đầu tư, tài chính tổng thể (bao gồm huy động vốn), M&A và tăng trưởng… Hơn hết là và tập trung vào những gì thị trường cần, tránh việc đầu tư nhiều tiền nhưng không bán được hàng, dẫn đến tồn kho cao.

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long cho rằng, những quy định mới của luật về số tiền được nhận trước từ khách hàng tác động trực tiếp đến dòng tiền của chủ đầu tư và cách tính tiền sử dụng đất cũng sẽ làm cho các loại phí sử dụng đất tăng lên. Nhưng những tác động này chỉ mang tính ngắn hạn.

Về dài hạn, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh kỳ vọng, các luật mới liên quan bất động sản giúp thị trường được quản lý tốt hơn, minh bạch hơn, có tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn. Điều này tránh được việc hình thành nền kinh tế phát triển “bong bóng”, đặc biệt với bất động sản.

Thực tế thời gian qua đã có nhiều doanh nghiệp khác cũng đang từng bước hoàn tất pháp lý, hoàn thiện nhiều sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẵn sàng bổ sung vào thị trường. Trong bối cảnh này thị trường bất động sản đang kỳ vọng về việc phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền sẽ được “mở vị thế” sau khi các luật mới có hiệu lực.