Ngày 25-11, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM tổ chức hội thảo khoa học “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP HCM”.

Từ trải nghiệm của một doanh nghiệp trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng, ông Hoàng Việt Anh cho rằng có 2 vấn đề nổi bật trong cải tạo chung cư cũ. 

Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM tổ chức hội thảo khoa học “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP HCM”.

QUẢNG CÁO

Thứ nhất, hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch khi không muốn tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn đã rất thiếu thốn và căng thẳng tại các khu vực nội đô. Thứ hai, sự không đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ các hộ dân chung cư cũ, đặc biệt là các hộ tầng trệt do thiếu vắng một cơ chế định giá phù hợp để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu. 

Ngoài ra còn nhiều bất cập liên quan tới pháp lý trong vấn đề tháo dỡ và xây mới nhà chung cư, quy định lựa chọn nhà đầu tư…

Theo ông Hoàng Việt Anh, nếu khu khu đất chung cư cũ không thể tăng hệ số sử dụng đất, dân số thì đồng nghĩa với việc không thể tái định cư tại chỗ, do nhà đầu tư không thể có lợi nhuận từ việc phát triển dự án. Trong trường hợp chỉ tiêu sử dụng đất, dân số được phép tăng thì có thể thực hiện tái định cư tại chỗ. 

Ông Hoàng Việt Anh cho rằng vấn đề cần trả lời khi bồi thường, tái định cư nhà chung cư cũ là các chủ sở hữu có gì hay định giá giá trị nhà chung cư cũ như thế nào là sát giá thị trường vì tài sản giá trị nhất của họ là giá trị quyền sử dụng đất trên thửa đất chung cư cũ.

Ông Hoàng Việt Anh cho rằng ước tính khả thi một số dự án cho thấy hệ số sử dụng đất cần tăng ít nhất 2,5-4 lần (tùy vị trí thửa đất) so với hiện trạng để có thể tái định cư tại chỗ mà chủ sở hữu có thể đổi một căn hộ mới hoặc không phải trả một khoản tiền quá khả năng. 

Từ thực tế quản lý địa phương có gần 90 chung cư cũ, Phó Chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh cho hay việc cải tạo chung cư trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn do vấn đề sở hữu chung và bài toán kinh tế. “Ai làm, tiền đâu làm, mời gọi doanh nghiệp cũng không dễ” – ông Vinh nói. 

Theo ông Vinh, đáp án đầu tiên mà hầu như ai cũng nghĩ tới là nâng cao chỉ tiêu quy hoạch, tạo độ nén ở khu lõi trung tâm thành phố. Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như vậy vì không phải vị trí nào cũng nén được. Hiện nay có những chung cư thấp tầng nhưng số hộ nhiều, diện tích nhỏ xen cài trong khu dân cư cũ, đông đúc, bên cạnh đó là chỉ tiêu kiến trúc không cao thì khó thu hút đầu tư. 

Phó Chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh cho rằng vị trí bất lợi của chung cư cũ ảnh hưởng đến việc kêu gọi đầu tư.

“Nói chỉ tiêu quy hoạch không cao không phải do thành phố, Sở Quy hoạch – Kiến trúc không quan tâm, không ưu đãi… nhưng nên xem xét tất cả các yếu tố vì chỉ tiêu cao quá cũng có những bất lợi, không phù hợp với các tiêu chuẩn khác. Trên địa bàn quận 1 có 3 chung cư nhóm D đã di dời dân và mời gọi đầu tư được 2 chung cư, 1 chung cư gặp khó do nhiều yếu tố bất lợi” – Phó Chủ tịch UBND quận 1 nói. 

Cũng theo ông Vinh, Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư bên cạnh thuận lợi thì cũng có những khó khăn nhất định, trong đó có việc phải hoàn trả quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Việc này cũng khiến nhà đầu tư tính toán nhiều hơn về bài toán kinh tế. 

Cụ thể là chung cư 128 Hai Bà Trưng (cấp D) nhà đầu tư đang kiến nghị UBND TP nhiều nội dung, trong đó có việc xem xét bồi thường bằng tiền hay bằng nhà và bồi thường liên quan tới sở hữu Nhà nước. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Thành Phát, Trưởng Phòng Quản lý Đô thị quận 1, cho rằng chung cư 155-157 Bùi Viện (cấp D) không thu hút được nhà đầu tư do chỉ tiêu thấp không hiệu quả. Vì vậy, quận 1 đang xây dựng đề xuất các chỉ tiêu mới để thu hút nhà đầu tư.