(KTSG Online) – Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến trầm lắng, nếu không có các chính sách hiệu quả, kịp thời để lành mạnh hóa thị trường, viễn cảnh phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ rất khó khăn.

Rủi ro thị trường, khó khăn vẫn hiện hữu

Thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều khó khăn từ năm 2022, nhưng sang năm 2023 mới thực sự “ngấm đòn” vì ách tắc pháp lý, nguồn vốn.

QUẢNG CÁO

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn từ nửa cuối năm 2022 đến nay do bối cảnh chung của tình hình kinh tế, bất động sản của thế giới, cũng như nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi, phát triển và một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để.

Theo đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu nguồn cung, đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn – chưa bằng một nửa năm ngoái, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quí 3-2023, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch – chỉ bằng khoảng 41% năm ngoái.

Tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TPHCM, thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác cũng giảm mạnh 10-20% tùy vị trí và khu vực. Riêng giá căn hộ chung cư sơ cấp – loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân – liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, theo Bộ Xây dựng. Thậm chí, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới trong 3 quí đầu năm 2023.

Khó khăn này khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể năm 2023 cao hơn nhiều so với năm trước. Cụ thể, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể lên tới 1.286, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê.

So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân sự từ 50% đến dưới 75% nhân sự…

Bối cảnh trên, theo ông Hoàng Hải, xuất phát từ các nhóm vấn đề về thể chế, trái phiếu, nguồn vốn và tín dụng, thực thi.

Chia sẻ cụ thể hơn, PGS. TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho biết một loạt chính sách đã được thông qua và đã có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các tác động về cơ bản chỉ giúp thị trường bình ổn chứ chưa đạt được tác động kích thích, thúc đẩy.

Theo đó, việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là tín hiệu rất tích cực với thị trường. Nhưng cả hai luật đều có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 nên tác động tức thời của luật đến thị trường chưa thể hiện.

Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) không được thông qua trong năm 2023 có hiệu ứng làm thị trường chờ đợi thêm một giai đoạn. Do vậy, các kỳ vọng về sự hỗ trợ của Luật Đất đai (sửa đổi) với thị trường bất động sản cũng phải tiếp tục chờ đợi.

“Điều này cũng nằm ngoài mong đợi của doanh nghiệp. Vì vậy, xét về mặt tác động tổng thể, thị trường cũng phải điều chỉnh để thích ứng và tất yếu bị ảnh hưởng bởi chi phí phát sinh”, ông Chung nói tại một hội thảo diễn ra đầu tháng 1-2024.

Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, lo ngại thị trường bất động sản trong năm 2023 đối mặt với nhiều khó khăn và có thể tiếp tục kéo dài đến hết năm 2024 nếu không có các giải pháp kịp thời, hiệu quả để lành mạnh hóa thị trường.

Theo ông Ánh, thị trường đối mặt nhiều trở ngại, nhưng nổi bật nhất là yếu tố pháp lý. Một mặt, quy định pháp lý và quy trình thủ tục liên quan đến bất động sản phức tạp, chồng chéo, thậm chí còn mâu thuẫn khiến cho chi phí tuân thủ tăng cao, gây thiệt hại cho cả bên cung lẫn bên cầu trên thị trường bất động sản, đồng thời là nguyên nhân căn bản làm cho giá bất động sản cao và có xu hướng tăng liên tục.

Mặt khác, hệ thống pháp luật và quy trình thủ tục rắc rối, phức tạp song lại tồn tại không ít kẽ hở, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản diễn ra tương đối phổ biến với mức độ nghiêm trọng ở hầu như tất cả các khâu trong chu kỳ sống của sản phẩm bất động sản.

“Rõ ràng rủi ro pháp lý chính là rủi ro lớn nhất với thị trường bất động sản. Do đó, lành mạnh hóa pháp lý đối với bất động sản và thị trường bất động sản có ý nghĩa then chốt quyết định sự lành mạnh của thị trường bất động sản”, ông Ánh nhấn mạnh.

Chính sách mới thúc đẩy thị trường chuyển động

Xác định pháp lý dự án bất độn00g sản là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào, dù là vốn tín dụng, vốn nhận ủy thác đầu tư, hợp tác kinh doanh, hay vốn nhận trước từ người mua nhà, kể cả mua bán – sáp nhập dự án… Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều văn bản về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Mới đây, nhiều quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng tiếp tục được chỉnh sửa, thông qua tại kỳ họp thứ sáu và kỳ họp bất thường lần thứ năm của Quốc hội khoá XV.

Điều này, theo ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng Hòa Bình, cho thấy tích cực của Chính phủ trong việc giải quyết những vấn đề mà các doanh nghiệp đã “kêu khóc” rất nhiều năm.

Ngoài ra, sự ra đời Thông tư 02/2023 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) về việc giãn nợ, không chuyển nhóm nợ đã giúp các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn hết sức khó khăn.

“Nếu bị chuyển nhóm nợ thì các doanh nghiệp này không thể tiếp tục hoạt động kinh doanh được”, ông Hải nói và cho rằng việc cơ quan quản lý cân nhắc gia hạn chính sách này là hết sức quan trọng để, giúp hệ sinh thái xây dựng duy trì hoạt động sản xuất – kinh doanh, qua đó đóng góp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tại một số cuộc họp và hội thảo, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), cũng từng đánh giá vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, mà giải pháp bao quát, mang tính quyết định nhất nằm ở Luật Đất đai sửa đổi.

Do đó, việc Quốc hội thông qua bốn dự án Luật tại hai kỳ họp gần đây, theo ông Châu, sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế, tạo lập thị trường bền vững.

Với riêng Luật Đất đai (sửa đổi), vị này cho rằng những quy định mới sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng đang gây khó cho thị trường bất động sản. Chẳng hạn, luật đã bổ sung chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” với yêu cầu “việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật” tại điều 112.

Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên “thị trường sơ cấp đất đai” phục vụ đầu tư phát triển kinh tế – xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Ngoài ra, chương IX của luật đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” tại điều 125 với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” tại điều 126 với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường và trong thời hạn 36 tháng, còn UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, tái định cư để giao đất.

“Với doanh nghiệp, đây là điểm cực kỳ thuận lợi vì nhiều năm nay, giải phóng mặt bằng là một ‘cục xương’ đối với rất nhiều chủ đầu tư. Hàng trăm dự án chỉ chưa đồng thuận đền bù, chậm giải phóng mặt bằng mà thiệt hại rất lớn về hiệu quả kinh tế”, ông Châu nói và cho rằng những quy định trên đã tạo cơ chế phát triển quỹ đất và tạo điều kiện rất thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất sạch.

Còn Công ty Chứng khoán Maybank (MSVN) đánh giá việc quy định theo hướng thắt chặt hơn khâu đấu thầu dự án sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc, cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn.

Về phương pháp tính giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm, riêng bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026 và điều chỉnh từ ngày 1-1 của năm tiếp theo.

MSVN cho rằng với danh sách giá đất, xác định giá đất dựa trên giá thị trường, sẽ tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng trong tương lai. Vì vậy, các doanh nghiệp có dự trữ đất sạch và hoàn thiện pháp lý sẽ hưởng lợi.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng luật đã tập trung giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là vấn đề về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Điển hình là quy định khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm, thay vì thu một lần, với mục tiêu vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai. Điều này sẽ góp phần đưa giá bán bất động sản về mức hợp lý hơn.

“Chủ đầu tư sẽ không có quá nhiều áp lực tài chính, nên có dư địa để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án, nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào”, ông Đính nói tại một diễn đàn về thị trường bất động sản năm 2024.

Về phía Nhà nước, ông Đính cho rằng việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Với công tác giao đất và cho thuê đất, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản, cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã thể chế khá rõ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu”

Theo đó, Điều 124 dự thảo luật đã ấn định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất trực tiếp (không qua đấu giá, đấu thầu cạnh tranh). Trong khi đó, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được mở rộng. Các dự án xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở (thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo khoản 27 Điều 79) đều được lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, tùy thuộc quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng hay chưa.

“Việc áp dụng triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập nên có không ít băn khoăn. Nhưng phải thừa nhận rằng đây lại là cơ hội tốt để ‘thanh lọc’ thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh” ông Đỉnh nói và kỳ vọng thị trường sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.