(KTSG Online) – Giải quyết bài toán nguồn thu và đáo hạn trái phiếu vẫn là nhiệm vụ khó với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh tài chính vẫn khó khăn, áp lực thanh toán dư nợ với trái chủ vẫn lớn. Để thoát khỏi “vòng vây” nợ và tìm nguồn tài chính mới, nhiều chủ đầu tư đã phát hành tăng vốn, bán tài sản. Nhưng một dòng vốn không nhỏ khác là từ chính thị trường bất động sản cũng được chú trọng khi lực đẩy từ chính sách đủ mạnh.

Đôi vai nặng gánh nợ

Tập đoàn Novaland vừa mới đây có thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) xin chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu với giá trị gần 98 tỉ đồng. Lý do chậm là chưa thu xếp được nguồn thanh toán.

QUẢNG CÁO

Con số 98 tỉ đồng không lớn, nhưng với một tập đoàn địa ốc có tổng tài sản hơn 241.000 tỉ đồng và vừa lãi 685 tỉ đồng trong năm 2023, nhưng chưa thể trả tiền thì thực đáng lo ngại. Chưa kể theo một báo cáo mới đây từ Shinhan Securities cho thấy, Novaland trong danh sách 8 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có dư nợ trái phiếu lớn, con số đáo hạn trong năm nay hơn 9.400 tỉ đồng. Ngoài ra, tập đoàn này sẽ làm thế nào với khoản dư nợ trái phiếu tính đến cuối năm 2023 còn hơn 38.200 tỉ đồng, gấp nhiều lần con số lãi 98 tỉ đồng vừa nêu?

Novaland chỉ là một trong số những doanh nghiệp bất động sản trên thị trường phải đối mặt với nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi trái phiếu sau thời hạn hết hiệu lực của Nghị định số 08/2023 của Chính phủ. Từ đầu năm 2024, thị trường sẽ phải quay lại áp dụng Nghị định 65/2022, gây áp lực cho doanh nghiệp trong năm nay – năm được cho là có áp lực đáo hạn trái phiếu cao nhất trong 3 năm kể từ 2022.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 23-2, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong phần còn lại của năm là 258.239 tỉ đồng. Trong số này, 38% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 99.234 tỉ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với gần 54.496 tỉ đồng, chiếm 21%.

Nhiều lô trái phiếu có giá trị hàng ngàn tỉ đồng của doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết hoặc mới thành lập đến kỳ đáo hạn. Đơn cử là lô trái phiếu mã SDICB2124001 của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An – tên thương mại The Global City tại phường An Phú, TP. Thủ Đức) với tổng mệnh giá 6.574 tỉ đồng, được phát hành vào ngày 15-12-2021 và sẽ đáo hạn vào ngày 15-12-2024. Đây cũng là lô trái phiếu có giá trị đáo hạn lớn nhất năm nay.

Lô trái phiếu 5.760 tỉ đồng của Công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill (chủ đầu tư của dự án cao ốc tại số 87 đường Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TPHCM) đáo hạn vào ngày 15-4-2024. Công ty này vừa công bố mua lại trước hạn lô trái phiếu vào ngày 20-3 năm nay.

Áp lực trả nợ gia tăng nhưng hoạt động mua lại trái phiếu lại giảm. VBMA thống kê trong 2 tháng đầu năm, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 2.056 tỉ đồng trái phiếu, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023. Trong 10 tháng còn lại của năm nay, ước tính sẽ có khoảng 255.732 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 98.127 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng 38%.

Thị trường bất động sản năm nay có nhiều tích cực nhờ mặt bằng lãi suất thấp tác động tốt đến nhu cầu mua. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua góp phần giải quyết vướng mắc pháp lý, rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp giảm khi thực hiện cơ cấu nợ vay. Nhưng thách thức đáo hạn trái phiếu, khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng, các dự án bị đình trệ khiến nguồn cung giảm vẫn là những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt và tìm cách tháo gỡ.

Doanh nghiệp tái cấu trúc nguồn vốn

Giới chuyên gia cho rằng trong bối cảnh khó khăn hiện nay, phát hành tăng vốn là xu hướng của năm 2024 do ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản và khả năng huy động trái phiếu còn bỏ ngỏ.

Một số doanh nghiệp đã lên kế hoạch huy động vốn từ năm 2023. Công ty địa ốc Hoàng Quân muốn phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng/đơn vị, thu về 1.000 tỉ đồng. Công ty Bất động sản Phát Đạt muốn phát hành 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giá 10.000 đồng, thu về 1.340 tỉ đồng và phát hành riêng lẻ 67 triệu cổ phiếu. Tập đoàn Đất Xanh muốn phát hành gần 102 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Novaland có kế hoạch phát hành hơn 2,9 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chào bán riêng lẻ, dự kiến thu 29.250 tỉ đồng.

Đến nay, Địa ốc Hoàng Quân đã hoàn thành đợt tăng vốn này, vốn điều lệ đạt hơn 9.500 tỉ đồng. Công ty Phát Đạt đã hoàn tất phương án phát hành 67 triệu cổ phiếu. Còn Novaland đã kịp thay đổi kế hoạch phát hành trong những ngày cuối năm 2023, dự kiến chỉ huy động 13.700 tỉ đồng từ việc phát hành 1,37 tỉ cổ phiếu nhưng đến nay chưa thực hiện.

Chuyên gia cho rằng các đợt tăng vốn có thể sẽ hoàn thành, khi thị trường chứng khoán được dự báo có triển vọng phục hồi trong năm nay, giữa bối cảnh các ngân hàng trên thế giới hạ lãi suất. Phát hành tăng vốn cũng sẽ là cách huy động vốn chiến lược của doanh nghiệp để đảm bảo dòng tiền, có khả năng trả nợ cũng như đầu tư phát triển dự án mới chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi của ngành bất động sản.

Cùng với huy động vốn, doanh nghiệp cũng bán tài sản để cơ cấu nợ. Trong quý đầu năm, Novagroup đã thu về gần 300 tỉ đồng từ việc bán cổ phiếu NVL để hỗ trợ cơ cấu nợ cho Novaland. Công ty LDG muốn bán dự án Khu du lịch  Bãi Bụt – Sơn Trà quy mô 29 hecta ở Đà Nẵng, chung cư lô C1 ở TP Dĩ An, Bình Dương và một số tài sản khác để thanh toán các khoản nợ trái phiếu, ngân hàng và các khoản nợ khác.

Tuy nhiên, một kênh huy động vốn khác mang tính dài hạn, bền vững cũng được nhiều chuyên gia khuyến nghị, đó là dùng nguồn vốn từ thị trường bất động sản. Doanh nghiệp cần duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh chính và không gì khác là tạo lập dự án, bán hàng, thu nguồn tiền.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc trong tháng 1-2024 tăng 66% so với cùng kỳ, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 52%. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TPHCM, đất nền, đất dự án, căn hộ chung cư có sự quan tâm mạnh. Nhiều người cho rằng sẽ mua ít nhất 1 bất động sản trong 1 năm tới.

Nhiều doanh nghiệp cũng đã sớm khởi động trở lại, sẵn sàng “bung hàng” để hút dòng tiền từ nhà đầu tư, người mua bất động sản. Tại Bình Dương, Phát Đạt ngay đầu năm đã khởi công dự án Thuận An 1; Phú Đông Group cũng giới thiệu ra thị trường căn hộ Phú Đông SkyOne. Tại TPHCM, Công ty Phú Mỹ Hưng dự kiến ra mắt dự án gồm 95 căn hộ tại khu nam thành phố; Gamuda Land đã khởi công 6 tòa tháp gần 2.000 căn hộ tại thành phố Thủ Đức; Nam Long sẽ khởi công giai đoạn tiếp theo của dự án Mizuki…

Tuy nhiên để làm được điều đó, doanh nghiệp cần được cởi trói về pháp lý để bán hàng, tạo sự thông thoáng trong nguồn vốn.  Hiện nay cơ hội của thị trường cũng bắt đầu được nhen nhóm khi người mua trở lại và quan tâm đến một số loại hình tiềm năng. Luật Đất đai được kỳ vọng mang đến sự thông thoáng mới về pháp lý để thị trường phục hồi.

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký quyết định ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai 2024. Thủ tướng Chính phủ phân công các cơ quan chủ trì soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng.

Cũng ngay trong sáng 11-3, Tổ công tác của Thủ tướng có cuộc họp rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản sau khi các Luật mới được ban hành. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết cả nước đã tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở. Riêng TPHCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc.

Các yếu tố về luật, về pháp lý đang dần được cởi bỏ. Cộng đồng doanh nghiệp cũng đang dần học cách thích nghi với giai đoạn mới sau thời kỳ khó khăn, vừa củng cố nội lực vừa vươn mình ra đón cơ hội. Khi các yếu tố khó khăn nhất đã qua đi và một giai đoạn phục hồi mới đang xuất hiện, doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng có đủ bản lĩnh để nắm bắt thời cơ.