(KTSG) – Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đã dành một chương (chương XII) để quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Dữ liệu về giá đất là điểm nhấn quan trọng trong cả quản lý và sử dụng đất.

Kỳ vọng gì ở giá đất mới

Quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một trong những nội dung đổi mới quan trọng. Thứ nhất, luật đã bỏ quy định về khung giá đất tồn tại hơn hai mươi năm. Thứ hai, điều chỉnh thời hạn hiệu lực của bảng giá đất từ năm năm còn một năm cũng như cho phép UBND cấp huyện tham gia xây dựng bảng giá đất nhằm đảm bảo tính linh hoạt theo những chuyển biến thị trường của giá đất. Và cuối cùng, ghi nhận phương pháp định giá đất “theo nguyên tắc thị trường”.

QUẢNG CÁO

Thực ra, yếu tố “thị trường” trong xây dựng giá đất của Nhà nước đã được quan tâm và đề cập trong Luật Đất đai suốt thời gian qua. Tuy nhiên, quy định mới đã có giải pháp phù hợp hơn khi định vị lại “yếu tố” thị trường trong xác định giá đất. Khác với Luật Đất đai 2013, luật mới không tiếp tục xem yêu cầu “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” là một trong những nguyên tắc định giá đất. Thay vào đó, quy định mới chỉ khẳng định là Nhà nước định giá đất “theo nguyên tắc thị trường”. Cụ thể hơn, quá trình định giá đất trong thời gian tới không hoàn toàn dựa theo giá chuyển nhượng hay giá trúng đấu giá mà bên cạnh đó còn xem xét các yếu tố tác động để dẫn đến việc hình thành các giá trong các giao dịch nói trên trong thực tế (điều 158).

Điều đó không có nghĩa là giá đất trên thị trường không được quan tâm hay vai trò của giá đất trên thị trường bị phủ nhận. Giá đất trên thị trường là cơ sở tham chiếu quan trọng trong quá trình định giá đất của Nhà nước. Đơn cử, giá đất trên thị trường được sử dụng làm cơ sở so sánh với bảng giá để xây dựng giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh. Việc bồi thường cho người có đất (và tài sản) bị trưng dụng đất (mà có thiệt hại) cũng phải dựa theo giá chuyển nhượng ở thời điểm đó.

Trong những tình huống như vậy, dữ liệu giá đất phát huy tác dụng và đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất và quản lý giá đất của Nhà nước. Cho nên, hình thành sớm dữ liệu giá đất có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế.

Cần bắt đầu từ đâu?

Để xây dựng cơ sở dữ liệu này, luật mới đã xác định rõ trách nhiệm của cả Bộ Tài Nguyên và Môi trường và UBND các tỉnh. Đây là các cơ quan gánh vác việc xây dựng và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất. Đến lượt, thông tin giá đất từ thị trường, thông qua chuyển nhượng hoặc đấu giá có ý nghĩa quan trọng.

Cho nên, tính chính quy và minh bạch của thị trường bất động sản có tác động lớn đến việc tạo dựng thông tin xác thực trong cơ sở dữ liệu về đất đai. Để có giá “chuẩn”, không phải là giá “ảo”, cũng như hạn chế cơ chế tạo dựng giá đất ảo trên thị trường, quản lý giá giao dịch có ý nghĩa quan trọng.

Hiện nay, việc phân phối bất động sản chủ yếu được các chủ đầu tư thực hiện thông qua các nhà phân phối và đại lý của họ. Điều này cũng xuất phát từ yêu cầu giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch.

Trên thực tế, người mua nhà đất hay thị trường (cả người xây dựng dữ liệu giá) chỉ có thể biết đến giá nhà đất thông qua nhà phân phối, thậm chí là thông qua nhân viên môi giới khi… đàm phán hay chốt hợp đồng. Dù nói rằng đó là giá “của chủ đầu tư” nhưng các nhà phân phối có thể chào giá ở các mức giá khác nhau. Nếu đã là giá của chủ đầu tư và không bị điều chỉnh thì tại sao chủ đầu tư và nhà phân phối không niêm yết giá?

Có thể thấy, có nhiều lý do để các quy định hướng dẫn của Chính phủ sắp tới đặt ra quy định bắt buộc doanh nghiệp niêm yết công khai giá nhà đất và chính sách bán hàng. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định về nghĩa vụ niêm yết giá trong Luật Giá. Thậm chí, theo quy định của Luật Giá, nếu doanh nghiệp bán hàng không đúng giá niêm yết thì sẽ phải đối diện với nhiều chế tài khác nhau, bị xử phạt và thậm chí là bồi thường cho người mua nếu họ có yêu cầu. Ngược lại, nếu bán với giá thấp hơn, khi để nhà phân phối và nhân viên môi giới giao dịch “kín” thì cơ quan quản lý nhà nước vẫn có thể “xử” được vì đã thực hiện chương trình khuyến mại, bán hàng giá thấp mà không thông tin về chương trình và niêm yết giá cũ, giá mới theo quy định hiện hành.

Thực ra, quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay, kể cả quy định mới đây tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đều yêu cầu các sàn (hay các nhà phân phối) phải niêm yết công khai thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, cả thông tin về giá. Tuy nhiên, như đã đề cập, các quy định này chưa được thực hiện nghiêm túc trên thực tế và người mua nhà vẫn đối diện tình cảnh “không biết đâu mà lần” khi tìm giá nhà đất, ngoài thông tin nhân viên môi giới cung cấp.

Cho nên, một lần nữa, yêu cầu niêm yết giá cần được thể hiện rõ và giám sát thực hiện chặt chẽ. Việc xây dựng dữ liệu giá đất cũng thuận tiện và thực chất hơn từ đó. Rõ ràng, giá đất trên thị trường không thể được phản ánh bởi giá được thiết lập qua một hoặc một vài giao dịch chuyển nhượng hay mua bán mà thôi.

(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM.