(KTSG) – Mục tiêu trực tiếp của việc đánh thuế tài sản là tăng thu ngân sách, tiếp đó là điều tiết cung cầu và tác động vào việc sử dụng bất động sản một cách tiết kiệm, hiệu quả, cuối cùng mới là góp phần hạ giá nhà đất.

Giá bất động sản

Giá bất động sản thấp quá hay cao quá cũng đều không có lợi cho nền kinh tế. Nhưng giá bất động sản cao hay thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung – cầu thị trường. Khác với nhiều nước phát triển, nơi nhu cầu bất động sản có xu hướng giảm, do nhà ở từ đô thị đến nông thôn xây dựng qua hàng trăm năm rất nhiều, chất lượng tốt, sử dụng lâu dài, trong khi dân số già, nhu cầu giảm đi, tại Việt Nam, nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân còn thiếu hụt rất lớn.

QUẢNG CÁO

Trong bối cảnh đó, việc giá nhà bị đẩy lên cao, trước hết là do cung – cầu, đặc biệt là khi chính sách thắt chặt, dẫn đến số lượng dự án nhà ở triển khai rất ít trong những năm gần đây. Đáng lẽ, giá nhà cao nhiều năm rồi thì thị trường sẽ phản ứng bằng việc bán ra thu lợi, đồng thời tập trung nguồn lực đầu tư ồ ạt, nhanh chóng tăng cung, hạ giá. Nhưng điều đó đã không diễn ra, vì nhà phải xây dựng trên đất ở, trong khi đất ở thì giá tăng cao; thủ tục phát triển dự án vô cùng chậm trễ, khó khăn, tốn kém, dẫn đến nguồn nhà ở đã bị chặn, siết chặt, vì nhiều lý do, cả vô tình và hữu ý.

Bất động sản là một thị trường rất rộng lớn, tính cạnh tranh cao, với hàng vạn nhà đầu tư, phát triển, cùng với hàng triệu người tiêu dùng tham gia, kèm theo điều kiện số vốn rất lớn, pháp lý phức tạp, chặt chẽ, thời gian để ra được một sản phẩm thường tính bằng nhiều năm. Do đó, việc đầu tư là hoàn toàn hợp pháp, chính đáng, cần thiết và cần được khuyến khích đối với thị trường nhà ở. Hoạt động đầu cơ, găm giữ hay thổi giá sẽ không ảnh hưởng đáng kể, thậm chí dễ bị đè bẹp nếu như cung – cầu không bị quá mất cân đối.

Chính sách lớn tác động không nhỏ

Việc đánh thuế vào người sở hữu bất động sản cũng cần tính đến để ngăn chặn đầu cơ, nhằm giảm giá bất động sản. Tuy nhiên, với thực trạng hiện nay thì dường như mới chỉ là cách giải quyết tác động đến phần nổi của tảng băng chìm.

Là một loại thuế tài sản, thì chủ yếu là nhằm thu tiền của nhà giàu, để tăng ngân sách cho cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và giúp đỡ người nghèo. Nói đơn giản là đánh thuế người có nhiều nhà đất, nhưng thực chất phải là hướng tới người có giá trị nhà đất lớn. 100 mét vuông nhà ở mặt phố trung tâm Hà Nội có thể thuộc diện bị đánh thuế tài sản, nhưng 1.000 mét vuông nhà ở miền núi hẻo lánh thì có thể không.

Nhà đầu tư bất động sản bỏ vốn ra và đi vay tiền, là nhằm thu được lợi ích, trong đó quan trọng nhất là gia tăng giá trị của nhà đất, từ đó sẽ mang lại lợi ích chung cho nền kinh tế và xã hội, trong đó có việc nộp thuế vẫn diễn ra lâu nay.

Việc đầu tư của pháp nhân hay cá nhân, lớn hay nhỏ, là một trong những yếu tố quyết định duy trì và phát triển thị trường bất động sản vận hành ổn định, hiệu quả. Việc đầu tư, không chỉ thúc đẩy, mà còn đóng vai trò cân bằng, ổn định thị trường.

Đầu tư vào bất động sản nói chung, vào nhà ở nói riêng, không chỉ đơn thuần là việc mua đi bán lại kiếm chênh lệch, mà còn là việc bỏ ra chi phí, công sức, trả lãi tiền vay, khai thác sử dụng, cho thuê bất động sản sao cho hiệu quả cao và tổng thể là việc chấp nhận rủi ro trong đầu tư, kinh doanh.

Bản thân việc đầu tư cũng là một yếu tố tham gia vào việc điều tiết thị trường. Khi giá nhà đắt đỏ, sốt nóng thì họ đầu tư xây dựng, phát triển thêm góp phần hạ giá. Khi giá nhà rẻ, đóng băng thì họ giảm đầu tư và mua hàng vào, góp phần giữ giá ổn định, để bảo vệ chính nhà đầu tư. Đó là quá trình cân bằng, hỗ trợ thị trường. Thậm chí, xét theo khía cạnh tích cực, thì về cơ bản, việc đầu cơ nhà đất cũng có tác dụng tương tự.

Do đó, nếu không thận trọng xem xét, tính toán để đưa ra các giải pháp phù hợp thì việc ban hành chính sách nói chung, chính sách thuế nói riêng sẽ đi ngược lại với mong muốn, gây hại cho thị trường. Yếu tố tâm lý trong thị trường bất động sản cũng rất quan trọng và rất dễ bị ảnh hưởng lớn bởi chính sách đánh thuế. Việc nhà đầu tư e dè, không muốn tiếp tục đầu tư có thể khiến chênh lệch cung – cầu lớn hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là người có thu nhập chưa cao, còn gặp nhiều thách thức hơn.

Mục tiêu của thuế bất động sản

Trước hết, cần xác định rõ mục tiêu chính của thuế bất động sản là gì? Là một loại thuế tài sản, thì chủ yếu là nhằm thu tiền của nhà giàu, để tăng ngân sách cho cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và giúp đỡ người nghèo. Vì vậy, nói đơn giản là đánh thuế người có nhiều nhà đất, nhưng thực chất phải là hướng tới người có giá trị nhà đất lớn. Vì thế đâu có đánh thuế cao, thậm chí còn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. 100 mét vuông nhà ở mặt phố trung tâm Hà Nội có thể thuộc diện bị đánh thuế tài sản, nhưng 1.000 mét vuông nhà ở miền núi hẻo lánh thì có thể không, vì giá trị có khi chưa bằng 1 mét vuông mặt phố.

Đánh thuế tài sản là nhằm khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khóa thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư.

Vì vậy, việc đánh thuế phải bảo đảm không triệt tiêu động lực đầu tư, phát triển các sản phẩm bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng, nhằm điều tiết tốt hơn cung – cầu của thị trường. Về nguyên tắc, người sở hữu nhiều bất động sản và các bất động sản bỏ không, lãng phí đều phải bị đánh thuế cao hơn.

Tuy nhiên, cái khó là phải giải quyết vấn đề bản chất để đạt hiệu quả tổng thể, chứ không chỉ mỗi lĩnh vực tranh cãi nhau về một mục tiêu đơn lẻ của mình là thu thuế, ngăn chặn đầu cơ hay giảm giá nhà ở. Do đó, cần tính đến nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không phải chỉ là đánh thuế hay không đánh thuế và áp đặt thuế suất cao hay thấp.

Chẳng hạn, vòng 1 vẫn có thể đánh thuế “cào bằng” theo giá trị tài sản. Nhưng vòng 2 phải là bù trừ vào số tiền đã nộp thuế từ chính việc khai thác hay cho thuê tài sản đó. Ví dụ, phải nộp thuế tài sản 100 đồng, nếu tài sản đó đã đưa vào làm cơ sở bán hàng hay cho thuê 50 đồng, thì đương nhiên phải được trừ giảm đi số tiền thuế đã nộp từ hoạt động kinh doanh, cho thuê.

Mong muốn hạ giá nhà ở đã quá cao so với thu nhập và người dân, nhất là dân nghèo, có nhà ở là rất chính đáng. Nhưng đánh thuế tài sản là nhằm khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khóa thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư. Vì thế, nếu chưa có giải pháp đồng bộ, hiệu quả và khả thi thì chưa nên tính đến việc đánh thuế bất động sản.

(*) Giám đốc Công ty Luật ANVI.