Thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn

Theo báo cáo chiến lực của Chứng khoán KB (KBSV) vừa công bố, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể bởi hạn chế tín dụng và lãi suất tăng. Theo đó, nguồn cung bất động sản và số lượng căn bán được tại cả Hà Nội và TP HCM bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm trong quý 3/2022 sau quý 2 bùng nổ.

QUẢNG CÁO

Cụ thể, tại Hà Nội, số căn hộ mở bán trong quý 3 đạt 3,640 căn, giảm 22% theo quý và số căn hộ bán được đạt 3,624 căn, giảm 66% so với quý trước; tại TP HCM, nguồn cung đạt 2,851 căn giảm 80% so với quý 2 và số căn hộ bán được đạt 6,726 căn giảm 40% so với quý trước đó.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm do những khó khăn liên quan đến việc hạn chế vốn vay ngân hàng vào bất động sản và kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu; lãi suất cho vay mua nhà tăng ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà; vấn đề pháp lý vẫn diễn ra chậm khiến cho các Chủ đầu tư thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới.

Trong quý 3/2022, mức giá bán căn hộ tiếp tục tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP HCM, tuy nhiên tốc độ tăng giá chậm lại với mức tăng 1% tại HN và 3.4% so với quý trước tại TP HCM.

Trước những diễn biến khó khăn của thị trường, một số chủ đầu tư đã chiết khấu giá mua nhà cũng như đưa ra các phương thức thanh toán hấp dẫn để thu hút người mua nhà. Tuy nhiên, theo quan sát của KBSV, giá căn hộ bắt đầu có xu hướng giảm trong 2 tháng gần đây.

Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ đối mặt với nhiều khó khăn khi lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng do lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của. Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Cuối cùng, các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.

Trong năm 2023, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn là 120.400 tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu trong bối cảnh hạn chế tín dụng cùng với mở bán dự án chậm có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các chủ đầu tư. Các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh so với đầu năm phản ánh những thông tin tiêu cực về thị trường bất động sản.

Triển vọng của doanh nghiệp bất động sản?

Cụ thể, Vinhomes (VHM) tiếp tục duy trì thị phần trong phân khúc căn hộ ở tất cả các phân khúc trong giai đoạn từ 2016 – 3Q/2022 với khoảng 27%, hiện đang sở hữu quỹ đất lên tới 168 triệu m2 sàn.

Hoạt động bán hàng trong quý 3/2022 đạt 15.600 sản phẩm được bán, tăng 164% so với cùng kỳ với tổng giá trị hợp đồng là 17.700 tỷ đồng, tăng 33%, trong đó bao gồm các giao dịch bán lẻ sản phẩm thấp tầng tại dự án The Empire và giao dịch bán buôn phân khu cao tầng tại dự án The Empire và The Crown. Tháng 10/2022 tại dự án The Crown, 800/1000 căn mở bán trong đợt đầu tiên đã được đặt cọc sau 3 ngày.

Năm 2023, giá trị bán hàng ước tính của Vinhomes đạt 98.600 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ, phần lớn từ dự án The Empire, The Crown và Wonder Park. Tại dự án The Empire, khoảng 45% trong tổng số 12,600 căn dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2023. KBSV ước tính, lợi nhuận ròng năm 2022 và 2023 đạt lần lượt 30.144 tỷ đồng (giảm 22%) và 32.835 tỷ đồng (tăng 9%).

Đối với Nam Long (NLG), trong quý III/2022, Nam Long đã bán được 450 căn với giá trị hợp đồng là 1.512 tỷ đồng từ hai dự án Akari City (860 tỷ đồng) và Southgate (652 tỷ đồng), thấp hơn so với kế hoạch của doanh nghiệp là gần 3.700 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng đạt doanh số bán hàng đạt 9.922 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ, đến từ các dự án Mizuki Park, Akari City, Izumi City, Southgate và Cần Thơ.

Trong quý 4/2022 Nam Long tiếp tục mở bán tại dự án hiện hữu Mizuki Park, Akari City và Southgate. Còn các dự án Izumi City, Cần Thơ và Paragon Đại Phước được đẩy lùi sang năm 2023. Dựa trên kế hoạch mở bán mới, KBSV ước tính giá trị bán hàng năm 2022 và 2023 đạt lần lượt 11.915 tỷ đồng (tăng 75% YoY) và 9.987 tỷ đồng (giảm 16%).

Còn với Khang Điền (KDH), doanh nghiệp sở hữu quỹ đất hơn 600 ha, đều nằm tại TP HCM, tập trung tại khu vực TP Thủ Đức và khu vực phía Tây TP HCM.

Trong năm 2023 – 2024, Khang Điền có kế hoạch sẽ mở bán gối đầu các dự án có quy mô nhỏ Clarita – The Privia – The Solina. Các dự án này sẽ đảm bảo giá trị bán hàng cũng lợi nhuận trong trung hạn trong khi chờ đợi mở khóa các quỹ đất có quy mô lớn.

KBSV ước tính tổng giá trị bán hàng trong năm 2023 đạt khoảng 4.304 tỷ đồng (tăng 54%) và năm 2024 đạt 7.236 tỷ đồng (tăng 68%) (doanh số bán hàng ước tính chưa bao gồm dự án Đoàn Nguyên).

Khang Điền hiện đang đầu tư 3 dự án có quy mô lớn bao gồm Khu dân cư Tân Tạo (330 ha), Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (110 ha) và Khu dân cư Phong Phú 2 (130 ha). Các dự án này được kỳ vọng giúp Khang Điền đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn. KBSV ước tính lợi nhuận sau thuế năm 2022 và 2023 đạt lần lượt là 1.254 tỷ đồng (tăng 4%) và 1.337 tỷ đồng (tăng 7%).