(KTSG) – “Xây dựng và ban hành một sắc thuế bất động sản phù hợp với điều kiện của Việt Nam, ngăn chặn việc đầu cơ chứ không cản trở cơ hội mua nhà của người dân có nhu cầu, góp phần tạo ra một thị trường bất động sản bền vững và hiệu quả… là việc cần làm”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.

Đánh thuế bất động sản thế nào?

KTSG: Mới đây, đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản lại được liên bộ Xây dựng – Tài chính đưa ra, nhằm mục tiêu ổn định thị trường, ngăn chặn tình trạng giá tăng liên tục… Ông nghĩ như thế nào về đề xuất này? Theo ông, đã đến lúc Việt Nam phải thực hiện đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản hay chưa?

QUẢNG CÁO

– GS. Đặng Hùng Võ: Tính từ năm 2003, ba nghị quyết của trung ương về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai đều đề cập tới vấn đề cải cách thuế bất động sản (BĐS), đánh thuế cao vào các nhà đất không đưa vào sử dụng, vào những hành vi có nhiều BĐS mang tính đầu cơ, tích trữ tiền vào BĐS, hướng tới xây dựng một thị trường BĐS ổn định, bền vững.

Nghị quyết 26-NQ/TW năm 2003 nêu rõ, để điều tiết thu nhập đối với các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua, bán BĐS gắn liền với đất, thay thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần đối với người có thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS được áp dụng như một bộ phận của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Do không quản được chính xác thu nhập cá nhân từ chuyển quyền BĐS nên thuế này vẫn áp dụng thuế suất ở mức thuế chuyển quyền BĐS như xưa. Nói điều này để thấy cải cách thuế nhưng thiếu khả thi nên vẫn như chưa cải cách.

Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 chỉ đạo nghiên cứu ban hành thuế BĐS mà đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn.

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang và miễn, giảm thuế đối với những trường hợp sử dụng đất gắn với những nhiệm vụ trọng tâm nhưng lợi nhuận thấp như đất trồng lúa. Nghị quyết này đã xác định rõ nhiệm vụ cải cách thuế chứ đừng hiểu chỉ là tăng thuế. Như vậy, cải cách thuế liên quan tới BĐS là một trong những định hướng lớn về chính sách của Đảng suốt trong hơn 20 năm qua nhưng chưa có những nghiên cứu chi tiết về sắc thuế BĐS phù hợp với nước ta, lộ trình thực hiện và các biện pháp để bảo đảm tính khả thi.

Gần đây, các bộ lại nhắc lại nhiệm vụ đã là nội dung quan trọng của ba nghị quyết của Đảng với góc nhìn rất sơ lược, chưa có chất của một nghiên cứu kỹ lưỡng. Cải cách thuế BĐS trong hoàn cảnh nước ta hiện nay khi đồng lương của người lao động chưa đủ chi cho nhà ở, khoảng cách giàu – nghèo khá lớn mà người giàu lên dựa chủ yếu vào trữ tiền vào BĐS chờ tăng giá để bán, giá BĐS tăng khá nhanh ở mức 20% mỗi năm, và xác định lộ trình phù hợp là một bài toán cực kỳ phức tạp. Khó như vậy nhưng ta phải quyết tâm thực hiện, nếu không thì vấn đề an sinh xã hội nhà ở cho dân, vấn đề thu hút tiền của dân để đầu tư vào sản xuất hàng hóa, cung cấp dịch vụ đều vô vọng.

Theo thông lệ thế giới, Việt Nam nên lựa chọn hoặc là đánh thuế trên diện tích BĐS, hoặc là đánh thuế trên giá trị BĐS. Bên cạnh đó, có thể xác định mức thuế thấp, thậm chí miễn thuế đối với diện tích nhà ở trung bình/người trong xã hội hiện nay, khi nhà ở vượt mức diện tích trung bình mới bắt đầu tính thuế ở mức cao hơn, và giá trị thuế phải tính theo tỷ suất thuế nhân với giá trị BĐS.

So sánh với thế giới, thuế tài sản (chủ yếu là thuế BĐS) của Việt Nam hiện chỉ chiếm khoảng 0,034% GDP, thấp hơn rất nhiều so với nhóm các nước G7 (chiếm 1-4% GDP), các nước thuộc Tổ chức Hợp tác kinh tế và Phát triển – OECD (trung bình là 1,856% GDP). Ngay cả các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ, đóng góp của thuế tài sản vào GDP cũng dao động từ 0,2-1%.

Chỉ số giá nhà ở trung bình trên lương trung bình tính theo năm ở nước ta đã lên tới 30, trong khi đó chỉ số này tại các nước G7 chỉ là 2-4, và tại các nước đang phát triển cao hơn nhưng cũng chỉ 10-15. Chỉ số này lên đến con số 30 có nghĩa là mỗi năm người lao động tiết kiệm được một phần tư lương để mua nhà, thì cũng phải 120 năm mới mua được nhà, nếu tính cả hai vợ chồng thì cũng phải mất 60 năm. Hiện nay, tình trạng kích giá ảo đang xảy ra, chỉ số nói trên chắc đã cao hơn nhiều.

Từ góc độ vĩ mô, BĐS thuộc khu vực thị trường vốn chứ không phải thị trường hàng hóa, nếu giá BĐS vẫn tăng gấp đôi theo chu kỳ 10 năm như thời gian vừa qua, nguồn tiền dôi dư trong xã hội sẽ chỉ đổ vào thị trường BĐS, không hướng tới các kênh dẫn vốn khác hoặc đầu tư trực tiếp vào sản xuất, kinh doanh. Tình trạng đầu cơ BĐS sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS lên cao, vừa gây khó khăn cho người mua nhà, tác động tiêu cực lên hạ tầng và chất lượng đô thị hóa, vừa dẫn đến tình trạng đất hoang hóa, khu đô thị ma, dự án treo…

Vậy nên, xây dựng và ban hành một sắc thuế BĐS phù hợp với điều kiện của Việt Nam là nhiệm vụ rất khó khăn nhưng rất quan trọng để tạo ra một thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, liên quan đến hiệu quả phát triển kinh tế đất nước và chính sách an sinh xã hội về nhà ở. Quan trọng không kém, song song với việc ban hành sắc thuế được cải cách, chúng ta cần phải làm sao để sắc thuế đó khả thi và hiệu quả khi áp dụng vào thực tế.

KTSG: Theo ông, nên định hướng một sắc thuế bất động sản như thế nào để phù hợp với Việt Nam? Việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên đang là một phương án được thảo luận và cùng với đó, nhiều ý kiến đã chỉ ra một số bất cập…?

– Thiết kế sắc thuế như thế nào cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam là một vấn đề cần được nghiên cứu rất kỹ lưỡng dựa trên các dữ liệu thu thập từ thị trường BĐS thời gian qua. Lấy ví dụ với đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai trở đi nhưng nếu cái thứ nhất là nơi đăng ký chỗ ở có giá trị tới vài trăm tỉ đồng, còn cái cái thứ hai, thứ ba… chỉ là một nhà tranh vách đất, mua để giữ đất là chính, vậy có ổn không?

Thuật ngữ BĐS thứ mấy xuất phát từ Singapore, nơi mà nhà nước đủ sức bao cấp về nhà ở và các nhà ở có giá trị khá tương đương nhau. Một người có thể mua vài nhà ở từ các dự án của nhà nước cung cấp, nhà mua lần thứ hai trở đi phải chịu thuế cao hơn nhà mua đầu tiên. Ta mà áp dụng đánh thuế theo “cái nhà” thì khó cho xác định hiệu quả của thuế và tạo ra khoảng hở rất lớn. Các nền kinh tế trên thế giới vẫn hay chọn đánh thuế theo diện tích sàn sử dụng hoặc giá trị BĐS hoặc kết hợp cả diện tích và giá trị.

Vậy nên, chúng ta đừng nên chỉ học các khái niệm, thuật ngữ mà phải tư duy trên nền tảng kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của Việt Nam. Theo thông lệ thế giới, Việt Nam nên lựa chọn hoặc là đánh thuế trên diện tích BĐS, hoặc là đánh thuế trên giá trị BĐS. Bên cạnh đó, có thể xác định mức thuế thấp, thậm chí miễn thuế đối với diện tích nhà ở trung bình/người trong xã hội hiện nay, khi nhà ở vượt mức diện tích trung bình mới bắt đầu tính thuế ở mức cao hơn, và giá trị thuế phải tính theo tỷ suất thuế nhân với giá trị BĐS. Đi kèm với đó là các điều chỉnh cụ thể, để đạt được các mục tiêu an cư lạc nghiệp của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, nhằm điều chỉnh thị trường BĐS đi đúng hướng, bền vững và hiệu quả.

Điều kiện đủ để thực thi

KTSG: Thưa ông, với một sắc thuế bất động sản có tính chất thuế tài sản, Việt Nam cần chuẩn bị các điều kiện như thế nào để thực thi nó hiệu quả?

– Có một sắc thuế phù hợp mới chỉ là điều kiện cần, điều kiện đủ là nó phải được triển khai thành công trên thực tế. Đối với Việt Nam, đó là một thách thức bởi hạ tầng quản lý BĐS của chúng ta hiện nay vẫn còn tương đối thấp.

