(KTSG Online) – Trái lại với nỗi lo và dự báo rằng bất động sản công nghiệp có nguy cơ dư nguồn cung, thời gian gần đây sản phẩm bất động sản công nghiệp khá “đắt hàng”. Hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp thu hút cả những nhà phát triển không chuyên về lĩnh vực này.

Kinh doanh khu công nghiệp hiệu quả

Sau cuộc họp với những lãnh đạo chủ chốt, quản lý cấp trung của một tập đoàn cung cấp thông tin cho KTSG Online cho biết, hiện các mảng hoạt động kinh doanh cốt lõi, chuyên môn của tập đoàn này đang khó khăn. Mặc dù mới nhảy sang đầu tư vài khu công nghiệp từ mấy năm nay, song mảng hoạt động kinh doanh mới này lại đang là “cứu cánh” cho tập đoàn này.

QUẢNG CÁO

Hiện tập đoàn này đang cho thuê nốt những diện tích ít ỏi còn dư lại cuối cùng của một khu công nghiệp còn trống sau khi các khu khác đã lấp đầy bởi khách thuê. Do đó lãnh đạo tập đoàn này chỉ đạo do diện tích khu công nghiệp trống chưa cho thuê còn ít, trong khi nhận thấy nhu cầu thuê đang tăng cao, nên cần kén chọn khách thuê và có thể tăng giá thuê lên so với trước.

Bên cạnh đó lãnh đạo tập đoàn này cũng cho biết kế hoạch thời gian tới tập đoàn này sẽ đầu tư mạnh hơn vào bất động sản công nghiệp. Cụ thể, tập đoàn này sẽ tìm kiếm quỹ đất ở các tỉnh thành để đầu tư thêm các khu công nghiệp mới để cho các doanh nghiệp thuê xây dựng nhà máy.

Trên đây là câu chuyện của một doanh nghiệp “tay ngang” trong lĩnh vực bất động sản. Còn tình hình hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản công nghiệp đến từ nước ngoài là DEEP C cũng diễn ra tương tự. Là một doanh nghiệp có vốn đầu tư của Bỉ đến Việt Nam phát triển khu công nghiệp, DEEP C sau khi phát triển các khu công nghiệp tại Hải Phòng và cho thuê hết nên đang phát triển tiếp các khu công nghiệp tại Quảng Ninh. Chính vì hoạt động đầu tư khu công nghiệp hiệu quả nên DEEP C ngày càng mở thêm các khu công nghiệp mới.

Việc kinh doanh khu công nghiệp hiệu quả không chỉ thể hiện ở việc mở thêm các khu công nghiệp mới mà còn thể hiện ở báo kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Thực tế, chính nhờ đầu tư bất động sản công nghiệp hiệu quả nên mảng bất động sản mang về lợi nhuận 950 tỉ đồng cho Tổng công ty Viglacera trong 6 tháng đầu năm. Theo công bố của tổng công ty này thì doanh thu thuần hợp nhất 6 tháng của doanh nghiệp này đạt gần 7.000 tỉ đồng. Trong đó mảng bất động sản đóng góp chính vào kết quả kinh doanh này. Đặc biệt là mảng bất động sản khu công nghiệp thu về hơn 2.600 tỉ đồng doanh thu và 950 tỉ đồng lợi nhuận. Mức lãi này lớn hơn lợi nhuận bất động sản cả năm 2020 khoảng 34%.

Viglacera vốn là tổng công ty chuyên sản xuất vật liệu xây dựng. Đến năm 2000, công ty này bắt đầu rót tiền vào bất động sản. Viglacera đang sở hữu và vận hành 12 khu bất động sản công nghiệp. Đến năm 2025, Viglacera sẽ nâng tổng số khu công nghiệp lên 20.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tính hết quí 1 năm nay, trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành. Trong đó, 397 khu công nghiệp đã được thành lập và có 292 khu đã đi vào hoạt động, còn hàng trăm khu đang trong quá trình xây dựng.

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước trong quí 1 vừa qua tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại thị trường trọng điểm phía Bắc, phía Nam đều duy trì trên 90% trong năm 2022.

Có 5 tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất là: Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An và Bắc Ninh.Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Đồng Nai là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất cả nước với 31 khu. Bắc Ninh là tỉnh có số khu đang hoạt động nhiều nhất miền Bắc với 15 khu.

Hải Phòng là địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Bắc với 14 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đã được xây dựng và hình thành. Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước.

Chính vì kinh doanh khu công nghiệp hiệu quả nên thời gian gần đây các khu công nghiệp được mở ra ngày càng nhiều. Đầu tháng 8 này, tỉnh Bến Tre đã khởi công xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Phú Thuận với tổng mức đầu tư gần 3.540 tỉ đồng. Dự kiến khu công nghiệp này sẽ được hoàn thành trong năm 2025, đây là khu công nghiệp thứ 3 của tỉnh Bến Tre.

Giữa tháng 7 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã ký quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Long Đức 3, tỉnh Đồng Nai. Dự án sẽ do Công ty cổ phần khu công nghiệp Long Đức 3 thực hiện với đầu tư 1.800 tỉ đồng. Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, tiến độ thực hiện dự án không quá 36 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất.

Được biết HĐND tỉnh Thái Nguyên vừa thông qua nhiệm vụ quy hoạch phân khu xây dựng 3 khu công nghiệp Thượng Đình, Yên Bình 3, Yên Bình 2 và nhiệm vụ quy hoạch chung khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tây Phổ Yên. Các khu công nghiệp này đều được định hướng phát triển thành khu công nghiệp đa ngành, theo hướng sinh thái, hiện đại thân thiện với môi trường, ưu tiên thu hút dự án công nghệ tiên tiến, tiết kiệm năng lượng và sử dụng nguồn năng lượng tái tạo.

Tính đến nay, Thái Nguyên đã có 5 khu công nghiệp được thành lập. Ngoài ra, còn có 3 khu công nghiệp có trong quy hoạch gồm: khu công nghiệp Sông Công II; khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Phú Bình và khu công nghệ tập trung Yên Bình.

Được biết, đầu tháng 8 này, Công ty Cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ đã có văn bản gửi thường trực Thành uỷ Cần Thơ, UBND TP Cần Thơ và Ban Quản lý các Khu chế xuất và khu công nghiệp Cần Thơ về việc xin chấp thuận nghiên cứu đề xuất thực hiện đầu tư dự án khu công nghiệp Phú Mỹ 3 Cần Thơ IP…

Khu vực nào sẽ thu hút vốn đầu tư

Tại diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2023 với chủ đề “Đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới” được tổ chức vào ngày 24-8 vừa qua, thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến cuối tháng 7 vừa qua, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 13,43 tỉ đô la Mỹ. Trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1,53 tỉ đô la Mỹ – giữ vị trí thứ 3 trong các ngành, lĩnh vực.

Còn số liệu được Bộ Xây dựng công bố cho biết nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quí 2 vừa qua vẫn duy trì ổn định. Tại một số tỉnh có xuất hiện nhu cầu tăng nhẹ như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023. Giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quí vừa qua tăng khoảng 5 – 7% so với cùng kỳ năm trước.

Tại diễn đàn trên, ông Paul Fisher, Giám đốc quốc gia, công ty bất động sản JLL Việt Nam cho hay, công ty này thấy sự quan tâm đầu tư ngày càng tăng của cộng đồng quốc tế. Trong đó một số nhà đầu tư đã bắt đầu tiến hành “chốt” các giao dịch tại thị trường Việt Nam. Kỳ vọng, nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới.

Cũng tại diễn đàn nêu trên, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc, tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C cho rằng, có 4 động lực quan trọng để Việt Nam thu hút vốn đầu tư nước ngoài bao gồm tham gia nhiều hiệp định thương mại, làn sóng đầu tư lớn từ Trung Quốc +1, mức giá đất vừa phải trong khu vực và đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng. Thêm nữa, thời gian qua, chính phủ Việt Nam đẩy nhanh thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, có những nỗ lực trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, môi trường đầu tư tốt. Đây là những yếu tố quan trọng để thu hút đầu tư.

Phân tích xu hướng nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tại diễn đàn trên, ông Đỗ Văn Sử, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, dòng vốn đầu tư lưu chuyển vào Việt Nam thời gia qua có yếu tố Trung Quốc + 1. Nhu cầu chia sẻ sự rủi ro khi không muốn bỏ hết trứng vào một giỏ đã khiến Việt Nam trở thành thị trường bất động sản công nghiệp hàng đầu. Ước tính, Việt Nam sẽ thu hút khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất từ Trung Quốc chuyển ra nước ngoài. Nếu Việt Nam có thể phục vụ được con số này thì sẽ phủ hết toàn bộ đất công nghiệp.

Bên cạnh đó, yếu tố tái định vị các quốc gia xuất khẩu nguồn vốn lớn, sự đứt gãy các chuỗi cung ứng do dịch bệnh, xung đột Nga – Ukraine cũng khiến các nhà đầu tư tái cơ cấu chuỗi cung ứng. Đông Nam Á nổi lên và tạm được gọi là nơi “san sẻ bệ đỡ” khi chuỗi cung ứng bị gián đoạn, trong đó Việt Nam là địa điểm được các nhà đầu tư quan tâm nhất.

Theo các chuyên gia, việc hàng loạt dự án khu công nghiệp được khởi công trong thời gian qua cho thấy đây là động thái sẵn sàng đón làn sóng dịch chuyển đầu tư mới.

Theo công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ không có nguồn cung mới nào trong nửa cuối năm 2023. Nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 héc ta diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5.254 héc ta, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của các tỉnh.

Nói tiềm năng phát triển phân khúc bất động sản khu công nghiệp tại một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023 có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận. Xuất hiện đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai… Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.

“Dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn,” ông Khôi nói.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp 2023 đang ghi nhận xu hướng nghiêng về các tỉnh phía Bắc. Phía Bắc đang thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn. Song thời gian tới, nhà đầu tư sẽ cân nhắc và có thể nhắm đến phía Nam bởi giá bán kho, xưởng và giá đất ở phía Bắc đang có động thái tăng cao, gây ra một số trở ngại trong việc mở rộng quỹ đất.

Bổ sung về lý do phía Bắc đang thu hút được nguồn vốn đầu tư, tại một diễn đàn về bất động sản được tổ chức mới đây, ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TPHCM (HBA) cho biết, 30 năm trước, phía Nam là khu vực đứng đầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là Bình Dương, Đồng Nai, TPHCM. Khi quỹ đất hẹp đi thì nhà đầu tư chuyển sang Đồng bằng Sông Cửu Long, tuy nhiên, khu vực này có địa chất yếu, trong khi các ngành sản xuất có công nghệ cao, chi phí lớn dẫn đến nhà đầu tư chuyển dần sang khu vực phía Bắc.

Tại TPHCM, ông Đức cho biết, việc thu hút đầu tư tiếp tục phát triển nhưng những vấn đề tồn tại là quỹ đất. Hiện thành phố đang có 18 khu chế xuất, công nghiệp, khu công nghệ cao với tỷ lệ cho thuê kho xưởng lấp đầy là 80%. Điều này khiến thành phố khó đón thêm các doanh nghiệp mới nếu không phát triển được các bất động sản khu công nghiệp mới. Tuy nhiên quỹ đất tại thành phố đã không còn nhiều, giá trị cũng đang cao.

Còn ông Bruno Jaspaert đến từ DEEP C cho rằng, tới đây, dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ có sự dịch chuyển từ các thị trường thứ nhất (TPHCM, Hà Nội) chuyển dịch sang các thị trường thứ hai và thậm chí là những thị trường thứ ba do quỹ đất cần mở rộng và hạ tầng được cải thiện hơn. Những thị trường mới như Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên… (phía Bắc) hay Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Hậu Giang, Tiền Giang… (phía Nam) có thể mở ra nhiều cơ hội phát triển mới.