(KTSG Online) – Từ cuối tháng 11, nhiều gói vay ưu đãi lãi suất cho người trẻ mua nhà dừng triển khai, phân khúc chung cư, căn hộ có nhiều nguồn cung mới với mức giá vẫn chưa thể “hạ nhiệt”. Chuyên gia đánh giá đây là giai đoạn siết tín dụng tạm thời và tình hình thanh khoản sẽ bùng phát trở lại vào quí 1 năm sau.

Mặt bằng lãi suất vẫn hấp dẫn

Từ cuối tháng 11-2025, các ngân hàng kết thúc gói vay ưu đãi 5,5%/năm và điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà đang tạo ra tâm lý thận trọng hơn trong nhóm người trẻ, đặc biệt với những người dựa nhiều vào tín dụng để mua nhà. Tuy vậy, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, tạo ra tâm lý ổn định tương đối, không xuất hiện hiện tượng “đóng băng” nhu cầu.

QUẢNG CÁO

Anh Đặng Vinh (thành phố Thủ Đức) vừa đặt cọc căn hộ giá 2,4 tỉ đồng sau hơn 3 tháng tìm hiểu thị trường. Anh cho biết ban đầu quyết định mua nhà nhờ các gói vay ưu đãi 5,5%/năm cố định 3 năm, nhưng đến tháng 11, gói vay này đã kết thúc và lãi suất chuyển lên 6-7%/năm.

Theo quan sát, giá căn hộ trong cùng dự án đã tăng gần 100-200 triệu đồng chỉ trong một năm và chưa có dấu hiệu giảm, nên anh chấp nhận vay vốn để mua nhà tại khu vực Bình Dương cũ. Dự án đã có sổ, nguồn khách thuê ổn định và kết nối giao thông tương đối thuận lợi.

Các báo cáo thị trường gần đây cho thấy tỉ lệ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ tầm giá 3-4 tỉ đồng tại TPHCM và Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng 10-15% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh rằng nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt từ người trẻ đang bước vào giai đoạn lập gia đình và có nhu cầu sở hữu không gian sống riêng.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nhấn mạnh tuy lãi suất tăng có thể khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn, nhưng nhu cầu ở thực không hề suy giảm. Đây vẫn là nhóm có lực cầu mạnh nhất thị trường, đặc biệt trong phân khúc căn hộ tầm trung.

Chia sẻ với KTSG Online, bà Đoàn Thái Thanh Thủy, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ SHB, cho biết trong năm 2025, ngân hàng đã triển khai gói tín dụng 16.000 tỉ đồng dành riêng cho khách hàng trẻ với mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,99%/năm. Tính đến hết tháng 11/2025, gói tín dụng đã giải ngân gần 97% hạn mức, cho thấy nhu cầu vay mua nhà của người trẻ là rất lớn.

Bước sang giai đoạn cuối năm, tín dụng toàn ngành tăng nhanh và áp lực lãi suất đầu vào có xu hướng đi lên, mặt bằng lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng đã tăng từ 1-2%, thậm chí một số ngân hàng thu hẹp hoặc dừng triển khai các gói ưu đãi dành cho người trẻ. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp vẫn tiếp tục duy trì chương trình ưu đãi, chỉ điều chỉnh tăng khoảng 0,5% so với gói trước đó để cân đối một phần chi phí vốn.

“Mức độ quan tâm của khách hàng trẻ đối với các gói vay mua nhà ưu đãi tại doanh nghiệp vẫn rất cao. Trong 02 tháng đầu quí 4-2025, lượng khách hàng trẻ tìm hiểu và đăng ký tư vấn về các gói lãi suất ưu đãi tăng khoảng 11% so với cùng kỳ quí trước. Điều này cho thấy khi được hỗ trợ bằng cơ chế cho vay thuận lợi, nhu cầu an cư của người trẻ vẫn duy trì ổn định và là động lực lớn cho tăng trưởng tín dụng bán lẻ”, bà Thủy nhấn mạnh.

Phân khúc căn hộ ở thực dẫn dắt thị trường

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc tại Việt Nam của JLL đánh giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM đã tăng từ 29,8 triệu đồng/m² năm 2015 lên 90,8 triệu đồng/m² năm 2025, cao hơn gấp ba lần trong 10 năm, với tốc độ tăng trưởng bình quân 11,8%/năm.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam 2025, ông Dương Long Thành, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group đồng tình khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà đang trở thành vấn đề mang tính hệ thống.

Theo ông, trong hơn một thập kỷ qua, thu nhập người dân chỉ tăng bình quân 6-8% mỗi năm, trong khi giá nhà tăng tới 12-20%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Dù nhu cầu ở thực chiếm 70-80% thị trường, mặt bằng giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả, tạo áp lực lớn lên bài toán cung cầu nhà ở.

Trong bối cảnh lãi vay tăng và nguồn cung hạn chế, thanh khoản thị trường chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có tính thực dụng cao. Căn hộ 60-80m² tại khu vực có hạ tầng giao thông tốt, đặc biệt dọc tuyến metro và gần trung tâm việc làm, vẫn giữ được sức mua nhờ nhu cầu ở thực và cho thuê dài hạn.

Thị trường hiện thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng, trong khi giá tại các khu vực vùng ven tiếp tục tăng theo tiến độ đầu tư hạ tầng. Dù vậy, nhu cầu vay mua nhà của người trẻ và nhóm ở thực vẫn lớn, tập trung vào các dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và kết nối tốt, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn tích cực.

Đại diện SHB cho biết ngân hàng áp dụng phương pháp phê duyệt thận trọng nhưng linh hoạt, dựa trên khả năng trả nợ thực tế, giá trị tài sản bảo đảm phù hợp và ưu tiên các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, nhằm kiểm soát rủi ro đầu cơ.

Đại diện từ Tập đoàn Bất động sản Bcons cũng chia sẻ một điểm đáng chú ý là nhóm khách trẻ hiện nay có tư duy tài chính tốt hơn: họ so sánh kỹ tỉ lệ chi trả/lương, chuẩn bị vốn tự có cao hơn từ 30-50%, và đánh giá khả năng trả nợ theo tiến độ 18-24 tháng. Do đó, nhu cầu không giảm chỉ chuyển dịch sang phân khúc hợp lý hơn và chủ đầu tư đáng tin cậy hơn.

Thị trường bất động sản khu vực phía Nam, đặc biệt tại TPHCM sau sáp nhập đô thị, ghi nhận mức hấp thụ ổn định nhưng phân hóa rõ nét. Các dự án căn hộ giá dưới 2,2-2,5 tỉ đồng/căn, pháp lý minh bạch và tiến độ rõ ràng tiếp tục đạt tỉ lệ hấp thụ tốt.

Ngược lại, những sản phẩm chỉ “ăn theo” TOD nhưng chưa có hạ tầng kết nối thực tế có dấu hiệu chững lại, trong khi các khu vực đã có hạ tầng hiện hữu hoặc triển khai đúng tiến độ như Dĩ An, Lái Thiêu, Tân Uyên,… ghi nhận sức mua tăng. Với lực cầu ở thực và người mua trẻ gia tăng, doanh nghiệp đánh giá thanh khoản cuối năm 2025 vẫn tích cực, nhất là ở phân khúc căn hộ tầm trung.

Nhìn chung, thị trường thời gian tới xoay quanh bốn yếu tố chính: tín dụng, pháp lý, nguồn cung và hạ tầng. Các dự án pháp lý rõ ràng sẽ chiếm ưu thế trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tầm trung tiếp tục khan hiếm, nhất là tại Dĩ An và Lái Thiêu. Đồng thời, các tuyến metro, trục TOD và Vành đai 3, 4 được kỳ vọng sẽ dẫn dắt nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ.