(KTSG Online) – Sau hơn một tháng triển khai, gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỉ đồng dành cho các dự án nhà ở xã hội vẫn trong tình trạng “ế ẩm” vì thiếu dự án để giải ngân vốn vay. Trong khi đó, nhiều nhà phát triển dự án chia sẻ không tiếp cận được nguồn vốn vì dự án cũ không được vay còn dự án mới chưa xong thủ tục. Câu chuyện dòng vốn, nguồn cung sản phẩm và người có nhu cầu trong phân khúc nhà ở xã hội vẫn tiếp tục “chạy vòng quanh” và chưa thể tìm thấy được điểm kết nối.

Vốn chờ dự án để giải ngân

Hồi tháng 3 năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại gồm Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỉ đồng ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội. Trong đó, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỉ đồng cho người có nhu cầu mau và doanh nghiệp vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 – 2%/năm.

QUẢNG CÁO

Đến ngày 3-4, NHNN chính thức có văn bản gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Theo đó, thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 3 năm đối với chủ đầu tư; 5 năm đối người mua nhà kể từ ngày giải ngân, không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.

Nhưng lãi suất cho vay lại được áp dụng đến hết ngày 30-6-2023 là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư; 8,2%/năm đối với người mua nhà. Kể từ ngày 1-7-2023, định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay do ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật; được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng với khách hàng.

Những tưởng gói tín dụng ưu đãi mà phía NHNN đưa ra sẽ ngay lập tức kích cầu công nhân, người lao động thu nhập thấp mua nhà ở xã hội nhưng thực tế không phải như vậy.

Tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư Xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) cho biết, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại nên đơn giản hóa thủ tục tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận.

NHNN cũng đã quy định rất rõ nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và khách hàng thuộc đối tượng vay vốn bắt đầu từ ngày 1-4. Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng triển khai, đến nay gói tín dụng này chưa phát sinh dư nợ.

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, những vướng mắc về giải ngân liên quan đến nguồn cung hạn chế bởi các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất ưu đãi chưa thực sự thu hút. Bên cạnh đó việc xác định giá bán, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội… là các nguyên nhân ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng.  Cùng với đó, nhiều văn bản chỉ mới được ban hành trong tháng 4 vừa qua, cho nên nhiều địa phương vẫn đang lập danh mục cho dự án và danh mục cho những đối tượng đủ điều kiện vay.

Nhìn trên bình diện thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay thiếu hụt hiện nay là hệ quả của việc các dự án nhà ở thương mại không thực hiện quy định dành 20% quỹ đất cho phân khúc này mà quy đổi bằng việc nộp tiền. Tình trạng này kéo dài khiến cho tình trạng mất cân bằng nguồn cung trên thị trường bất động sản.

Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư. Dễ hiểu khi các gói tín dụng được triển khai trong thời gian qua không đón được điểm rơi về nguồn cung dự án.

Nhà chờ thủ tục, người có nhu cầu chờ nới lỏng quy định

Nhà ở xã hội luôn là phân khúc đầu tiên được các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ cho thị trường bất động sản hướng đến và công thức quen thuộc vẫn là kích cầu từ các gói tín dụng ưu đãi.  Tuy nhiên, quá trình tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gần đây cho thấy,  sự lạc nhịp của các bên tham gia khiến thị trường thiếu sự đồng nhất trong cách tiếp cận để giải quyết vấn đề. Điều này dẫn đến tình trạng vốn chờ nhà, nhà chờ thủ tục và người mua chờ điều kiện được nới.

Dưới góc độ doanh nghiệp đang đầu tư vào nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, việc ban hành nhiều văn bản về nhà ở xã hội và hỗ trợ thị tường bất động sản gần đây là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, doanh nghiệp đang trông chờ vào một công cụ cụ thể trong vấn đề triển khai chính sách hỗ trợ này. Thực tế, 120.000 tỉ đồng duyệt rồi nhưng dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới thì chưa có.

“Nguyên nhân là do các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Các khâu thực thi từ nhân viên, chuyên viên đến sở ngành rất chậm. Hiện nay, thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành đều chạy vòng quanh chứ chưa giải quyết dứt điểm”, ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng việc khống chế lợi nhuận 10% khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long cho rằng, nếu quyết tâm thực hiện thì lợi nhuận 10% không phải là vấn đề. Điều khiến các doanh nghiệp tham gia phân khúc này băn khoăn là công tác giải phóng mặt bằng để có quỹ đất phát triển. Tiếp đó là thủ tục phê duyệt giá bán nhà ở xã hội, trong đó là kế hoạch giá thành liên quan đến các chi phí đất, đấu nối hạ tâng, xây dựng, quản lý dự án… chưa thống nhất vẫn là trở ngại lớn.

Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng đang chờ các điều kiện mua hay vay vốn được nới lỏng hơn. Tại tại buổi tiếp xúc với Chủ tịch UBND thành phố Phan Văn Mãi và các đại biểu Quốc hội TPHCM hồi đầu tháng 5, nhiều công nhân lao động tại quận 7 TPHCM cho rằng giấc mơ sở hữu nhà ở TPHCM ngay cả nhà ở xã hội cũng khó bởi ràng buộc nhiều điều kiện phi thực tế.

Chị Trần Thị Hồng Phượng, công nhân Công ty Dịch vụ công ích quận 7, nói quy định lao động có thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân mới được hỗ trợ mua nhà ở xã hội là không phù hợp thực tế. Bởi muốn mua nhà phải có tích lũy nhưng thu nhập quá 11 triệu đồng mỗi tháng, ngưỡng chịu thuế, thì lại bị loại. Ngay cả công nhân độc thân, 11 triệu đồng đã thuộc nhóm không dư dả ở thành phố bởi chi phí sinh hoạt tăng chóng mặt.

Cũng tại buổi tiếp xúc trên, bà Vũ Thế Vân, Chủ tịch công đoàn các khu công nghiệp – chế xuất TPHCM, nói khi nghe thông tin NHNN triển khai gói vay 120.000 tỉ đồng hỗ trợ người lao động, công nhân mua nhà ở xã hội, cán bộ công đoàn rất vui. Tuy nhiên, đánh giá lại thì công nhân rất khó tiếp cận vì gói vay không phù hợp.

“Một căn hộ nhà ở xã hội giá 1-1,6 tỉ đồng, công nhân phải trả trước 50%. Nếu áp quy định chỉ người thu nhập thấp, dưới mức chịu thuế mới được xét mua nhà xã hội thì những người này lấy nguồn ở đâu tích lũy tiền để trả trước. Chưa kể, 50% số tiền còn lại được vay lãi suất 8,2% mỗi năm là quá cao. Để sở hữu nhà người lao động có lẽ phải chờ những điều kiện hợp lý hơn”, bà Vân cho hay.

Các chính sách hỗ trợ, ưu tiên cho nhà ở xã hội đang được triển khai rầm rộ thời gian qua tạo nên kỳ vọng ban đầu cho sự phục hồi của thị trường từ góc độ an sinh xã hội. Tuy nhiên để đúng mục đích thì cơ quan điều hành cần xác định được điểm cân bằng giữa chiến lược và thực tiễn. Trong đó việc quan trọng nhất vẫn là kết nối đồng bộ giữa các yếu tố vốn, quỹ đất, thủ tục đầu tư và nhu cầu thị trường.

Trong hội nghị về đầu tư nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng tổ chức vừa qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, nguồn tín dụng từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng không có mục đích “giải cứu” thị trường bất động sản. Mục tiêu của nó là hỗ trợ đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Do đó tiến độ triển khai gói này cần phải báo cáo hàng tháng.

Đồng thời, Phó thủ tướng cũng yêu cầu NHNN và Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất phương án, thời gian hỗ trợ lãi suất phù hợp cho các chủ đầu tư, người mua nhà đủ điều kiện vay. Đây có thể là yếu tố tích cực để các chủ thể tham gia vào phân khúc nhà ở này thoát khỏi “trạng thái chờ” như hiện nay.