(KTSG Online) – Giá căn hộ tại TPHCM ngày càng tăng, vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu. Trong khi đó, các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An với giá bán thấp hơn, nguồn cung nở rộ, hiệu suất đầu tư tốt… khiến người mua nhà sẵn sàng di chuyển xa hơn để có thể sở hữu nhà ở.

Giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục tăng

Trong quí 3, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục ghi nhận biến động mới về giá bán, trong khi nguồn cung không có nhiều cải thiện. Điều này khiến người mua phải cân nhắc khi đưa ra quyết định lựa chọn một sản phẩm nhà ở phù hợp khả năng tài chính.

QUẢNG CÁO

Savills Việt Nam thống kê trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TPHCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Báo cáo của CBRE Việt Nam nêu trong quí 3, giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM đạt 66 triệu đồng/m², tăng gần 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán tăng phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Giá bán trên thị trường thứ cấp CBRE ghi nhận cũng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, đạt bình quân 48 triệu đồng/m². Cá biệt, các dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi (TP Thủ Đức) trong vòng một năm trở lại đây có giá chuyển nhượng tăng từ 10 đến 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ vị trí đắc địa, chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Đại diện CBRE nhận định giá bán căn hộ tăng cao trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung mới. Các sản phẩm được giới thiệu ra thị trường đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán, có vị trí xa trung tâm.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá căn hộ tại TPHCM đã ở mức cao, dao động trung bình từ 45 triệu đồng/m² đến 130 triệu đồng/m². Thị trường thiếu vắng các căn hộ bình dân, vừa túi tiền, tập trung ở các sản phẩm cao cấp hơn.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cũng chỉ ra giá bán căn hộ ở TP.HCM có xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc trong quí 3. Cá biệt, căn hộ hạng A có mức tăng giá mạnh nhất, đạt 15% – 20% so với cùng kì năm trước.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS – FERI dự báo Bình Dương, TPHCM tiếp tục là thị trường “dẫn sóng” và thị trường “theo sóng” là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ. Vị này cũng dự báo giá bán căn hộ tại TPHCM và các vùng lân cận trong quý cuối năm có thể tăng 10% – 20%.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam,cho biết một xu hướng tuy không mới nhưng ngày càng rõ ràng hơn là sự quan tâm ngày càng tăng của các chủ đầu tư và người mua nhà đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An. Ngày càng nhiều dự án nhà ở được triển khai quanh khu vực giáp ranh giữa các tỉnh với TPHCM.

Theo bà Dung, tính chung 9 tháng đầu năm, riêng thị trường căn hộ chung cư tại Bình Dương đã có hơn 3.000 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi số căn hộ mở bán mới tại TPHCM. Đơn giá chào bán chung cư tại Bình Dương chỉ bằng 50% – 70% so với giá bán tại TPHCM. Trong bối cảnh giá bán nhà ở tại TPHCM vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung mới hạn chế, người mua nhà sẵn sàng di chuyển xa hơn để có thể sở hữu nhà ở.

Sự dịch chuyển tất yếu

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, tại thị trường bất động sản miền Nam, Bình Dương là tỉnh có tăng trưởng mức độ quan tâm nổi bật và giá bán ổn định. Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương trong quí 3 tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các địa phương khác như Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai có mức tăng từ 17% đến 22%.

Tại Bình Dương, chung cư là phân khúc thu hút quan tâm lớn nhất cả bán và cho thuê, tập trung ở khu vực gần TPHCM​. Cụ thể, mức độ quan tâm chung cư bán tại nhiều địa phương thuộc Bình Dương như Dĩ An, Thủ Dầu Một và Bàu Bàng trong quí 3 tăng lần lượt 20%, 11% và 10% so với quí trước đó.

Dựa trên số liệu, ông Tuấn phân tích, động lực phát triển của thị trường bất động sản Bình Dương​ bao gồm nhiều yếu tố. Thứ nhất là nhu cầu ở thực: Bình Dương đứng thứ hai cả nước về tỷ suất nhập cư với 26,4%. Ba yếu tố giúp tăng trưởng dân số Bình Dương gồm: mặt bằng giá tốt so với trung tâm TPHCM, vị trí cửa ngõ giao thương và trung tâm công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Với những lợi thế trên, mức độ quan tâm bất động sản tại tỉnh chủ yếu đến từ nhu cầu người dân địa phương và lân cận.

Thứ hai là lợi thế lớn về cơ sở hạ tầng, tỷ lệ đô thị hóa và triển vọng quy hoạch tích cực. Trong thời gian tới, Bình Dương dự kiến đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ thị trường​, về cả chính sách chung và chính sách cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản Bình Dương chiếm ưu thế lớn so với các tỉnh trong cùng khu vực​. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tin đăng bán và cho thuê trong 8 tháng đầu năm 2024 của Bình Dương luôn ở mức cao hơn hẳn so với các tỉnh ven TPHCM khác như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước. Điều này cho thấy nguồn cung bất động sản của Bình Dương đang chiếm ưu thế lớn so với các tỉnh trong cùng khu vực.

Dự kiến Bình Dương có nhiều dự án mới, đáp ứng thiếu hụt nguồn cung ở phía Nam, từ các chủ đầu tư uy tín​. Đặc biệt, giá bất động sản Bình Dương cũng ở mức cạnh tranh so với TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Cùng quan điểm này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cho rằng nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng tăng trong khi nguồn cung ở thành phố ngày càng ít.Xu hướng dịch chuyển về các khu vực lân cận mua nhà là tất yếu, nhất là tại Bình Dương, Long An, nơi đang tập trung nhiều dự án mới giá rẻ, đáp ứng số đông người dân. Đây cũng là dòng sản phẩm đã “vắng bóng” nhiều năm tại TP.HCM.

Savills Việt Nam cho biết mỗi năm Hà Nội và TP HCM đều cần trung bình 50.000 căn hộ, phần lớn trong số đó là nhu cầu mua nhà bình dân giá dưới 3 tỷ đồng đến từ nhóm lao động có mức thu nhập trung bình, người trẻ tài chính có hạn. Với mức giá bán trung bình 65 triệu đồng/m2 của TP.HCM, Savills dự báo đến 2026, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm chưa đến 5% nguồn cung. Cơ hội sở hữu nhà trở nên xa vời với người trẻ và làn sóng dịch chuyển về thị trường tỉnh mua nhà giá rẻ sẽ tiếp tục gia tăng trong các năm tiếp theo.

Để giảm bớt chi phí về quỹ đất, TP.HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông và phát triển đô thị vệ tinh sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản ở các khu vực này, bà Giang kỳ vọng.

Chuyên gia Savills đặt niềm tin vào mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điển hình là hệ thống metro, đã và đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Nhờ việc tập trung phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và kết nối giữa các khu vực. Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro cũng giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân.