Giá đất nền “ăn theo” quy hoạch giảm mạnh

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, giá đất nền tại nhiều khu vực từng “sốt nóng” trong thời gian qua đang có xu hướng hạ nhiệt. Đáng chú ý, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng khiến các chủ đất phải chấp nhận hạ giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng để tìm khách mua.

Thị trường bất động sản tại Hưng Yên hiện cũng rơi vào trầm lắng, không còn cảnh đất nền được giao dịch sôi động như 2 năm trước. Các mảnh đất gần khu đô thị lớn, tuyến đường quy hoạch cũng đang có sự giảm giá mạnh.

QUẢNG CÁO

Đơn cử, lô đất rộng hơn 80m2, nằm ở đường 2 ô tô tránh nhau, gần vị trí một khu đô thị lớn tại huyện Văn Giang đang được rao bán cắt lỗ tới cả tỷ đồng.Theo người bán cho biết, đầu năm 2022, lô đất này được rao bán với giá 4,5 tỷ đồng, tương đương hơn 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện tại chủ đất đang cần tiền, muốn bán nhanh nên giảm xuống còn 3,4 tỷ đồng, tương đương 42 triệu đồng/m2, tương đương giá giảm khoảng hơn 20%.

Cũng tại địa bàn huyện này, giá đất tại một số khu vực từng được “ăn theo” quy hoạch đường Vành đai 4 vùng Thủ đô cũng đang được giảm giá bán. Đơn cử, tại xã Liên Nghĩa, thời điểm “sốt nóng”, giá đất nền được rao bán khoảng 27 – 32 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, những lô đất có vị trí đẹp cũng giảm chỉ còn khoảng 24 – 25 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều lô đất có diện tích lớn hoặc vị trí không thuận tiện giá bán còn 18 – 20 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Thường Tín (Hà Nội), thời điểm đầu năm khi các thông tin về tuyến đường Vành đai 4 ngày càng rõ ràng hơn, giá đất quanh khu vực Hiền Giang, Khánh Hà, Nhị Khê,… liên tục tăng mạnh lên tới 30 – 40 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, giá đất nền tại những khu vực này đã giảm khoảng 20 – 25%, còn 22 – 30 triệu đồng/m2, nhưng vẫn khó tìm khách mua.

Theo anh Nguyễn Chương, môi giới bất động sản tại Hà Nội, giá đất tại những khu vực có quy hoạch khu đô thị, hạ tầng,…trong thời gian qua liên tục tăng nóng. Tuy nhiên, không nằm ngoài khó khăn chung của thị trường, đất nền tại những khu vực từng tăng nhanh thì hiện tại cũng giảm rất nhanh.

“Thời gian qua, chỉ cần ở đâu có quy hoạch hạ tầng giá đất ở đó tăng nhanh, thậm chí vượt qua giá trị thực. Đến nay thị trường chững lại những mảnh đất ở khu vực đã được đầu tư hạ tầng hoặc bắt đầu triển khai giá có giảm nhưng ít hơn so với những khu vực quy hoạch vẫn còn đang nằm trên giấy”, anh Chương nói.

Bên cạnh đó, anh Chương cho rằng, việc giảm giá, cắt lỗ sâu ở hiện tại cũng đến từ nguyên nhân khó khăn về nguồn vốn. Nhiều chủ đất sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên cần bán gấp để tất toán, đặc biệt trong bối cảnh giáp Tết Nguyên đán. Một số nhà đầu tư không chuyên cũng muốn bán nhanh để thu hồi vốn chuyển sang lĩnh vực kinh doanh khác.

“Hiện tại, dù người bán rao giảm giá, cắt lỗ nhưng giá vẫn cao hơn nhiều so với giá đất năm 2020. Song, việc lỗ vốn chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mua sau, giá đã cao. Còn với những người đã đầu tư trên 2 năm thời điểm này vẫn chỉ là cắt lãi, trường hợp xấu nhất là bán hòa”, người môi giới nói.

Hết thời đầu cơ, “lướt sóng”

Thời gian qua, thị trường chứng kiến làn sóng đầu cơ, thổi giá theo quy hoạch. Theo đó, giá đất liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng ảo so với giá trị thực. Song điều này đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất.

“Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, bất động sản được nâng lên”, ông Khương nói.

Ông Khương cho rằng, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất “đau đầu”.

Về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, với việc dòng tiền dễ vào thị trường bất động sản khoảng thời gian cuối năm 2021, đầu năm 2022, chưa được kiểm soát tốt đã hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị hạn chế vì nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao.

“Đầu năm 2022 thị trường phát triển nóng, sốt đất xảy ra ở nhiều mức độ khác nhau, tại các khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường, kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại các sàn giao dịch, môi giới bất động sản”, ông Hà nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Hà, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,… khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.