(KTSG Online) – Khung pháp lý của căn hộ du lịch (condotel), một dòng sản phẩm đặc biệt của thị trường bất động sản, đã phần nào được chi tiết hóa tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 20-5. Tiếp nối sau đó, Bộ Tài nguyên Môi trường đốc thúc các địa phương cấp “sổ đỏ” cho các condotel đáp ứng yêu cầu. Những chuyển động nêu trên đã tạo nên tín hiệu tích cực cho thị trường condotel.

Nhà đầu tư có cơ sở để khôi phục niềm tin

Nghị định 10 của Chính phủ ban hành được coi là tin vui cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Theo đó, nghị định bổ sung trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

QUẢNG CÁO

Từ ngày 20-5-2023, căn hộ du lịch (condotel) văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì sẽ được cấp giấy chứng nhận (thường được gọi là “sổ đỏ”).

Mới đây,  Bộ Tài nguyên và Môi trường  vừa có công văn 3382 gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định số 10. Trong đó, Bộ yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Công văn này hướng dẫn cụ thể, đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như: condotel, biệt thự du lịch, officetel… thì cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định 10.

Việc thể hiện thông tin về hình thức sử dụng trên trang 2 của giấy chứng nhận là “sử dụng riêng” theo quy định tại Thông tư số 23/2014 của Bộ Tài nguyên Môi  trường đối với trường hợp chủ đầu tư chưa chuyển nhượng công trình; ghi “sử dụng chung” đối với trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng từng phần công trình, hạng mục công trình.

Đối với trường hợp tài sản nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm khách sạn, condotel, officetel, thương mại dịch vụ… thì cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định 10.

Theo đó, về hình thức sử dụng ghi “sử dụng chung”; mục đích sử dụng đất ghi “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị”.

Về thời hạn sử dụng đất ghi “lâu dài” đối với người mua phần diện tích được sử dụng làm khách sạn, condotel, officetel, thưong mại dịch vụ…; đối với chủ đầu tư thì ghi thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định.

Đây là động thái cho thấy niềm tin của nhà đầu vào loại hình này lần đầu có cơ sở về pháp lý thay vì chỉ đơn thuần là cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Dù chưa thực sự tối ưu cho tất cả ác dự án và nhà đầu tư nhưng khuôn khổ pháp lý này giúp giá trị của tài sản lẫn hiệu suất kinh doanh được cải thiện.

Nhìn nhận về chuyển đọng chính sách thời gian qua, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nghị định 10 và Công văn 3382 là tin vui lớn đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cho thấy vấn đề cấp sổ hồng cho condotel được các cơ quan quản lý thực sự quan tâm. Các bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước. Dù chưa tạo được bước nhảy vọt để phục hồi nhưng về niềm tin của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã được củng cố.

Thị trường đang cố gắng “gượng dậy”

Chu kỳ đi xuống được đánh dấu từ cú ngã của dự án Cocobay ở Đà Nẵng cách đây gần 5 năm. Chủ đầu tư lẫn người mua cũng nhiều lần giao dịch phập phồng theo những lần cân nhắc về pháp lý, làn sóng cắt lỗ cũng kéo dài cuối năm 2020 đến đầu năm nay. Tuy nhiên lần này với những văn bản hướng dẫn chi tiết rõ ràng,  khối tài sản khổng lồ mắc kẹt trong loại hình này đang có dấu hiệu gượng dậy trên thực tế.

Thị trường cho thấy sự phục hồi cũng bắt đầu tại Đà Nẵng khi chính quyền thành phố này đã ký 2 quyết định quan trọng liên quan đến sản phẩm condotel của các doanh nghiệp trên địa bàn. Theo đó, hàng nghìn căn condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng sẽ được chuyển thành đất ở đô thị và sẽ được cấp cấp sổ hồng mang tên mới “chung cư”…

Cụ thể, sản phẩm trên các lô đất thuộc dự án Times Square Đà Nẵng do Công ty cổ phần Kim Long Nam làm chủ đầu tư, đã trở thành một trong những dự án đầu tiên được Đà Nẵng “gỡ rối”, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30-3-2056, theo dự án đầu tư được phê duyệt tại các quyết định trước đó của UBND TP. Đà Nẵng.

