Thị trường bất động sản cần hướng đến nhu cầu thực. Ảnh: Quang Vinh.

Doanh nghiệp biến động mạnh

Có thể khẳng định, năm 2022 là năm biến động mạnh của thị trường bất động sản (BĐS) và nhiều nhà đầu tư bày tỏ mong muốn, năm 2023 nhà quản lý sẽ có giải pháp đột phá để cứu thị trường này.

QUẢNG CÁO

Một lãnh đạo của doanh nghiệp BĐS lớn chia sẻ, đầu năm các “chủ chốt” công ty đã phải ngồi họp với nhau liên tục để tìm hướng đi mới cho công ty trong bối cảnh cả ngành “nằm im không nhúc nhích”.

Năm 2022, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp BĐS ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số cổ phiếu BĐS “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp (DN) đang phải thực hiện nhiều biện pháp “đau đớn” để cầm cự.

Chẳng hạn với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), báo cáo tài chính quý IV/2022 chỉ ra, doanh thu thuần 3.241 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 239 tỷ đồng, giảm 30% và 74% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2022, Novaland đạt doanh thu thuần 11.135 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 2.293 tỷ đồng, giảm 25% và 34% so với năm 2021. Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) không bán được hàng, dẫn đến lượng hàng tồn kho 14.238 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng do khó khăn về nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng, nhiều DN lâm vào cảnh “đói” vốn, thậm chí phải dừng triển khai dự án. Các DN đều phải linh hoạt áp dụng nhiều phương thức khác nhau như thanh toán hoa hồng cho sàn giao dịch bằng sản phẩm, chiết khấu sâu (có thể lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay)…

Còn ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA Group cho hay, khó khăn chồng chất đã khiến không ít DN BĐS phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhân sự trong ngành, đặc biệt là đội ngũ môi giới BĐS bị ảnh hưởng nặng nề.

Dù vậy, các chuyên gia của Công ty Savills cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những tín hiệu tích cực. Đơn cử như lạm phát được kiểm soát dưới mức mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước đề ra; doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiếp tục tăng trưởng và đồng tiền Việt vẫn thuộc nhóm ít mất giá nhất so với khu vực.

Tháo gỡ cách nào?

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích thị trường đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm – Ngân hàng – Chứng khoán – BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Cụ thể, ngân hàng dành 20% vốn để cho vay BĐS (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với BĐS. Rất nhiều DN BĐS thuộc top đầu trong khối phát hành trái phiếu DN. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác BĐS, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành BĐS và chứng khoán. Nếu ví tứ giác liên thông này là 4 bánh xe của ô tô, chỉ cần một bánh xì hơi thì những bánh kia không thể chạy được.

Đưa ra phân tích như vậy, ông Đính nhận định năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng sẽ giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trao đổi với báo chí, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, BĐS cần được hiểu là một sản phẩm mang lại nhiều lợi ích hơn và không chỉ là một kênh đầu tư sinh lời. Các sản phẩm giới thiệu tới thị trường cần tiến gần đến việc đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực sự, khi đó diện mạo sẽ khác.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhà quản lý vào cuộc quyết liệt tháo gỡ cho thị trường BĐS thời gian qua là kịp thời. Tuy nhiên, để thị trường đi vào ổn định cần có thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các giải pháp được cụ thể hóa và đi vào thực tế mới có thể giúp cho thị trường hồi phục.

Có thể thấy, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được Chính phủ rất quan tâm. Tại cuộc phiên họp Chính phủ thường kỳ, ngày 2/2 vừa qua Thủ tướng đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tín dụng cho DN và coi đây là “nút thắt cần gỡ để khơi thông cho các thị trường khác liên quan, như trái phiếu DN”.

“Trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường… như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản” – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng.