(KTSG Online) – Nguồn cung nhà ở TPHCM dần hạn chế trong vài năm trở lại đây và được dự báo tiếp tục hạn chế nếu không khơi thông được vướng mắc dự án, đẩy mạnh triển khai các sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên với những chuyển biến tích cực về khung pháp lý thời gian qua, thị trường kỳ vọng vấn đề nguồn cung sớm đi vào ổn định.

Điệp khúc nguồn cung giảm, giá nhà tăng

Trải qua giai đoạn khó khăn trong 2-3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản dần xoay chuyển vào những tình thế khá bất ngờ. Bên cạnh sự lệch pha về cơ cấu sản phẩm, căn hộ cao cấp áp đảo, thị trường còn chứng kiến mức sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung. Số lượng các dự án được chào bán ra thị trường dần cạn kiệt, phân khúc bình dân khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn lớn dẫn đến hệ quả tất yếu là giá nhà tăng, vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

QUẢNG CÁO

Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra thị trường nhà ở tại TPHCM tiếp tục có một năm hạn chế nguồn cung mở bán mới. Toàn thành phố chỉ có gần 5.300 sản phẩm gồm căn hộ chung cư và nhà phố, biệt thự, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Trong đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn.

Ở góc độ khác, theo số liệu mới nhất từ Sở Xây dựng TPHCM, trong 11 tháng năm 2024, thành phố chỉ có có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Con số này là quá ít, chỉ bằng 20% so với các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19, theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoSE).

Hệ quả là trong năm 2025, ông Châu dự đoán thị trường sẽ tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án bất động sản mới, thiếu nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà vẫn neo cao.

Nguồn cung nhà ở thương mại thấp trong khi nhu cầu luôn gia tăng là lý do khiến giá nhà liên tục tăng trong các năm qua. Ông Châu ước tính giá căn hộ chung cư tăng 15 – 20% trong giai đoạn 2015 – 2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với Bảng giá đất điều chỉnh từ các địa phương thì giá nhà còn có thể tăng 15 – 20% trong năm 2025.

Giá nhà ở tăng cũng thể hiện ngay trong năm 2024. Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ tại TPHCM đã tăng gần 24% so với năm trước, đạt mức sơ cấp 76 triệu đồng/m². Giá nhà phố, biệt thự cũng tăng 13% so với năm trước, đạt 310 triệu đồng/m2. Còn theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), tại thành phố 13 triệu dân, giá căn hộ năm qua đã tăng 10 – 20%, nhà phố tăng 7 – 10%, biệt thự tăng 3 – 5%.

Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung ngày càng eo hẹp là vấn đề pháp lý, tắc nghẽn trong giải quyết vướng mắc các dự án. HoREA chỉ ra 70% vướng mắc trên thị trường bất động sản là tắc nghẽn pháp lý.

Giai đoạn 2015 – 2023, TPHCM có 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho). Trong cùng thời gian này, thị trường chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện, với quy mô hơn 41.600 căn. Với các dự án tồn kho, 30 dự án đã ngưng thi công và 56 dự án chưa thi công. Thậm chí, một dự án tại quận Bình Tân với diện tích gần 330 hecta vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng.

Tuy nhiên, với hệ thống các luật và văn bản dưới luật vừa được ban hành, các vấn đề vướng mắc pháp lý dự kiến sẽ cơ bản được giải quyết, trở thành động lực thúc đẩy gia tăng nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Năm 2025 nguồn cung có cải thiện nhưng khó bùng nổ

Giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ được cải thiện nguồn cung, nhờ vào nhiều yếu tố tổng hòa hỗ trợ. Tuy nhiên, thị trường chưa thể có những cú bật nhảy thần tốc mà sẽ phục hồi dần dần, theo độ ngấm của chính sách, niềm tin người mua nhà được củng cố và các chủ đầu tư sẵn sàng bứt tốc.

Tại một sự kiện cuối năm 2024, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, ngay khi 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, thành phố đã đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án. Hiện tại, 34 trên tổng số 64 dự án được tháo gỡ vướng mắc, 9 dự án đã giải quyết xong, đang rà soát 21 dự án để đẩy nhanh giải quyết trong năm sau, từ đó góp phần gia tăng nguồn cung.

Ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) phân tích, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, từ khủng hoảng đến phục hồi và tái cấu trúc. Năm 2024 – 2025 là giai đoạn thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị. Các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026, được trợ lực từ nền kinh tế, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản.

Tính đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã rời xa vùng đáy. Đặc biệt, khi 4 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm từ 1-8-2024, nhiều điểm sáng đã xuất hiện, được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới. Điều này cũng phần nào hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Tuy nhiên, nguồn cung có cải thiện nhưng không nhiều và vẫn cần thêm thời gian để bùng nổ.

Với kịch bản lý tưởng, ông Tiến kỳ vọng nguồn cung sẽ tăng mạnh 40 – 50%, lãi suất thả nổi ở mức 9 – 11%, giá bán tăng 15 – 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 – 45%.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao, được thúc đẩy bởi các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới.

Tuy nhiên, để thị trường đi vào thế cân bằng cơ cấu sản phẩm, sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh hơn nữa nhằm đáp ứng nhu cầu số đông. Các chính sách thúc đẩy của Nhà nước vào phân khúc này ngày càng được chú trọng, được thể hiện trong Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và bố trí nguồn vốn thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Kỳ vọng trong tương lai, nhiều dự án có giá phải chăng sẽ được triển khai, người dân gia tăng cơ hội sở hữu nhà.

Cũng không quá kỳ vọng vào sự bùng nổ nguồn cung, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills nhận định, Việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường không chỉ ảnh hưởng đến giá bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến những đối tượng tham gia vào thị trường, từ người dân sở hữu đất cho đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Bảng giá đất được ban hành vào những thời điểm cuối năm và có hiệu lực ngay lập tức đã hỗ trợ các đơn vị phát triển có hình dung rõ hơn, các cơ quan liên quan cũng sẽ có từng bước tính toán quan trọng đối với việc phát triển dự án trong năm 2025.

“Trong chu kỳ mới của thị trường lần này, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án”, bà Hằng cho biết.

Nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ tới từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai, các dự án đảm bảo pháp lý, chất lượng, được trang bị đầy đủ tiện ích cũng như các tiêu chuẩn bền vững. Thậm chí, xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn có thể tập trung tại những khu vực lân cận thành phố lớn khi bảng giá ở khu vực nội thành cũng như các khu vực lân cận vành đai ở ngưỡng cao.