Đầu tiên, phải xây dựng được một hạ tầng quản lý về đất đai, liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh để truy rõ số lượng BĐS một cá nhân sở hữu, tránh tình trạng khai thiếu, khai không đúng để tránh né việc chịu thuế. Việt Nam đã có hệ thống tài khoản định danh điện tử, hoàn toàn có thể tiến hành kiểm kê, quản lý việc sở hữu đất đai thông qua hệ thống định danh này.

Thứ hai, phải quản lý được vấn đề thu nhập, hiện thu nhập từ lương đã kiểm soát được khá tốt, nhưng chúng ta vẫn chưa thể nắm rõ thu nhập ngoài lương, thu nhập không thường xuyên, thu nhập từ nguồn phi chính thức. Trong trường hợp hệ thống quản lý thu nhập chưa thể hoàn thiện, phải có các biện pháp bổ sung, chẳng hạn, yêu cầu giải trình nguồn tiền mua BĐS, phòng tránh việc người sở hữu chuyển tên sang người khác bằng các dạng thức khác nhau để tránh thuế hay giảm mức thuế phải nộp.

Thứ ba, phải thống nhất được trong toàn xã hội về mức độ công khai, minh bạch về sở hữu nhà đất của mỗi cá nhân, tạo cơ sở để đưa ra cách thức giám sát hợp lý. Đây là một khó khăn rất lớn về tư duy đảm bảo quyền riêng tư về tài sản và nhu cầu công khai để phòng chống tham nhũng, trong đó có quyền giám sát của người dân. Từng bước một chúng ta cần thay đổi quan niệm đảm bảo quyền riêng tư về tài sản để thay bằng việc bắt buộc công khai, minh bạch về tài sản là BĐS gắn với bắt buộc giải trình nguồn gốc tiền để mua hoặc xây dựng BĐS.

KTSG: Liên quan đến các chính sách về đất đai, TPHCM đã phải lùi lại việc ban hành và áp dụng bảng giá đất mới do gặp phải nhiều ý kiến trái chiều cho rằng áp dụng bảng giá đất này sẽ đẩy giá đất tăng đột biến, ảnh hưởng tới người dân. Nghĩa là dù có một chính sách phù hợp, đúng định hướng, một hạ tầng thực hiện tương thích vẫn chưa đủ. Quan điểm của ông như thế nào?

– Bất cứ chính sách nào đưa vào thực tiễn đều cần có một lộ trình. Đặc biệt với chính sách về tài chính phải cân nhắc kỹ về lộ trình thực hiện, không thể tạo ra liệu pháp “sốc” cho nền kinh tế. Các nền kinh tế đã phát triển đều đã trải qua các giai đoạn này, cũng có thể coi như đó là kinh nghiệm cho Việt Nam.

Mọi đổi mới chính sách tài chính đều phải có lộ trình phù hợp. Ví dụ như câu chuyện áp dụng bảng giá đất phù hợp giá chuyển nhượng trên thị trường làm cho giá đất tăng quá cao, làm nhiều đối tượng, kể cả doanh nghiệp và người dân, đều khó chấp nhận. Nguyên tắc bảng giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường là bất di bất dịch. Để khỏi gây “sốc” cho thị trường, Nhà nước cần có chính sách giảm giá đất cho các trường hợp cần ưu đãi như các dự án đầu tư trọng điểm, dự án an sinh xã hội…

Ngoài ra, chúng ta đều biết rằng chi phí cho đất đai ở đầu vào của mọi quá trình đầu tư, kinh doanh mà cao thì đều làm tăng giá hàng hóa sản xuất ra, tức là làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Lúc đó, hàng nhập khẩu sẽ chiếm ưu thế hơn hàng sản xuất trong nước. Vậy việc cần làm là phải áp dụng sắc thuế BĐS theo một lộ trình phù hợp để kéo giá đất xuống, đồng thời trong lộ trình đó Nhà nước phải quyết định giảm giá đất cho các dự án cần kêu gọi đầu tư. Không nên quy định bảng giá đất thấp hơn thị trường như cũ. Các cụ ta xưa vẫn nói là cách “lấy giỗ làm chạp”. Mọi việc luôn phải đảm bảo sự minh bạch trong quản lý, không được lẫn lộn khái niệm.

Như vậy, tìm ra lộ trình của quá trình đổi mới các chính sách tài chính, trong đó có thuế BĐS, là việc quan trọng nhất, cần xác định tính đồng bộ giữa sắc thuế, nâng cấp hạ tầng quản lý, và thay đổi tư duy về quyền riêng tư đối với tài sản.