(KTSG Online) – Theo thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) của Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ, công chức là 10.000 người; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo là 39.000 hộ; lao động trong khu công nghiệp là 17.000 người. Hầu hết các nhóm đối tượng được khảo sát có xu hướng chọn phương thức thuê mua NOXH, chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94% số lượng mẫu khảo sát¹.

Thực tiễn đã chứng minh, việc thuê mua NOXH có một số ưu điểm giúp người mua dễ dàng tiếp cận và phù hợp với điều kiện kinh tế hơn so với hình thức mua NOXH.

Ưu – nhược điểm của hình thức thuê mua NOXHra sao?

QUẢNG CÁO

Luật Nhà ở 2014 hiện hành không có định nghĩa riêng biệt về thuê mua NOXH mà chỉ quy định chung cho quan hệ thuê mua nhà ở nên có phạm trù bao hàm cả NOXH. Thuê mua NOXH là việc người thuê mua NOXH thanh toán trước cho bên cho thuê mua từ 20% đến không quá 50% giá trị của nhà ở tùy thuộc vào điều kiện kinh tế. Số tiền còn lại được quy thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng trong một khoảng thời hạn nhất định. Sau khi hết hạn thuê mua và trả hết số tiền còn lại, người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó².

Về bản chất giao dịch, hợp đồng thuê mua NOXH mang bản chất của hợp đồng thuê nhà ở và kèm theo quyền mua của bên thuê mua³.

Khác với giao dịch mua bán NOXH có bản chất chuyển giao quyền sở hữu, giao dịch thuê mua là việc chuyển giao quyền sử dụng NOXH trong thời hạn nhất định do hai bên thoả thuận nhưng không ít hơn 5 năm từ thời điểm ký kết hợp đồng⁴ và bên thuê mua không có quyền định đoạt đối với NOXH trong thời gian thuê trên.

Xuất phát từ bản chất giao dịch của mình, thuê mua NOXH mang đến một số ưu điểm về điều kiện kinh tế cho người thuê mua. Cụ thể, người thuê mua được quyền chia nhỏ giá trị thanh toán còn lại của NOXH trong thời gian thuê mua (không ít hơn 5 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua.

Sau khi hết thời hạn thuê mua, bên thuê mua có quyền lựa chọn giữa việc mua hoặc không mua NOXH trên cơ sở cân nhắc điều kiện kinh tế và hoàn cảnh thực tế của mình. Việc này giúp người thuê mua được quyền “trải nghiệm”, sử dụng tài sản “có khả năng là của mình” trong thời gian xem xét hoặc chờ hội đủ điều kiện để quyết định mua chính thức tài sản.

Đối nghịch với ưu điểm nêu trên lại là nhược điểm của bên cho thuê mua – chủ đầu tư dự án NOXH. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ “tốn” thời gian dài và buộc phải có phương án kinh doanh phù hợp hơn để thu hồi vốn đối với phương thức thuê mua NOXH so với các hình thức bán NOXH. Vì vậy, các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh việc bán NOXH để tăng tốc độ thu hồi vốn, từ đó hạn chế cơ hội tiếp cận và sở hữu NOXH thông qua hình thức thuê mua.

Việc khó khăn về dòng vốn tín dụng cũng là một trong những hạn chế khi tiếp cận hình thức thuê mua NOXH. Ngoài gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ vốn vay cho NOXH được triển khai từ giữa năm 2013 đến cuối năm 2016⁵ của Chính phủ, các ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại được chỉ định chưa thực hiện cho vay đối với các dự án NOXH trên thực tế⁶.

Trong khi đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 355/QĐ-TTg ngày 1/4/2019 về quy định lãi suất vay ưu đãi NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có quy định⁷ về lãi suất vay ưu đãi NOXH tại 4 ngân hàng thương mại gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank và lãi suất ưu đãi gói 30.000 tỉ đồng là 5%/năm.

Trường hợp bên thuê mua từ chối mua NOXH làm cho chủ đầu tư phải tiếp tục tìm kiếm người mua khác, gây phát sinh thêm chi phí bán hàng trong khi NOXH đã qua thời gian sử dụng tương đối dài sẽ dẫn đến tiến độ thu hồi vốn đầu tư lại tiếp tục bị kéo dài. Đây là một điểm bất lợi tương đối lớn cho chủ đầu tư, khiến họ cân nhắc rất nhiều khi quyết định đầu tư vào dự án thuê mua NOXH.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành chỉ có quy định kiểm soát về số lượng NOXH giao dịch dưới hình thức thuê⁸. Trong khi hình thức thuê mua không được quy định cụ thể sẽ làm phát sinh nhiều hạn chế về mặt chiến lược kinh doanh và không mang lại nhiều giá trị kinh tế cho chủ đầu tư so với các hình thức khác. Do đó, số lượng giao dịch thuê mua NOXH sẽ có phần “lép vế” trên thị trường giao dịch nhà ở.

Một số đề xuất và giải pháp

Chính sách phát triển nhà ở muốn đạt hiệu quả và mang tính bền vững cần phải xác định rõ mục tiêu là giải quyết vấn đề chỗ ở hay giải quyết vấn đề sở hữu¹¹. Theo nhóm tác giả, chính sách NOXH trước tiên cần giải quyết chỗ ở cho những đối tượng được ưu đãi (tức về mặt đối tượng được hưởng), tiếp theo mới tính đến quyền tiếp cận nhà ở với tư cách là chủ sở hữu, không thể giải quyết đồng thời cùng lúc cả hai nội dung như hiện nay vì cần chi phí và tiềm lực quá lớn¹². Tuy nhiên, với hình thức giao dịch thuê mua NOXH, có thể giải quyết đồng thời hai nội dung từ vấn đề chỗ ở đến quyền sở hữu nhà ở thông qua quyền mua NOXH khi kết thúc thời hạn thuê mua.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang dành nhiều hơn ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất ở của dự án (bao gồm phần diện tích đất được ưu đãi), trừ phần diện tích đất dành cho xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thay vì được miễn tiền sử dụng đất và phải thực hiện thủ tục để được miễn); được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh; phần kinh doanh diện tích nhà ở thương mại này được hạch toán riêng và dùng để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án. Trường hợp trong phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì được dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh; phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung của toàn bộ dự án.

Tuy nhiên, để chủ đầu tư có động lực và quyết liệt hơn khi đầu tư vào dự án NOXH dưới hình thức thuê mua thì cần phải giải quyết được bài toán về tiến độ thu hồi vốn đầu tư và đảm bảo lợi ích kinh tế như hiện nay. Nhận thức được vấn đề này, nhóm tác giả đề xuất một số cơ chế.

Thứ nhất, nhóm tác giả đồng tình với quan điểm¹³ cho rằng cần điều chỉnh chính sách về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NOXH với hình thức thuê mua theo hướng ưu đãi hơn cho chủ đầu tư và các chủ thể tham gia. Pháp luật hiện hành quy định khi bán, cho thuê mua NOXH đúng quy định sẽ áp thuế giá trị gia tăng là 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%, dự án NOXH cho thuê thì mức thuế áp dụng bằng 70% so với mức thuế dành cho dự án mua bán và thuê mua NOXH¹⁴.

Hiện tại, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn dành ưu đãi về thuế nhiều hơn cho loại hình giao dịch thuê¹⁵. Nhưng mức ưu đãi đối với giao dịch thuê mua và bán NOXH vẫn như nhau là chưa tương xứng và đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư về tiến độ thu hồi vốn và cả lợi ích kinh doanh.           

Thứ hai, chính sách kiểm soát giá NOXH hiện tại tập trung vào việc giới hạn tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư¹⁶. Tuy nhiên, thiết nghĩ cần có giải pháp hữu hiệu hơn để chủ đầu tư có thêm động lực thực hiện các dự án NOXH cho thuê mua. Vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng có tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác¹⁷.

Đồng thời, Dự thảo cũng đã đưa ra hai phương án thẩm định giá cho thuê mua NOXH¹⁸.

Cụ thể, đối với phương án 1, Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc theo quy định của Luật Nhà ở và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hoặc phương án 2 là giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc theo quy định của Luật Nhà ở. Sau khi quyết toán và kiểm toán nếu vượt định mức thì phải hoàn trả cho người mua, thuê mua theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, giá trong hai phương án này đều hình thành trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc khi xác định giá (thêm phần chi phí hợp lý được bổ sung) đã hài hoà hơn lợi ích giữa các bên, cân nhắc đến quyền được hưởng lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư.

Thứ ba, đối với chính sách ưu đãi về chi phí hạ tầng dự án NOXH nên có sự phân hoá giữa dự án NOXH cho thuê mua với dự án chủ yếu giao dịch dưới hình thức bán NOXH. Nghị định 100/2015/NĐ-CP vẫn đang đánh đồng ưu đãi này là như nhau giữa hai hình thức là chưa thực sự phù hợp.

Thuê mua NOXH không chỉ giải quyết vấn đề về chỗ ở, còn đồng thời giải quyết vấn đề sở hữu NOXH trong tương lai sau khi kết thúc thời hạn thuê mua bằng việc trao quyền mua cho bên thuê mua. Đây là giao dịch đảm bảo lợi ích và mang lại nhiều thuận lợi cho các đối tượng có thu nhập thấp, được hưởng chính sách hỗ trợ. Do đó, pháp luật cần có chính sách khuyến khích và ưu tiên phát triển hơn cho loại giao dịch này.

