(KTSG Online) – Căn hộ du lịch (condotel) nói riêng và bất động sản du lịch nói chung chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do đó, các vướng mắc kéo dài của loại hình bất động sản này đang được kỳ vọng tháo gỡ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua. Dưới góc nhìn pháp lý, đâu là những điểm tích cực của luật mới nhà đầu tư cần nắm để bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi giao dịch?

Nan giải quy trình giải cứu bất động sản nghỉ dưỡng

Tranh chấp nào thường phát sinh trong giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng?

QUẢNG CÁO

Bảo vệ người mua với hợp đồng mẫu

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 có những quy định quan trọng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh cũng như các giao dịch đối với sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Điểm mới về giao dịch các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được quy định trong luật mới là được sử dụng hợp đồng mẫu được Chính phủ quy định chi tiết các điều khoản. Quy định hợp đồng mẫu sẽ góp phần giảm rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và hạn chế các tranh chấp phát sinh trong giao dịch đối với sản phẩm bất động sản này.

Cụ thể, Điều 44 Luật KDBĐS 2023 đã liệt kê các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (HĐMB). Theo đó, Chính phủ quy định chi tiết hợp đồng mẫu đối với HĐMB. Tổ chức, cá nhân khi xác lập HĐMB phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự 2015. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu theo quy định của luật, thực hiện công khai HĐMB theo quy định trước khi áp dụng

Theo quy định của luật, HĐMB phải có các nội dung chính như tên, địa chỉ của các bên và các thông tin về bất động sản, giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán, giao nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo. Bên cạnh đó là chính sách bảo hành, quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai, công trình của các bên. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng; các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý. Ngoài ra là phương thức giải quyết tranh chấp và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng…

Do đặc thù của bất động sản thường là tài sản có giá trị lớn, việc bắt buộc các bên thực hiện giao kết hợp đồng theo hợp đồng mẫu là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế hơn trong giao dịch. Việc Luật KDBĐS 2023 quy định cụ thể những nội dung chính trong HĐMB sẽ hạn chế tình trạng tuỳ nghi trong nội dung thoả thuận như trước đây. Điều này đảm bảo hơn quyền tiếp cận thông tin, quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư các sản phẩm này.

Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Tại Khoản 4 Điều 17 Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (công trình có sẵn). Đồng thời, Điều 23 Luật KDBĐS 2023 cũng quy định theo hướng tương tự, chủ đầu tư không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định theo hướng này của luật nhằm mục đích bảo vệ tốt nhất có thể quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, nhà đầu tư.

Trong thực tiễn, đã có trường hợp chủ đầu tư uỷ quyền cho các đơn vị khác (đơn vị thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản hoặc công ty có liên quan khác trong hệ sinh thái) ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng. Đơn vị này sẽ là đơn vị nhận khoản tiền đặt cọc và sẽ chuyển về cho chủ đầu tư thông qua hợp đồng uỷ quyền hoặc điều khoản uỷ quyền trong hợp đồng môi giới. Điều này dẫn đến hệ quả khi phát sinh tranh chấp khách hàng sẽ khó khăn hơn trong việc thu hồi khoản tiền đặt cọc bởi sự trốn tránh, thoái thác trách nhiệm từ các bên chủ đầu tư và đơn vị môi giới.

Vì vậy, quy định này là “tấm khiên chắn” bảo vệ cho người mua, nhà đầu tư khi luật hoá trong Luật Kinh doanh bất động sản quyền được nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư. Ngoài ra, quy định này cũng sẽ tạo sự thuận lợi hơn, giảm thiểu một phần rủi ro trong quá trình cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản của các đơn vị phân phối.

Quy định về thanh toán giảm thiệt hại cho người mua

Việc thanh toán trong mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Cụ thể, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao công trình xây dựng cho bên mua. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật KDBĐS 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, nội dung của HĐMB các bên vẫn có thể thoả thuận chi tiết hơn về tiến độ thanh toán tương ứng với tiến độ thi công. Đây là cơ sở đảm bảo giới hạn giá trị của tiến độ thanh toán theo luật nhằm tạo động lực cho chủ đầu tư thi công đúng tiến độ và đồng thời đảm bảo hơn quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.

Ngoài ra, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản.

Tuy nhiên, cũng có khả năng sẽ phát sinh trường hợp khách hàng trì hoãn nghĩa vụ thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại, trong khi chủ đầu tư đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước để nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, chủ đầu tư cũng nên cân nhắc về điều khoản phạt vi phạm, bồi thường khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán và chậm trễ trong việc nhận giấy chứng nhận.

Tương tự, về phía người mua, cũng cần lưu ý về thời hạn chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận để thoả thuận về điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm trễ thực hiện nghĩa vụ nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận đến cơ quan có thẩm quyền. Trong đó người mua cần lưu ý về nghĩa vụ cung cấp thông tin, tiến độ thực hiện việc nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của chủ đầu tư.

Như vậy, Luật KDBĐS 2023 quy định khung pháp lý đối với giao dịch với condotel, biệt thự du lịch đang góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được xem là hành lang pháp lý để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người mua, hạn chế phát sinh tranh chấp từ các giao dịch này. Đồng thời góp phần giúp ngành du lịch có định hướng phát triển rõ ràng trong thời gian tới.

(*) Thạc sĩ Luật học, Công ty Luật TNHH Pros Legal