Tiếp đó dự án khởi đầu cho sự suy giảm lịch sử của thị trường là Cocobay cũng có cơ hội chuyển đổi thân phận cho hàng ngàn căn hộ. Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã ký quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 phân khu quy hoạch số 1, trong đó có nội dung chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư.

Trên bình diện rộng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang được thúc đẩy tốt về tâm lý dù còn phân hóa giữa các phân khúc biệt thự, nhà phố và căn hộ condotel. Báo cáo mới đây của DKRA đánh giá thị trường condotel đang ghi nhận đà phục hồi trong nguồn cầu, dù sự thay đổi này không quá lớn.

Cụ thể, trong tháng 4 có 36 căn hộ được mua, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 38%. Trước đó, chỉ có 6 căn hộ condotel được mua mới trong suốt 3 tháng đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn ở mức 3%.

Thực tế, những dự án có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4-5 sao vẫn được khách hàng ưu tiên lựa chọn. Tình hình bán hàng cũng vì vậy mà trở nên tích cực hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Đây là kết quả của việc các chủ đầu tư áp dụng hàng loạt chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất. Bên cạnh đó, các chính sách từ cơ quan quản lý cũng không góp phần không nhỏ vào sự hồi phục này.

Xét về yếu tố nguồn cung, thị trường chỉ ghi nhận 2 dự án mở bán, tương đương 84 căn hộ, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, miền Bắc và miền Trung vẫn là hai khu vực dẫn đầu về nguồn hàng. Riêng miền Nam vẫn chưa có thêm dự án mới sau 4 tháng liên tiếp.

“Nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ tiếp tục hồi phục trong tháng tới. Điều này xuất phát những chính sách tích cực về phía Chính phủ. Tuy nhiên, thị trường sẽ không có nhiều đột biến trong ngắn hạn”, các chuyên gia của DKRA phân tích.

Dù được hỗ trợ tốt về tâm lý nhưng thị trường vẫn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố để phục hồi. Ở thị trường thứ cấp làn sóng cắt lỗ đã xuống thấp nhưng động lực phục hồi vẫn chưa rõ ràng khi những vấn đề liên quan đến kinh tế vĩ mô, thị trường du lịch vẫn chưa cải thiện.

Bà Uyên Nguyễn, Trưởng Bộ phận Tư vấn, Savills Hotels Châu Á – Thái Bình Dương nhận định đây là tín hiệu tích cực đáp ứng nhu cầu thực tế rất lớn, góp phần giải quyết được vướng mắc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo bà Uyên, giữa việc ban hành Nghị định đến khi đi vào thực tiễn sẽ có độ trễ nhất định.

Bà phân tích, vấn đề pháp lý này đã tồn tại nhiều năm và thậm chí trong giai đoạn trước đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhanh và tốt. Do đó các văn bản này sẽ tác động tích cực trong thời gian trung và dài hạn.

Còn về trước mắt, sự ảm đạm của phân khúc có nhiều yếu tố. Trong đó nguyên do quan trọng là thời gian qua nhiều doanh nghiệp khó khăn bị ảnh hưởng từ dịch Covid 19, xung đột chính trị… khiến việc kinh doanh không thuận lợi nên nhà đầu tư không được lợi nhuận như kỳ vọng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tính đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 – 70 năm. Nếu quy đổi về giá trị thì đây là một khối tài sản có thể lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng đang chờ được tháo gỡ.

Tuy vậy, với những diễn biến từ thực tế, giới phân tích nhận định phải đến năm 2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, mới có thể “ấm” trở lại, khi du khách quốc tế quay trở lại và các chủ đầu tư đã xử lý được phần nào những khó khăn về dòng tiền và pháp lý hiện nay.