Năm báo động “đỏ” về nguồn cung phân khúc phổ thông

Chia sẻ về thị trường BĐS đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng: Năm 2023 là năm có nhiều triển vọng hơn 2022. Tuy nhiên, thị trường chưa thoát khỏi những thách thức vốn đã tồn tại khá lâu. Đó phải kể đến sự mất cân đối nguồn cung BĐS.

Sự sụt giảm nguồn cung mới ngày càng rõ nét. Điều này không đáng nói bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và BĐS cao cấp, hạng sang. Theo ghi nhận của Savills, thị trường ngày càng thiếu hụt những BĐS vừa túi tiền. Nhu cầu vì thế đẩy mạnh sang các vùng ven phụ cận là điều dễ hiểu. Suốt thời gian qua, tỉ lệ hấp thụ tốt rơi chủ yếu vào loại hình BĐS tầm trung, giá hợp lý.

QUẢNG CÁO

Ghi nhận cho thấy, tại khu Tây và khu Nam Sài Gòn hiện một số dự án giá vừa tầm của Nam Long Group và đối tác Nhật như Akari City (Bình Tân) và Flora Panorama – cụm căn hộ biệt lập thuộc khu đô thị tích hợp Mizuki Park (Bình Chánh) vẫn ghi nhận mức độ quan tâm khả quan từ người mua. Đây là dòng căn hộ giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực, cũng là chiến lược dài hạn của chủ đầu tư này.

Trong khi tại Bình Dương, dự án căn hộ Phú Đông SkyOne dù chưa chính thức mở bán vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể vì đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông, với mức giá từ 1.5 tỉ đồng/căn. Tại Long An, dự án EHome Southgate giá từ 1 tỉ đồng/căn cũng luôn trong tình trạng “cạn hàng” vì nhu cầu ở thực khá cao. 

Theo ông Troy, mặc dù nhu cầu cao nhưng thị trường BĐS hiện nay có đến 80% nguồn cung thuộc phân cao cấp, hạng sang, chỉ khoảng 20% thuộc phân khúc phổ thông, phù hợp với nhu cầu số đông. Điều này dấy lên những lo ngại đến mức báo động với thị trường BĐS năm 2023 và các năm tới.

Thị trường BĐS Tp.HCM đang chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung giá vừa tầm một cách “báo động”. Ảnh minh hoạ

Ghi nhận cho thấy, số dự án căn hộ có mức giá từ 40-55 triệu đồng/m2 đang rất ít tại Tp.HCM. Khoảng giá này cũng tiệm cận đối với các BĐS phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai. Nhiều người khó ra quyết định khi mặt bằng giá liên tục được thiết lập mới.

Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra, trong 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm. Căn hộ từ 2 đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.

Theo đại diện Savills Việt Nam, trong năm 2023 các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở Tp.HCM vẫn cao do tỷ lệ di cư thuần tăng, dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 103.800 căn. Trong đó, Tp.Thủ Đức sẽ cung cấp 53%.

6 tháng cuối năm là thời điểm nhà đầu tư BĐS ra quyết định

Ông Troy Griffiths cho rằng, thị trường BĐS toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu BĐS nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.

Tuy nhiên, điểm thú vị của Việt Nam là đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung giá vừa túi tiền đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

“Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng tích cực từ BĐS. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Theo ông Troy, tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. BĐS là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường BĐS Việt Nam đang có vị thế rất tốt.