(KTSG Online) – Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất không phải là đất ở được kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản nhà chung cư và là giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đề án  thí điểm này đang được xây dựng và nhận được sự đồng thuận của nhiều cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang triển khai xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Dự kiến đề án sẽ đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1-1-2025.

Khơi lại nguồn cung cho thị trường

QUẢNG CÁO

Chia sẻ với KTSG Online, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết doanh nghiệp này đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TPHCM trong suốt mấy năm nhưng phải từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở. Pháp luật quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nhiều doanh nghiệp cũng xác định đây là lý do khiến cả trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được.

Do đó ông Hiệp cho rằng rất cần thiết xây dựng đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở là tín hiệu tích cực, giúp doanh nghiệp có thể tính toán đường hướng phát triển cho giai đoạn mới.

Cũng nói về đề án thí điểm trên, tại Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai luật, nghị quyết của Kỳ họp 6 và Kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội khóa XV, ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ cần khẩn trương nghiên cứu, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt đề án thí điểm.

Ông Tùng cho rằng, việc thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không phải là đất ở) nên được triển khai tại một số tỉnh, thành phố lớn… Đây là yếu tố giúp tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, giải phóng nguồn lực về đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ý kiến đối với hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua phương án này. VCCI cho rằng, đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục các vướng mắc hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án hiện nay.

Cũng về đề án thí điểm này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản bày tỏ sự cần thiết phải xây dựng đề án này. Theo HoREA, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua không cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do vậy, việc xây dựng đề án đã cụ thể hóa tinh thần nghị quyết 18, trong đó xác định nhiệm vụ tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất qua nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận. Cùng với đó, bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất và lợi ích công cộng của nhà nước.

Cơ chế sẽ tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng và giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và hạn chế được tiêu cực, nhũng nhiễu khi nhà nước thu hồi đất. Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn.

Ngoài ra, hiện nay có nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” theo đúng các quy định của Luật Đất đai trước kia. Nhưng với quy định mới, tất cả các nhà đầu tư này lại sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thực hiện cơ chế thí điểm sao cho hiệu quả?

ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho hay trong năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc (chủ yếu là vướng mắc về pháp lý). Trong đó TPHCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc không thể triển khai, xây dựng. Sau đó Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ ngay các vướng mắc, khó khăn cho khoảng 100 dự án.

Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hay “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định này có thể dẫn đến việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng; vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. Nó có thể vừa đẩy giá nhà tăng liên tục vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại.

Cũng có ý kiến về nội dung này, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) là người đã từng phát biểu tại nghị trường liên quan đến việc sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở. Ông Đồng cho rằng việc quy định phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án mới được làm nhà ở thương mại, còn nếu không thì không được là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào.

“Khi chưa thể luật hóa việc mở rộng các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thì việc thí điểm tập trung ở một số tỉnh, thành phố đang có nhu cầu cao về nhà ở là một phương án tốt và là điều cần thiết. Bởi khi kết quả thí điểm đã rõ ràng, có tính thực tế cao thì sẽ được xem xét làm cơ sở để luật hóa”, ông Đồng nhìn nhận.

Góp ý với đề án thí điểm trên, HoREA đề nghị bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm đề án trên thì nhà đầu tư được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Bởi Điều 122 Luật Đất đai 2024 mới chỉ cho phép “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác,” chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.”

Mặc dù tán đồng với dự thảo nghị quyết đang được lấy ý kiến trên, VCCI cũng có một số ý kiến khác. Cụ thể, về đối tượng áp dụng, dự thảo tờ trình đang xác định đối tượng áp dụng là “các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”.

Quan điểm của VCCI là không cần thiết quy định “doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản” vào đối tượng áp dụng. Lý do là khái niệm “người sử dụng đất” theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã bao trùm cả “doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản”.

Về đất nhận chuyển nhượng, VCCI đề nghị bổ sung cơ chế thu hồi đất, bên cạnh cơ chế nhận chuyển nhượng “đất khác” để xây dựng nhà ở thương mại mà dự thảo Nghị quyết đang quy định.

Về địa bàn được thực hiện, dự thảo đang đề xuất theo hướng địa phương sẽ ban hành về tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm. VCCI cho rằng, đề xuất này có thể tạo ra sự lo ngại về cơ chế xin – cho khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm. Để hạn chế tình trạng này, VCCI đề nghị cân nhắc quy định tiêu chí chung ngay tại Nghị quyết, các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp.