(KTSG) – Giá nhà ở tại các đô thị tiếp tục neo cao không chỉ do nguồn cung khan hiếm mà còn do bị chi phối bởi các hoạt động đầu tư, đầu cơ, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó. Lúc này, nhiều ý kiến đề xuất ban hành chính sách thuế bất động sản để điều tiết thị trường.

Nguồn cung chưa cải thiện, giá nhà tiếp tục neo cao

Ở Việt Nam, vấn đề khủng hoảng nhà ở chưa được đặt ra một cách chính thức. Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại những đô thị – đặc điểm chung ở những nơi xảy ra khủng hoảng nhà ở trên thế giới hiện nay – đang hiện hữu rõ rệt ở nước ta.

QUẢNG CÁO

Ví dụ tại Hà Nội, theo tính toán của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến năm 2025, dân số thủ đô dự kiến đạt chín triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62%. Như vậy, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ tăng từ 4.138.500 người vào năm 2022 lên 5.580.000 người vào năm 2025, tương đương với 120.000 hộ gia đình thêm mới mỗi năm. Trong kế hoạch phát triển nhà ở, Hà Nội xác định tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Theo đó, mỗi năm Hà Nội cần 46.300 nhà, trong đó có 41.650 căn hộ.

Tuy nhiên, dữ liệu của VARS cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Quí 1-2024, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận 3.000 căn hộ được mở bán mới. Bởi vậy, VARS cho rằng từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ.

Tại TPHCM, đại diện Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho rằng, thành phố cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân, nhưng nhìn về nguồn cung tương lai của thành phố thì không thể đáp ứng được mức cầu này. Trong quí 1-2024, thành phố chỉ có một dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 mét vuông và chỉ có một dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Nguồn cung khan hiếm tất yếu kéo giá nhà ở đi lên. Trong bản tin vừa công bố, VARS cho biết giá căn hộ chung cư quí 2-2024 tại Hà Nội, TPHCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quí 2-2019. Đáng chú ý là các dự án căn hộ thương mại bình dân hoàn toàn vắng bóng ở đô thị. Loại hình căn hộ trung cấp cũng khan hiếm và dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang, khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TPHCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/mét vuông trở lên. Thậm chí, nhiều dự án chung cư mới ra mắt còn ghi nhận mức giá hàng chục ngàn đô la Mỹ/mét vuông. Điều này càng khiến giấc mơ “an cư” của phần lớn người dân trở nên xa vời.

Từ ngày 1-8-2024, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực, được kỳ vọng góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở. Dẫu vậy chất xúc tác này không thể tạo ra hiệu quả ngay lập tức. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường cần có thời gian “thẩm thấu” các chính sách, quy định mới nên chỉ có thể từ từ ấm lên. Sự đột phá lớn nhất của thị trường có thể sẽ vào khoảng thời gian cuối năm 2025 khi các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành các luật mới có sự thẩm thấu vào thị trường. Khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, từ đó sẽ giảm áp lực về giá bán nhà ở cho thị trường Hà Nội, TPHCM.

Nên đánh thuế tài sản từ ngôi nhà thứ hai

Tuy nhiên, giá nhà ở tại các đô thị không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung mà còn bị chi phối bởi các hoạt động đầu tư, đầu cơ. Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong một hội thảo gần đây nói rằng bên cạnh những người mua để ở thì phân khúc nhà ở thu hút nhu cầu đầu tư rất lớn trong khi nguồn cung ít ỏi, khiến giá bị đẩy lên cao. Tình trạng này phổ biến với các phân khúc nhà ở bởi vừa tầm giá, dễ mua bán với phần đông nhà đầu tư.

Nhà nước cần có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ. Theo VARS, thời gian qua, việc các nhà đầu tư đầu cơ, găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn.

Thị trường khan hiếm nguồn cung lại có thêm nhóm đầu cơ lớn khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch VARS, nói. Giá chung cư ngoại thành lên tới 60-70 triệu đồng/mét vuông là điều ông không ngờ trong suốt 15 năm làm nghề.

Đứng trước thực tế này, VARS cho rằng, bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ. Theo VARS, thời gian qua, việc các nhà đầu tư đầu cơ, găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Tình trạng này đã tác động đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung – cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn, do đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.

Nhằm điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng, giảm theo quy luật thị trường, VARS đề xuất ban hành chính sách thuế bất động sản. Cụ thể là áp dụng sắc thuế này với ngôi nhà thứ hai trở đi. VARS cho biết, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Nếu đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản.

Chính sách thuế tài sản cũng là xu hướng trên thế giới. Với người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3.

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi vì cùng với chi phí lãi vay, các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán đi, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Trong trường hợp nếu đánh thuế mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì Nhà nước sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện…

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cũng cho rằng việc ban hành chính sách về thuế tài sản, thuế bất động sản là việc cấp bách hiện nay, bởi lẽ không thể dùng can thiệp hành chính để bắt giá đất tăng hay giảm mà cần sử dụng đồng bộ hệ thống cơ chế quản lý, can thiệp theo thị trường. Do đó, ông đề xuất Chính phủ sớm khởi động lại dự án Luật Thuế bất động sản để điều tiết thị trường này. Khi có cơ chế này, giá đất sẽ tăng giảm theo đúng thị trường.