(KTSG Online) – Tập trung nguồn lực về pháp lý và vốn để phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ là giải pháp giúp cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam, qua đó hạ mặt bằng giá các sản phẩm, theo các chuyên gia.

Sản phẩm vừa túi tiền dần “vắng bóng”

Mất cân đối cung – cầu là vấn đề được nhiều chuyên gia và các đơn vị tư vấn nêu mỗi khi nhắc tới thị trường bất động sản Việt Nam.

QUẢNG CÁO

Tại một báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 vừa được phát hành, Savills Việt Nam cho biết lượng căn hộ sơ cấp bán ra tại Hà Nội đạt 11.911 căn trong năm 2023, giảm 41% so với năm 2022. Bối cảnh khan hiếm sản phẩm mới khiến giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội ở mức 58 triệu đồng một mét vuông thông thủy, tăng 12% so với năm trước. Đáng lưu ý, giá mở bán trung bình này đã tăng trong 20 quí liên tiếp.

“Thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm”, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho biết, giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn, dự án The Nine tại Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội được rao bán với giá khoảng 45-60,4 triệu đồng một mét vuông trong trong quí 2-2022, tới quí 3-2023 lên khoảng 58,8-69,2 triệu đồng một mét vuông.

“Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng một năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói tại tọa đàm về nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản.

Với thị trường TPHCM, báo cáo do Cushman & Wakefield phát hành gần đây cho biết thị trường này đón nhận hơn 1.700 căn hộ mới được tung ra thị trường trong quí 4-2023 – giảm 54% so với quí trước, nhưng cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường với phần lớn nguồn cung đến từ dự án The Privia (Bình Tân) và Elysian (thành phố Thủ Đức), chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới.

Số lượng căn hộ mới được chào bán giảm nhẹ do sự thiếu hụt về nguồn cung mới tại các dự án sơ cấp, do phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý và quan sát diễn biến của thị trường.

Tương tự như nguồn cung mới, lượng bán trong quí 4-2023 đạt khoảng 1.700 căn được bán ra. Trong đó, dự án Privia được đánh giá là có doanh số bán hàng tốt và đóng góp vào phần lớn vào lượng bán mới của thị trường trong quý nhờ tình trạng pháp lý minh bạch, chiến dịch tiếp thị tích cực và chính sách hoa hồng hấp dẫn.

Về giá bán, báo cáo cho biết việc nguồn cung phân khúc trung cấp dồi dào và việc thiếu nguồn cung sơ cấp từ các phân khúc cao hơn khiến giá bán sơ cấp trung bình quí 4-2023 giảm 3% so với quí trước, đạt khoảng 3.168 đô la một mét vuông. Tuy nhiên, đa số các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán.

Còn thông tin từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản ngày càng mất cân đối. Theo đó, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân với tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống mức 6% vào năm 2023.

Phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM. Cụ thể, căn hộ với giá 40 triệu đồng một mét vuông gần như chỉ có tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…

Trước đó, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho biết phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng một mét vuông – PV) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TPHCM suốt ba năm qua; phân khúc trung cấp (giá trong khoảng 25-40 triệu đồng một mét vuông -PV) cũng chỉ chiếm tỷ trọng trên dưới 30%; phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng một mét vuông – PV) luôn chiếm tỷ trọng trên dưới 70%, cá biệt năm 2022 chiếm tới 78,2%.

Thực tế, hiện tượng “lệch pha cung – cầu” nhà ở, tức nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân đã được các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý cảnh báo trong nhiều năm.

Tại một hội nghị về tín dụng bất động sản cuối năm 2023, bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), từng thẳng thắn nhìn nhận thị trường bất động sản đang mất cân đối rất lớn với cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, còn phân khúc thấp cấp, giá rẻ phục vụ người dân có thu nhập thấp rất hạn chế, theo báo cáo của NHNN và Bộ Xây dựng.

“Căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng một mét vuông rất ít, chỉ có một vài dự án thôi. Nên nếu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững thì đòi hỏi chúng ta phải có giải pháp từ phía cung. Đó là có chính sách để tăng cung nhà ở xã hội”, bà Hồng nói.

Cũng theo người đứng đầu ngành Ngân hàng, bối cảnh hiện tại đòi hỏi giải pháp đồng bộ cung – cầu. Theo đó, bộ ngành địa phương cần ưu tiên giải pháp về pháp lý, thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là với những dự án nhà ở xã hội, giải ngân, biện pháp về tín dụng, lãi suất.

Lý giải thực trạng “lệch pha cung – cầu”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng nguyên nhân chính nằm ở những ách tắc trong pháp lý và chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường mới được khơi thông.

“Hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Lời giải nào cho vấn đề cung – cầu?

Xác định hiện tượng “lệch pha cung – cầu” gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản, Chính phủ và Thủ tướng đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực của người dân. Trong đó, có phải gói tín dụng 120.000 tỉ đồng hướng đến các chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, sự tiến triển thực tế chưa đáp ứng yêu cầu đề ra.

Để giải quyết khó khăn, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cùng với loại hình Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới, do đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Thực tế, tại Việt Nam, chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Chẳng hạn, khác với nhà ở xã hội, hiện nay, chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà… thì nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Theo VARS, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng một tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỉ đồng một căn hộ.

“Rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt là tại 2 đô thị đặc biệt có nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thể. Nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển”, VARS nhận định.

Theo VARS, Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Bên cạnh nhà ở vừa túi tiền, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, kiến nghị cần tập trung nguồn lực về pháp lý, hành chính, tín dụng, vốn ngân sách để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, từ đó hạ mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống thị trường bất động sản hiện nay.

Theo ông Nghĩa, bản chất khó khăn với thị trường bất bất động sản là thiếu cung – dư cầu, do cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Trong khi đó, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội là hai sản phẩm có dòng tiền tốt và nhu cầu cao, nhưng Việt Nam hiện chưa làm được.

Qua khảo sát năm dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa nhận thấy có năm khó khăn cần tháo gỡ.

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng đất làm nhà ở xã hội lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay, nên các ngân hàng không mặn mà. Vậy nên, ông Nghĩa để xuất nghiên cứu phương án đánh thuế với tỷ lệ thấp để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, qua đó giúp ngân hàng có thể nhận thế chấp.

Thứ hai, toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, cần tài trợ trực tiếp cho người mua nhà qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, tức người mua một nhà ở xã hội được vay vốn ngân hàng với lãi suất 2,5% một năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

Còn Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho rằng giải pháp để đảm bảo tính khả thi về đất cho sản phẩm nhà ở xã hội là các địa phương cần tập trung tạo quỹ đất dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội độc lập, coi đây là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu để đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy tăng trưởng.

Trong quá trình này, các địa phương cần nghiêm túc tuân thủ hai nguyên tắc về vị trí, địa điểm bố trí dự án gồm: gần với các khu/cụm công nghiệp hoặc gần các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động trên địa bàn; (có hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, nước sạch…) và hạ tầng xã hội (cơ sở y tế, trường học,…) là nền tảng để tạo điều kiện cho đời sống của người lao động.

Với trường hợp xác định được các vị trí gần các khu/cụm công nghiệp, nhưng hệ thống hạ tầng chưa đảm bảo, các địa phương cần hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm D khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Ngoài ra, khi quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội độc lập đã được bố trí, các địa phương cần công bố công khai đầy đủ và minh bạch các thông tin về diện tích, vị trí, đặc điểm khu đất dành để phát triển nhà ở xã hội trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, xây dựng có thể tiếp cận và đăng ký tham gia đầu tư.

“Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án nhà ở xã hội phản ánh, họ phải đến ‘gõ cửa’ trực tiếp các sở, ban, ngành liên quan tại các địa phương để tìm hiểu thông tin, nhưng nhiều trường hợp chỉ được giới thiệu những khu đất rất ‘xương xẩu’ hoặc không nhận được thông tin rõ ràng để có thể tham gia các dự án diện này”, báo cáo của Ban IV nêu rõ.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần giao Bộ Xây dựng đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội theo từng địa phương để cân nhắc các cơ chế, chính sách đặc thù, nguồn vốn ưu tiên… hỗ trợ trọng tâm các địa phương đông công nhân, người lao động. Với bảng giá đất và chi phí xây dựng như hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố lớn sẽ gặp nhiều thách thức vì tổng chi phí đầu vào rất cao, như TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai… Tuy nhiên, đây cũng lại là các tỉnh, thành phố có đông doanh nghiệp, đông người lao động và nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội rất cao