(KTSG Online) – Người mua nhà sẽ thật khó để đưa ra quyết định lựa chọn sản phẩm vừa có mức giá hợp lý, vừa đem lại dòng tiền với tính thanh khoản cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Cơn “sốt” chung cư cũ từ đó bùng lên như một giải pháp đầu tư ngắn hạn, có thể tồn tại trong 6 tháng đến 1 năm, cuốn dòng tiền nhàn rỗi chực chờ vào bất động sản mới. Về dài hạn, sản phẩm này vẫn duy trì được vị thế khi đảm bảo được dòng tiền từ cho thuê và khả năng tăng giá.

Thế khó của người mua nhà

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản rục rịch khởi động lại nguồn cung sơ cấp ở nhiều dự án trên khắp cả nước, đặc biệt ở những khu vực đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương. Tuy nguồn cung trở lại nhưng mức giá được khảo sát cho thấy không hề “dễ thở”.

QUẢNG CÁO

Tại TPHCM, giá căn hộ sơ cấp được bán ra đều trên 50 triệu đồng/m², thậm chí trên 100 triệu đồng/m², tập trung ở các sản phẩm cao cấp, hạng sang. Nhà ở dưới 35 triệu đồng/m² đếm trên đầu ngón tay, có thể lác đác được tìm thấy tại các dự án bình dân khu vực Đồng Nai, Bình Dương. Tình hình tương tự cũng được ghi nhận tại Hà Nội hay nhiều địa phương lân cận khác.

Trong khi đó, nhà ở xã hội dù được Chính phủ, các bộ ngành chỉ đạo ráo riết nhưng cũng không khả quan hơn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2023, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn chậm tiến độ, nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đăng ký hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2024.

Nguồn vốn 120.000 tỉ đồng cho phân khúc này còn “ế”, giá trị giải ngân thấp. Lãnh đạo một số doanh nghiệp cũng phản ánh gặp khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội như thủ tục còn phức tạp, suất đầu tư cao, thiếu quỹ đất sạch… Nhiều lý do khiến nhà ở xã hội vẫn dừng lại ở tình trạng số lượng có hạn, người dân khó tiếp cận.

Căn hộ cao cấp, hạng sang thì vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân. Căn hộ giá rẻ thì hạn chế nguồn cung. Thị trường trong thế “kẹt” khi thứ người dân muốn mua không có sẵn, thứ có sẵn thì người mua không mặn mà.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi thấp kỷ lục, mức dưới 2%/tháng ngày càng trở nên phổ biến. Lãi suất cho vay bất động sản cũng ngày một hạ nhiệt, nhiều ngân hàng triển khai gói vay 5-6%/năm trong 2 năm đầu và thả nổi khoảng 9-10%/năm trong các năm tiếp theo. Lãi suất ở vùng hấp dẫn để người dân có khả năng tiếp cận nguồn vốn và sở hữu nhà.

Nhưng nguồn cung nhà ở không đa dạng, giá bất động sản cơ cấp vượt quá khả năng chi trả là rào cản khiến người mua e ngại. Họ tìm đến sản phẩm thứ cấp, trong đó có chung cư. Hà Nội ghi nhận đà tăng giá và giao dịch sôi động của chung cư cũ trong thời gian qua, còn TPHCM lại gia tăng thanh khoản ở phân khúc này. Giai đoạn này, chung cư cũ là một trong những lựa chọn đầu tư đáng được cân nhắc.

Chung cư cũ lấp chỗ trống

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư cũ ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ năm trước. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Nhiều dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm, có dự án tăng tới 30-35%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung – cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên. Trong khi đó, tại TPHCM, giá rao bán chung cư cũ cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm năm trước. Thị trường chung cư TPHCM trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao nên thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn.

Còn tại Hà Nội, ông Quốc Anh dự báo giá chung cư cũ vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Chuyên gia này phân tích dựa trên dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quí 2-2023, đạt đỉnh vào tháng 8-2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12-2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2-2024, lượng tìm kiếm đã gần quay về đỉnh của tháng 8-2023.

Chuyên gia này đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”. Ông Quốc Anh cho rằng nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8-2023 thì có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh.

Cùng quan điểm này, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho rằng giá chung cư cũ và chung cư sơ cấp có sự chênh lệch giá khoảng 20-40% tùy thời hạn chung cư ban giao, chất lượng công trình, chất lượng nội khu, vấn đề pháp lý. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư cũ tại TPHCM và các địa phương khác đạt khoảng 4,5-6%/năm.

Sau giai đoạn dịch bệnh và 2 năm khó khăn của thị trường bất động sản, chung cư cũ đang giảm giá nên hấp dẫn người mua với mục đích mua để cho thuê. Họ cũng kỳ vọng mức tăng giá của chung cư cũ đạt 10% mỗi năm, cao hơn nhiều so với mặt bằng lãi suất tiền gửi chỉ khoảng 5%/năm như hiện tại.

Lý giải về sức hấp dẫn của chung cư cũ, ông Thắng cho rằng sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp cũng như độ nén của thị trường 2 năm gần đây khiến nhà đầu tư tìm kiếm các sản phẩm thứ cấp cho hiệu quả cao. Tại Hà Nội, ông Thắng quan sát thấy chung cư cũ đã “sốt” từ cuối năm 2025, mức giá tăng 50-100% trong 6 tháng.

Làn sóng này di chuyển vào TPHCM nhưng dừng lại ở tính thanh khoản sôi động hơn chứ không tăng giá nhiều. Lý do, mặt bằng chung cư cũ tại Hà Nội thấp hơn TPHCM rất nhiều. Giá tại Hà Nội cũng được đẩy lên cao để tiệm cận với giá chung cư mới.

Chuyên gia của DKRA Group cũng cho rằng việc tăng giá chung cư cũ là cơ hội hiếm có xuất hiện trong chu kỳ này và có thể rất lâu nữa mới xảy ra. Khi giá chung cư cũ tiệm cận với giá chung cư sơ cấp thì nhà đầu tư sẽ không còn thấy loại hình này hấp dẫn nữa.

Ông Thắng dự đoán vào cuối quý 2 năm nay, thị trường này sẽ có sự bình ổn về giá. Lúc đó, nhà đầu tư mua ở thực và nhà đầu tư mua để cho thuê sẽ tiếp tục tham gia vào thị trường này. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên 2 vấn đề khi mua chung cư cũ: diện tích và vị trí để hướng tới tỷ suất lợi nhuận cho thuê. Đây cơ hội để nhà đầu tư gia tăng lợi nhuận từ việc cho thuê cũng như việc tăng giá căn hộ khi thị trường được dự báo hồi phục vào cuối năm.

Một chuyên gia khác nhận định chung cư cũ, ngoài lợi thế về giá và nguồn cung, còn có pháp lý rõ ràng. Người mua có thể đánh giá chất lượng công trình, mức độ hoàn thiện tiện ích, tình hình quản lý, vận hành cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu. So với mua sản phẩm hình thành trong tương lai, việc mua chung cư ở những tòa mới bàn giao sẽ giúp nhà đầu tư khai thác cho thuê được ngay.

Tuy nhiên với những dự án đã bàn giao lâu năm, người mua cần tìm hiểu kỹ chất lượng dịch vụ, cơ sở vật chất, các vấn đề pháp lý trước khi xuống tiền. Những tiêu chí như cộng đồng cư dân, an ninh, các tranh chấp hiện có cũng cần được xem xét cẩn thận để có không gian sống chất lượng.

Thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu tích cực cho lộ trình sớm phục hồi vào giữa năm nay. Nguồn tiền gửi được dự đoán có xu hướng rút dần khỏi ngân hàng để tìm đến những kênh đầu tư hấp dẫn, bao gồm các sản phẩm bất động sản. Dường như “cơn sốt” chung cư cũ là tín hiệu ban đầu cho quá trình chuyển hướng của dòng vốn đầu tư trên thị trường. Thời gian có thể diễn ra ngắn, trong 6 tháng đến 1 năm, nhưng nó là động lực mạnh mẽ để kích thích thị trường trở lại quỹ đạo phục hồi và nhà đầu tư có niềm tin về một giai đoạn mới tích cực.