(KTSG Online) – Làn sóng đầu tư hạ tầng đang tái định hình không gian phát triển đô thị, thúc đẩy dòng vốn rời trung tâm và lan rộng ra vùng vệ tinh. Khi mạng lưới kết nối hoàn thiện, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa và tái định giá sâu rộng.

Hạ tầng “khai thông”, bất động sản khu Tây bước vào pha tăng tốc

Hạ tầng đang trở thành lực đẩy quan trọng nhất định hình chuyển động mới của thị trường bất động sản khu vực phía Tây TPHCM, đặc biệt là Tây Ninh sau sáp nhập.

QUẢNG CÁO

Theo báo cáo chuyên sâu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong nhiều năm qua, chính mạng lưới giao thông liên vùng được đốc thúc đầu tư mạnh mẽ đã tạo nền tảng cho sự bứt phá của thị trường địa ốc khu Tây.

Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô hàng tỉ đô la Mỹ, từ quốc lộ, cao tốc đến metro, đã và đang được triển khai, giúp khoảng cách di chuyển từ khu vực phía Tây vào trung tâm TPHCM (cũ) ngày càng được rút ngắn, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị theo hướng đa cực.

Nổi bật trong bức tranh hạ tầng là tuyến Vành đai 3 TPHCM đang được thi công gấp rút để thông xe kỹ thuật từng đoạn vào ngày 19-12 và toàn tuyến dự kiến hoàn thành đầu năm 2026.

Song song đó, dự án Vành đai 4 qua Tây Ninh đang trong giai đoạn đầu tư. Khi hai tuyến vành đai này dự kiến khép kín trong giai đoạn 2026-2027, không gian kinh tế – logistics và vành đai đô thị – dân sinh sẽ được hình thành đồng bộ.

Cùng thời điểm, cao tốc Bến Lức – Long Thành vốn gần 30.000 tỉ đồng dự kiến hoàn thành cuối năm 2026, cùng nút giao Mỹ Yên kết nối các tuyến TPHCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành và Vành đai 3 đang dần về đích, tạo nên trục liên kết chiến lược cho toàn khu vực phía Nam.

Việc mở rộng cao tốc TPHCM – Trung Lương – Mỹ Thuận lên 8-10 làn xe tiếp tục gia tăng năng lực kết nối liên vùng. Trong khi đại lộ Võ Văn Kiệt được quy hoạch kéo dài đến khu công nghiệp Hải Sơn – Tân Đô (Đức Hòa, Tây Ninh) giúp hình thành thêm hành lang phát triển công nghiệp – đô thị mới.

Trong giai đoạn đến năm 2030, Tây Ninh xác định ưu tiên đầu tư 14 dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, qua đó đưa hạ tầng trở thành “động cơ tăng tốc” của thị trường.

Theo CBRE, trong các tháng cuối năm 2025, khoảng 80% nguồn cung nhà thấp tầng tập trung tại các khu vực vệ tinh của TPHCM, trong đó Tây Ninh chiếm tỷ trọng lớn.

Quá trình giãn dân, kết hợp tác động từ sáp nhập địa giới hành chính, đang tạo ra lực cầu bền bỉ và đẩy mặt bằng giá đi lên. Dự kiến trong ba năm tới, giá bán sơ cấp có thể tăng trung bình 9-11%/năm với căn hộ và 6-12%/năm với nhà phố, biệt thự.

Xu hướng này cho thấy hạ tầng không chỉ giải bài toán kết nối, mà đang trực tiếp tái định giá tài sản bất động sản tại khu Tây. Hiện diện ngày càng rõ tại Tây Ninh là làn sóng đổ bộ của các “ông lớn” địa ốc cùng nhiều nhà phát triển địa phương.

Những cái tên như Vingroup, T&T Group, Ecopark, Nam Long… đang hình thành mạng lưới dự án quy mô lớn, tạo mặt bằng phát triển mới cho toàn khu vực. Nổi bật là dự án Vinhomes Green City của Vingroup tại Đức Hòa, được khởi công cuối tháng 3-2025, quy mô gần 200 héc ta, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỉ đồng.

T&T Group đang triển khai khu đô thị T&T Millennia tại xã Cần Giuộc, với tổng vốn 41.000 tỉ đồng. Him Lam cũng phát triển dự án quy mô 270 héc ta tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3, trong khi Nam Long tiếp tục mở rộng đại đô thị Waterpoint lên 335 héc ta với hơn 10.000 sản phẩm, góp phần gia tăng đáng kể nguồn cung cho thị trường khu Tây.

Hay nhà đầu tư Seaholdings cũng đang đẩy nhanh tiến độ và pháp lý các dự án trọng điểm, trong đó có dự án Destino Centro tại Bến Lức. Dự án Destino Centro được xây dựng trên diện tích đất khoảng 2,1 ha tại xã Mỹ Yên. Dự án này gồm 5 khối chung cư cao 20 tầng, cung cấp hơn 2.000 căn hộ.

Dòng tiền rời trung tâm, “vành đai vệ tinh” bứt tốc nhờ hạ tầng

Song song với sự hoàn thiện hạ tầng là làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi đô thị trung tâm. Thị trường quí 3-2025 cho thấy sự thay đổi rõ nét trong hành vi của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm tới bất động sản tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ 2024, trong khi TPHCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ 1%.

Trái lại, vùng ven Hà Nội tăng 11%, còn phía Nam ghi nhận sự bứt phá tại các địa phương lân cận. Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Long An (cũ) chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền Nam ngoài TPHCM.

Đáng chú ý, Bình Dương tăng trưởng mức độ quan tâm lên tới 165%, Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 98% và Long An tăng 88%, hình thành “vành đai vệ tinh” xoay quanh TPHCM.

Hạ tầng giao thông chính là biến số quyết định trong làn sóng này. Giá chung cư tại Vũng Tàu đã tăng 12% lên 45 triệu đồng/m², Thuận An và Dĩ An tăng 6-8%, trong khi Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 5,1%, cao nhất khu vực.

Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục tập trung tại vùng ven, với hơn 13.000 căn mỗi khu vực tại Thuận An và Dĩ An (mức giá phổ biến 40-60 triệu đồng/m²), trong khi Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, giá cao hơn, dao động 80-120 triệu đồng/m².

Phân khúc đất nền tại TPHCM ghi nhận mức tăng giá bình quân 6%, đạt 69 triệu đồng/m², còn Bình Dương tăng 5% lên 21 triệu đồng/m². Ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn trầm lắng khi giá giảm 10% và mức độ quan tâm giảm 13%. Điều này cho thấy dòng tiền đang chọn lọc mạnh hơn, ưu tiên các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng kết nối thuận tiện.

Theo đánh giá của Savills, hạ tầng là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất và giá nhà. Các dự án quy mô lớn như mạng lưới hơn 300km metro tại TPHCM và Hà Nội, cao tốc Bắc – Nam và sân bay Long Thành, với tổng vốn đầu tư cam kết khoảng 49 tỉ đô la Mỹ, đang đóng vai trò “xương sống” cho chu kỳ phát triển mới.

Việc mở rộng không gian phát triển sang các đô thị cấp 2 như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Hải Phòng, Quảng Ninh đang dần tái phân bố dân cư và giảm áp lực cho hai cực tăng trưởng lớn.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vẫn duy trì tích cực. Riêng Hà Nội trong quí 3-2025 thu hút 3,5 tỉ đô la Mỹ, trong đó 3,1 tỉ đô la Mỹ đổ vào bất động sản, phản ánh mức độ tin tưởng của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường Việt Nam.

Những biến chuyển này đang đẩy thị trường đứng trước một chu kỳ cấu trúc mới. Thay vì tập trung vào “giữ đất”, thị trường chuyển sang mô hình “tạo giá trị”, với vai trò ngày càng lớn của nhà đầu tư tổ chức.

Savills dự báo đến năm 2035, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam có thể đạt 50%, tương đương hơn 51 triệu dân đô thị, tầng lớp trung lưu chiếm tới 75% dân số, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng và y tế.

Theo CBRE Việt Nam, trong quí vừa qua, TPHCM có thêm 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới, giá sơ cấp căn hộ đạt 87 triệu đồng/m², tăng 6,3% theo quí và 31% theo năm, cho thấy áp lực cung vẫn lớn và tiếp tục thúc đẩy làn sóng dịch chuyển ra vùng ven.

Các dự báo của JLL cho rằng các công trình như nhà ga T3, nút giao An Phú và tuyến Vành đai 3 sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường, dù giai đoạn điều chỉnh địa giới hành chính và thủ tục đầu tư công có thể khiến thị trường tạm thời thận trọng trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Hạ tầng đang tái định hình thị trường địa ốc, thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển khỏi trung tâm sang các đô thị vệ tinh. Khi mạng lưới kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ tiếp tục được thiết lập theo logic kết nối, không gian và tốc độ.