Thực trạng các dự án NOXH hiện nayTheo số liệu thống kê của 63 địa phương từ năm 2014 đến nay, có tổng số 3.823 dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt với quy mô thực hiện: 511 dự án có diện tích trên 20 ha và 3.312 dự án có diện tích dưới 20 ha. Trong đó, 1.216 dự án là nhà ở thương mại, 483 dự án nhà ở xã hội và 350 dự án nhà ở tái định cư, chiếm tỷ lệ lần lượt là 66,6% – 12,6% – 9.15% trong tổng số các dự án.Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2; trong đó, có 245 dự án với quy mô 300.000 căn đang thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng⁹.Giai đoạn năm 2015 – 2020, riêng TPHCM đã có 23 dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 18.085 căn hộ, có 3 dự án sử dụng đất quốc phòng an ninh, với tổng diện tích đất 26.290 m², tổng diện tích sàn xây dựng 165.586 m², quy mô 1.524 căn hộ (chiếm 8,4%); có 7 dự án sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, với tổng diện tích đất 78.433 m², tổng diện tích sàn xây dựng 292.383 m², quy mô 4.745 căn hộ (chiếm 26,2%); có 13 dự án sử dụng đất do doanh nghiệp tự đền bù giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích đất 211.776 m², tổng diện tích sàn xây dựng 922.583 m², quy mô 11.816 căn hộ (chiếm 65,4%), 25 dự án dự kiến triển khai đầu tư xây dựng giai đoạn 2021-2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn¹⁰.Như nhóm tác giả đã phân tích ưu và nhược điểm của hình thức giao dịch thuê mua NOXH ở trên, yếu tố tiến độ thu hồi vốn đầu tư có thể là nguyên nhân lớn khiến các giao dịch này hạn chế hơn so với giao dịch bán NOXH. Nguồn cung NOXH cho thuê mua cũng có phần hạn chế hơn trong khi nhu cầu thực tế lại khá lớn.

———-

¹ Công văn số 120/CV- HoreA về việc kiến nghị các giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị ngày 16/11/2019

² Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

³ Phạm Yến Nhi (2023), “Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội”, Luận án tiến sĩ luật học, trang 59-60

⁴ Giữa Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn đang không thống nhất về mốc thời gian, từ thời điểm bàn giao hay từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua NOXH (khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP)

⁵ Tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn cho Chương trình (ngày 31/12/2016), doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỷ đồng (trong đó: doanh số cho vay đối với cá nhân là 24.285,2 tỷ đồng (52.778 khách hàng); doanh số cho vay đối với doanh nghiệp là 5.393,8 tỷ đồng (106), đạt 98,93% số tiền dự kiến của Chương trình (khoảng 30.000 tỷ đồng)(https://htpldn.moj.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID=1920&l=/noidung/tintuc/Lists/Nghiencuutraodoi, truy cập 11h ngày 6/5/2023)

⁶ Riêng đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, kể từ khi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực Bộ KH&ĐT cũng không bố trí dự toán cấp bù lãi suất cho chương trình này nên các NHTM vẫn còn e ngại trong việc cho vay chính sách tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (theo báo cáo của các NHTM gửi đến Bộ Tài chính thì chưa có NHTM nào cho vay theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP từ năm 2016 đến nay).(https://htpldn.moj.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID=1920&l=/noidung/tintuc/Lists/Nghiencuutraodoi, truy cập 11h ngày 6/5/2023)

⁷ Quyết định 2570/QĐ-NHNN ngày 25/12/2018

⁸ Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014

⁹Trích số liệu tại Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng

¹⁰ https://htpldn.moj.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID=1920&l=/noidung/tintuc/Lists/Nghiencuutraodoi, truy cập lúc 22h ngày 4/5/2023

¹¹ Stuart Lowe (2004), The Sustainability of Home Ownership, In: Housing Policy Analysis, Palgrave, London, pp. 187-216.

¹² Phạm Yến Nhi (2023), trang 76

¹³Phạm Yến Nhi (2023), trang 93

¹⁴ Luật Thuế giá trị gia tăng 2013 sửa đổi và khoản 16 Điều 10 thông tư 219/2013/TT-BTC; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi và khoản 3 điều 19 Thông tư 78/2014/TT-BTC; Khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

¹⁵ Khoản 2 Điều 98 Dự Thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp bằng 70% mức thuế phải đóng so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

¹⁶Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP

¹⁷ Tờ trình sửa đổi Luật Nhà ở 2014

¹⁸ Điều 100 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi