(KTSG Online) – Chính phủ nỗ lực giải quyết các nút thắt lớn trên thị trường bất động sản trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực. Nhiều bộ luật sửa đổi được thông qua hướng thị trường đến chu kỳ phát triển bền vững. Có thể thị trường sẽ thay đổi nhịp độ tăng trưởng khi các doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích nghi với sự chuyển biến của môi trường đầu tư.

Môi trường đầu tư chuyển biến tích cực

Năm 2023 đã chứng kiến phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn về vốn do ngân hàng kiểm soát chặt điều kiện cho vay. Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bị giảm sút, khiến việc huy động vốn ứng trước để triển khai dự án bị thiếu hụt, nguồn cung nhà ở mới giảm sút nghiêm trọng.

QUẢNG CÁO

Giá nhà ở không ngừng leo thang, cùng với việc khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng nên ngay cả những người dân có nhu cầu mua nhà cũng phải tạm gác lại kế hoạch.

Tuy vậy, bước sang năm 2024, môi trường đầu tư được dự báo sẽ chuyển biến tích cực hơn. Bởi đây là năm bản lề để thị trường bất động sản thay đổi và thích nghi với các bộ luật mới được thông qua.

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng hạ tầng dần cải thiện và hành lang pháp lý thông suốt là những yếu tố nền hình thành một thị trường bất động sản bền vững.

Theo đó, môi trường đầu tư các dự án bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến quan trọng trong thời gian tới, xoay quanh các luật sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua bao gồm Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ 1-1-2025.

Nhóm phân tích cho rằng quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản thận trọng, nhìn nhận mọi trường hợp đã và có thể xảy ra để đánh giá hết được các tác động của chính sách và xung đột pháp luật. Do đó, chính sách nhất quán mở ra kỳ vọng tích cực vào một thị trường bền vững hơn, pháp lý chỉn chu và minh bạch.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) có một số sửa đổi quan trọng, đơn cử như quy định cụ thể và bổ sung phương pháp xác định giá đất. Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư). Kỳ vọng nguồn cung sẽ sớm được mở khóa, khi hơn 50% các dự án vướng mắc pháp lý đều đến từ khó khăn trong công tác xác định giá đất.

Luật cũng nhấn mạnh và quy định cụ thể hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Việc này giúp việc tiếp cận quỹ đất trở nên công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt. Bên cạnh đó, việc gia hạn thời gian triển khai được thắt chặt sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất ồ ạt nhưng chậm triển khai, lãng phí nguồn lực xã hội và mất cân bằng tài chính.

Ngoài ra, luật xác định rõ vai trò của các cấp quản lý và việc giải phòng mặt bằng dự án, bàn giao cho doanh nghiệp sau khi trúng thầu. Dù chi phí bồi thường có khả năng tăng lên nhưng kỳ vọng tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và đảm bảo đúng tiên độ giao đất triển khai dự án.

BSC cho rằng các chủ thể liên quan đến việc triển khai dự án bất động sản (ngân hàng, chủ đầu tư, môi giới, các cơ quan quản lý) sẽ có thêm khoảng một năm để tìm hiểu, thẩm thấu chính sách, rà soát hoàn thiện hồ sơ và đặc biệt là hình dung được bức tranh mới trong thời kỳ mới để có phương án kinh doanh phù hợp và cân đối nguồn vốn.

Bà Trang Bùi, Tổng giảm đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường bất động đang phát triển và trưởng thành hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

“Chúng tôi hy vọng năm 2024 sẽ được biết đến với một năm cải cách, điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với chính quyền địa phương có liên quan để đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho sự phát triển mới, kỳ vọng quá trình này sẽ đạt được trong 6 tháng đầu năm. Chúng tôi cũng tin rằng hoạt động đầu tư bất động sản sẽ diễn ra, nhiều doanh nghiệp ngoại có tiềm lực tài chính mạnh đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam”, bà Trang đánh giá.

Nhịp độ tăng trưởng sẽ điều chỉnh

Nhiều chuyên gia cho rằng năm 2024 sẽ là năm mà các bên tham gia vào thị trường sẽ lựa chọn tăng trưởng một cách thực chất hơn. Tức là từ chính sách điều hành cho đến doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ (bao gồm cả nhà ở xã hội), nhà cho người ở thực để khơi thông nguồn vốn cho thị trường thay vì lựa chọn con đường tăng trưởng nóng với các sản phẩm đầu cơ trước đây.

Cách phục hồi này phụ thuộc rất lớn vào việc chính quyền địa phương tạo điều kiện để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ (nhà ở xã hội) ra sao; các doanh nghiệp có chấp nhận giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận để cứu thanh khoản hay không.

Sự cân nhắc này có thể khiến nhịp độ tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ có điều chỉnh.

Báo cáo phân tích của BSC cho rằng môi trường pháp lý mới sẽ khơi thông nguồn cung bất động sản, tuy nhiên sẽ tác động đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp do ba yếu tố.

Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính cao hơn; chi phí tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường, quy định về ứng vốn để địa phương thực hiện thu hồi đất…

Thứ hai, tiếp cận vốn vay khó hơn. Sau giai đoạn ách tắc pháp lý vừa qua, năng lực kiểm duyệt, thẩm định hồ sơ của các tổ chức tín dụng đã được nâng cao đáng kể trong khi các doanh nghiệp chỉ được thế chấp một dự án để phục vụ cho dự án đó. Qua đó, hạn chế các trường hợp lạm dụng đòn bẩy quá mức để thâu tóm quỹ đất, triển khai quá nhiều dự án cùng lúc nhưng không đủ năng lực tài chính…

Thứ ba, nguồn cung sản phẩm dồi dào hơn đồng nghĩa với việc tốc độ hấp thụ của mỗi dự án sẽ chậm lại và giá bán sẽ được bình ổn, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục triển khai các chính sách bán hàng ưu đãi.

Do đó, xu hướng chung của ngành thời gian tới sẽ là khó mở rộng quỹ đất ồ ạt rồi để đó. Bởi quy định mới siết chặt việc gia hạn thời gian triển khai dự án và hạn chế các trường hợp gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất như các thời kỳ trước.

Hành lang pháp lý được định hình và áp lực trái phiếu đáo hạn quay trở lại từ 2024 sẽ thúc đẩy làn sóng thâu tóm, sáp nhập đến từ các chủ đầu tư lớn và nhà đầu tư nước ngoài.

Theo đánh giá của BSC, có 4 yếu tố sẽ giúp giải quyết tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản hiện nay, bao gồm hệ thống pháp luật đồng bộ, đặc biệt là thống nhất công tác xác định giá đất (50% dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc) và cách tiếp cận quỹ đất (thông qua đấu giá, đấu thầu); hoàn thiện quy hoạch chung của các địa phương; năng lực áp dụng và hiểu biết về pháp lý dự án của các chủ thể liên quan được nâng cao, tập trung mở bán các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực ở khu vực có hạ tầng phát triển tương xứng.

Nhóm phân tích dự báo tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới sẽ đạt mức cao bởi nhu cầu ở thực của người mua nhà luôn duy trì mạnh mẽ, tình trạng lệch pha cung – cầu được thu hẹp nhờ giao thông kết nối được cải thiện. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng ưu đãi tiếp tục được đẩy mạnh và môi trường lãi suất duy trì ở mức thấp.

Giá nhà trung bình có thể sẽ giảm khi tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội tăng lên. Trong khi đó quỹ đất và năng lực triển khai của các chủ đầu tư nhà ở còn hạn chế, nhất là sau giai đoạn đầy khó khăn của thị trường.